上海一个楼面价格10万元一平，一线城市新房呈现“豪宅化”

新诞生：10万/平方米

上海静安区一幅住宅地块以110.1亿元的总价昨被融信中国拿下， 创下中国土地成交单价记录

昨日，融信中国成功竞得上海静安区中兴社区一地块，终成交价格110.1亿元，楼板价100315元/平方米，溢价率139%。

昨日，上海静安区中兴社区的一幅住宅地块以110.1亿元的总价被融信中国拿下，楼板价达到10万元/平方米，创下中国土地成交单价记录。深圳商报记者了解到，基于对一线城市看好，房企不惜血本拿地，而一线城市新房已经呈现“豪宅化”趋势。

新成交价为110.1亿元

上海静安区中兴社区N070202单元地块，是上海年内首块内环内宅地，吸引了万科、招商、保利等18家开发商参与竞买，融信经过一个多激烈竞争，成功竞得，终成交价格110.1亿元，楼板价达100315元/平方米，溢价率139%，扣除商业配套以及配建保障房，可售面积楼板价14.3万元/平方米。

从成交楼板价来看，100315元/平方米已然是“面粉贵于面包”，与地块一街之隔的是万科翡翠雅宾利项目，目前均价为9万元/平方米左右。

随着的不断刷新，6月2日诞生的深圳龙华在已经退居第三位，楼面价为56781元/平方米。

时值南京、苏州等二线城市的房地产调控收紧，的上海为什么在这个时候出现？

上海中原地产分析师卢文曦表示，苏州、南京政策开始收紧，但二线城市相比之下和一线城市还是有差距，上海已经从调控措施中恢复正常，近期上海土地供应开始增量，市场机会有所增加，不排除资金再度回流上海的意愿。

而融信中国在事后回应媒体采访时称，从融信战略布局来讲，融信聚焦一二线城市，精耕核心区域，上海是其布局的重点一线城市。

机构认为，地块所处位置稀缺，周边项目价格上涨预期比较强烈。据了解，周边项目中粮天悦一号9月开盘预估价格为11万~13万元/平方米，在静安出现后，周边项目价格将会进一步上涨，从而提升板块房价，静安未来盈利也能得到进一步保障。

一线城市新房呈现“豪宅化”

在深圳，闽系开发商已经进驻市场，如泰禾、中骏、冠城大通、世茂、阳光城等。冠城大通早在深圳拿地，2008年11月26日，前海T101-0047地块曾被冠城大通全资子公司冠城宏业与另一方联手，以8亿元联手拍下。后来几经易手，现在是佳兆业前海广场。去年12月底，泰禾集团以8万元/平方米的楼面地价，拿下宝安区尖岗山的。阳光城则在深圳有三个旧改项目。

深圳商报记者了解到，一线城市新房“豪宅化”较为普遍。

从北京下半年预计入市的纯新盘户型来看，朝阳的新盘基本都是顶豪类的项目。其中，北京壹号院单价高达17万元/平方米、长安的总价也是6500万元/套起，东西城待售的新盘单价基本都是10万元/平方米以上，而五环外的大兴、房山等区域下半年也将有别墅项目陆续入市。

上海易居房地产研究院近日发布2016年第二季度《一线城市豪宅市场研究报告》显示，今年二季度，一线城市豪宅成交均价再创历史新高，接近9万元/平方米，环比上涨7.4%，同比上涨23.5%。

具体来看，北京、上海、深圳、广州分别成交566套、1534套、1252套、27套，上海、深圳两地项目成交占比超82%。

下半年将供应12个10万+豪宅

根据深圳统计，7月深圳豪宅虽然只成交了366套，环比下跌36%，但是豪宅的整体均价却再创新高，环比上涨4.8%，达94152元/平方米。

从新房供应看，下半年入市6万+以上的项目预计达40个，占全市比例为45%。目前，千万豪宅在全市新房中的比例已经超过一成。下半年，10万+豪宅的供应相当亮眼，合计供应12个项目，占比14%。

接连诞生透露什么信号？

土地拍卖市场这两天连出！昨天，融信以110.1亿元拍下上海静安区中兴社区一幅住宅地块，同时以10万元/平方米的名义楼板价，14.3万元/平方米的可售面积楼板价，创下楼板价。而在前天，广州市拍出新科单价：广州荔湾区一块纯住宅用地被雅居乐集团以21.73亿元总价拍得，折合楼面价高达36773元/平方米。有业内人士指出，新将推高楼市预期，成为干扰楼市回归理性的一项重要因素。

今年上半年以来，各地土地市场频出，尤以二线热点城市为多。据统计，前7个月，总价超过10亿元的地块（住宅和商业类）多达257宗，其中，溢价率超过100%的合计128宗。随着房价进一步上升，遏制诞生成为各地政府的调控内容，有的甚至采取限价方式导致流拍不断。但在热稍有降温时，上海、广州却又接连诞生。

上海、广州连出透露这样一个信号：房企开发重心或重新转向一线城市。今年上半年，南京、厦门、合肥等核心二线楼市成为房价上涨的“领头羊”，土地市场频出，这些城市的调控政策也随之加码，短期内应予暂避；而三四线城市属高库存地区，更应避之大吉。这样看来，一线城市虽然房价高，可供开发的用地越来越少，拿地成本会很高，但其风险相较而言却未必更大。

再具体分析，上海、广州的或难以避免：一是楼价的上涨会传导至土地市场，拍卖价格肯定会被推高；其次，两地所拍地块均位于城区，城区的土地资源可谓“买少见少”；第三，房企拿地意愿强烈。对房企而言，土地储备是生命线，虽然拿地是“找死”，但不拿地则是“等死”。是上半年楼市热销，很多房企在“等米下锅”。来自机构统计显示，今年已公布业绩的33家上市房企合计销售业绩高达11525.72亿元，同比上涨幅度高达74.6%；销售面积同比上涨51%。品牌房企的销售目标平均完成率为60%，远超往年平均完成率。

在“僧多粥少”的情况下，相信一线城市的宅地会成为各大开发企业竞夺的焦点，估计今后一线城市很可能还会拍出来。这种情形或陷一线城市地方政府于两难之中。拍地，或会产生，以至于推高楼市预期，导致房价继续上行；但不拍地，同样难以避免这个结果，因为会导致“库存荒”，无房可卖同样会导致房价上行。

据国际的调查显示，自2015年下半年开始，35个城市库存总体呈现下滑态势。到了今年4月份，随着房企推盘节奏的加快，库存规模略有上升，5月份库存走势继续下滑，其中上海、广州均在其中。如果这些城市去库存周期继续下行，会进一步加剧此类城市房价上涨的压力，从长期看，积极供地、加快补库存才是根本的应对策略。

对地方政府来说，调控楼市需要管理好预期，以消除市场恐慌心理，如何避免的诞生也是内容之一。再加上越来越多的房企通过金融机构场外配资“加”方式拿地，从防范系统性金融风险角度而言，“潮”势头也应扼止。过去，地方政府往往“楼市一热就停止供地”，以为是釜底抽薪，其实只是一厢情愿。看来，什么时候卖地、卖哪块地、怎么控制节奏，应该成为地方政府精准调控的新命题了。

8月新推房源商务占一半

成客入市主要原因

暑假历来是楼市淡季。近期的深圳新盘市场，商务成为一大亮点，占据市场一半的新增供应。部分买家表示，、价格合理，成为其入市的主要原因。

从8月份的市场表现看，共有6个新盘上市，共计推出1624套房源，其中商务878套，占比54%。

商务成为新盘市场的主力在7月就有体现。深圳中原研究、安居客数据显示，7月共计5个商务项目入市，推售面积4.46万平方米，是6月入市商务面积的3倍之多。同期仅有4个住宅项目入市，总推售套数1559套，总推售面积仅为17.6万平方米。

根据深圳中原研究监测，7月全市有24个新建商务项目成交，共计721套，成交面积4.55万平方米，环比减少52%，同比减少57%。龙岗、南山、龙华三区的商务持续维持在全市成交量的前三位置，成交面积分别为1.36万平方米、1.29万平方米、1.11万平方米，总共占比达到了八成以上，其他四区在7月份的成交占比均在10%以下。具体到单个项目的成交情况来看，7月备案成交首位的是龙华的深业泰然观澜玫瑰轩，紧随其后的是万科、星河、金地的项目。就成交榜单来看，目前大开发商商务成交的主力地位依然无法撼动。

相对同类型的住宅而言，商务具有一定的价格。深圳中原地产的分析数据显示，二者之间的价格差距约在5%~10%。即使是一个项目同时拥有住宅和商务，也存在商务定价低于住宅的现象。

此外，商务具有、的属性，成为部分客入手对象。近日，深圳商报记者在公明一个商务售楼处看到，前来购买的市民以客居多，其中不乏一次性买下十多套的客。据一位买家反映，目前上市的住宅普遍存在价格较高现象，相对而言，虽然居住年限短，但是，价格还算合理，就买几套作为用途。

从统计数据看，下半年以来，深圳楼市的占比有小幅上涨，多选择刚需户型和作为对象。