楼市降温政策剑指高融资 大型房企受影响甚微

近日，针对一些热点城市频出、房价“高烧不退”的现象，多地多部门陆续出台了一系列降温政策，直指房地产企业融资、拿地以及个人住房信贷。记者调查发现，房企利用金融获得资金手段繁多，成为推高地价房价的一个重要原因。

房地产市场降温政策近期频现

在范围内，对房地产企业的部分政策逐步收紧。据记者了解，兴业银行、工商银行等部分银行已将房企的开发贷周期由2年期的中期贷款改为一年内，甚至半年期的短期贷款。

针对备受关注的“证监会收紧房地产上市公司再融资政策”一事，记者从证监会了解到，企业再融资募集资金不鼓励用于补充流动资金和偿还银行贷款、需详细披露募集资金的实际投向等政策，自2010年以来就一直实施，并非新政，但近期确实再次对证券公司高管进行了强调。

与此同时，部分地方政府也开始对房企发出收紧政策信号。隶属于国土资源部的中国土地勘测规划院近期发布的《2016年第二季度主要城市地价监测报告》指出，今年二季度，热点城市政策开始由宽松转向收缩。南京、合肥、中山出台调控意见稳定房价地价，苏州出台“苏十条”、严审个人住房信贷、实行土地拍卖限价制度，天津收紧公积金贷款政策。

降温政策直指房企高融资

近半年来，频出的背后既有资本市场输血的力量，也有银行开发贷款等低成本资金的“辅助”。所以，从近期各地各部门的调控来看，给房企降成为上述降温政策的重要手段。

业内人士表示，这种上市房企利用资本市场融资的高来拿地的做法普遍。今年以来，上市房企通过股份定向增发募集的资金总额接近740亿元，共21家A股上市房企完成定向增发。去年全年房地产行业共38家企业完成了股票定向增发，募资总额约为1687亿元。

开发商资金的另一个重要来源是银行的房地产开发贷款。绿城中国相关负责人表示，“无论我们有多少融资渠道，开发贷都是必须申请的，因为价格低廉。”

部分银行此次缩短房地产开发贷款周期旨在规避楼市的金融风险，缩短开发商的资金周转率、令其资金链趋于紧张，从而在拿地时量入为出。各种金融收紧政策加上一些地方土地供应端的新政策，都是为了抑制开发商的非理性拿地。

新政策对龙头房企影响力有限，房企拿钱手段越来越多

部分热点城市房价过高，来源于地价居高不下。一系列楼市降温政策能否遏制开发商争当的冲动，进而如何影响房地产市场？

对此，多位房企高管表示，目前出台的政策影响力对于中小房企杀伤力较大，而对于资金充足、信用良好的龙头房企来说，市场上融资拿地的手段却越来越多。如果继续频繁出现，对于房地产市场来说仍会推高房价。

旭辉控股总裁林峰表示，房企过去的融资渠道比较单一，多依赖银行的开发贷款和卖房的资金回笼。现在融资工具繁多，不少房企50％以上的融资来源于公司债和企业债等，其余部分除银行开发贷款外，还有相当一部分资金来源于各类资管计划、信托等融资渠道。

记者调查发现，不少企业绕道债券市场融资。2015年，恒大地产发行50亿元公司债，经批准的募集资金用途为偿还金融机构借款、优化债务结构和补充流动资金。在长三角地区连拿数块的信达地产，发行2016年公司债第二期也是用于偿还金融机构借款。在货币流动性较为充裕的情况下，各类变通做法在不断增加。银行理财产品是银行资金进入房地产市场的重要渠道。“银行受制于政策约束，并不能过多向房企贷款，但房企可以找一家信托公司成立一个信托计划，然后由银行购买，实现信贷资金绕道流出。”

在房企拿地过程中，目前甚至还出现一些资金方式“创新”。业内人士认为，只有对上述这些“创新”“变通”渠道进行更加严格的，才能真正影响到房地产商的资金链，新政策才能真正发挥作用，进而挤出土地市场的局部泡沫。