中国楼市下半年走向拐点？货币超发和信用膨胀是房价上涨主因

多重因素推动下，今年以来中国一二线楼市经历了以“抢房”“”井喷为标志的“火上半场”。而“下半场”的开局则连续降温，引发一些人忧虑：前期需求透支之后，房地产市场是否就此走向拐点？

自2015年年中以来，中国房地产市场逐步进入回升周期，销售、房价大幅回暖，房地产增速也在2016年年初出现谷底反弹，一二线热点城市的房价和地价经历了一轮狂飙。某地产研究机构报告显示，上半年，东莞、中山、惠州、苏州、南京等7个城市新建住宅累计涨幅超过20%；厦门、上海、合肥等7个城市累计涨幅介于10%到20%之间。

土地市场方面，据中原地产研究统计，上半年主要城市出让单宗土地超过10亿元人民币的地块有219宗，其中109宗溢价率超过100%，167宗溢价率超过50%。今年以来，杭州、苏州、南京、上海、合肥、宁波、佛山、深圳、南昌以及厦门10个城市的平均楼面地价涨幅已超过100%。

值得注意的是，除了传统意义上“面粉”(土地)与“面包”(房子)的供求关系外，今年以来楼市的快速上涨一定程度上是受到“和面的水”(流动性)大量注入的影响。

经济学家吴敬琏近期指出，目前中国房价过高，主要的原因是货币超发和信用膨胀。社会上有多余的货币，而人们又不愿从事实业，就会导致人们为保值在资产市场上寻求避风港，造成房价高涨。

这意味着在很多城市，房地产市场的“狂奔”与实际需求基本面有所脱节。一旦未来货币信贷政策收紧，这些城市的房地产市场会因需求青黄不接而出现明显回调。

是前期楼市上涨较快的苏州、南京等城市，下半年成交量和房价均面临调整，现在这种调整已经拉开了序幕。上述机构报告称，苏州自今年4月以来成交量持续下降，二季度同比降幅超过20%，已经呈现回调迹象。此外，南京、无锡及合肥上半年成交量已经达到去年全年的70%、89%和60%，武汉、天津上半年成交量占去年全年比重超70%，这些城市需求透支的迹象明显，后市量价调整的可能性很大。

中国社科院近期发布的《中国住房2016中期报告》预测称，今年下半年至2017年第二季度，房价涨幅或呈回落趋势，房地产增速将趋缓。“少数城市热，多数城市冷”的市场分化将进一步加剧。这一判断与工商联房地产商会创会会长聂梅生的预测大致相同。聂梅生认为，房地产后市如何，要看政府是否有新政出台。如果没有新的政策干预，那么整体楼市仍会继续趋缓。

不过，中国住建部政策委员会副主任顾云昌并不认为这种回落和降温是拐点到来的信号。他对中新社记者表示，房地产市场与其说是遇到拐点不如说是进入短周期的回落阶段。

顾云昌指出，中国房地产市场无论是销售还是，均存在一个3年(40个月左右)的短周期。房地产市场在这一周期中，会出现从回暖反弹到见顶，再到降温的全过程。今年3-4月份销售、等数据冲顶，意味从去年一季度以来的上升周期已经完成，此后一年半左右楼市将以降温为主基调。

顾云昌预计，2017年中国房地产销售将明显放缓甚至出现负增长。销售回落主要因为前期需求透支，但楼市下行的时期恰恰是购买力重新积蓄的阶段，此后又会出现回涨的情形。

财政部财政科学研究所原所长贾康则相对乐观。他指出，中国目前真实的城镇化率是40%左右，房地产业发展还有巨大空间。虽然时代过去，但现在迎来的白银时代依然是含金量高，其所释放的红利在企业界、界以及广大农村，都可以实现共享。

深圳楼市现调整迹象

下半年伊始，深圳楼市出现调整迹象，7月前20天，量价均出现一定程度的下滑。但是由于深圳楼市短期供求关系仍比较紧张，出于和资产配置为主要目的楼市投机风依然存在。建议，从提高投机客首付等调控手段出发，进一步确保楼市健康平稳，抑制市场再度过热。

7月以来出现调整迹象

7月以来，深圳市新房均价降至58316元/平方米，相较于6月的61756元/平方米，明显降低5.57%，罗湖、福田和南山三区成交从6月的36.89%降至24.32%，显示豪宅拉动作用在减弱。

深圳市规土委数据显示，7月1日～21日，全市新建商品住宅成交2074套，环比下降9.9%，同比下降52.5%；二手住房成交3882套，环比增加18.8%，同比下降65%。

7月1日～7月21日，全市均价8万元/平方米以上新楼盘成交占比，由6月份的近20%，下降至16.1%；福田、南山和罗湖三区新房成交量占比由6月份的36.89%，下降至24.32%。

上述现象表明，上半年量价齐升的行情在7月出现调整势头。

今年以来，深圳新房价格总体呈上涨态势，1月份，新建商品住宅成交均价为46515元/平米。“3·25”新政后，房价比较稳定，保持在每平米4.5～5万元/平米之间；5～6月，受高档盘入市增多影响，5月份均价为55817元/平米，6月达到61756元/平米。

“3·25”新政后，南山、福田、罗湖等区域豪宅集中入市，价格均在10万元/平米左右。全市均价8万元/平米以上新楼盘成交占比，从年初的10%逐渐上升到6月份的20%。

福田、南山、罗湖三区新房成交量占比从1月份的22.93%，提高至6月份的36.89%，楼盘成交占比明显增加，从而带动楼市均价结构性上涨。