减少房地产市场泡沫有途径 海外正热起来

在近日举行的2016年博鳌房地产论坛上，海外房地产成为一大议题，与会的众多企业家及学者认为，当前房地产泡沫在一定程度上是由国内渠道狭窄、货币资金积压所助长起来的，海外房地产是减少当前房地产市场泡沫的有效途径之一。

冷热不均资金积压助长房产泡沫

从今年上半年的情况来看，房地产市场出现地区性“冷热不均”现象。一、二线城市房价过热、泛起泡沫，三、四线城市库存积压、遭遇冷落。同时，在一、二线城市之间也出现了地区不均衡现象，“北上广深”中的广州在其余几城一片涨声中仍保持房价平稳，而二线城市中表现突出的“四小龙”南京、合肥、苏州和厦门的房价涨幅也让其他二线城市望尘莫及。

不少企业家和学者认为，一方面，当前国内需求正在快速增长，大量的资金需要流通；而另一方面的现实是当前国内渠道相对狭窄、货币资金积压，这样的矛盾助长了热点城市房地产市场的泡沫，加剧了地区之间的分化。

交通银行经济学家连平认为，财富的高速积累和宽松的货币政策容易导致房地产泡沫产生，一些人或者家庭的财富积累水平过快，甚至呈现几何级增长，必定考虑将财富用于，以期创造更多财富，而“通常在货币较宽松的情况下，资产价格上涨是常见现象。”

经济学家、中国经济体制改革研究会国民经济研究所所长樊纲不提倡将房价上涨一味归因于货币超发，但他同时也指出“货币是到处都流通的，像水一样漫灌，食品缺了食品涨，汽车缺了汽车涨，股市火的时候股票涨，房价也是一样。”言下之意，者手中的货币资金本来就是具有流通需求的，且者普遍关注的是那些资源紧缺、利润可观的领域。

外向突围海外房产受关注

对此，不少学者及企业将目光投向海外房地产，认为这是解决当前问题的一个可行的手段。

近年来，我国海外房地产规模发展迅速。信泰资本创始合伙人、总裁蓬钢指出，2011年到2015年，中国者单独在美国商业地产已达171亿美元，年交易量从2010年的五六亿美元，变成2015年的85亿美元。中国资本在海外主要房地产市场已逐渐成为一支强劲的资本力量，海外地产界对中国资本重视程度也越来越高。

关于海外房产升温的原因，蓬钢表示，国内经济环境和房地产机会不太稳定，高净值个人者在海外资产配置需求越来越大，人民币对美元贬值压力较大等诸多原因都促进了海外房地产需求的扩大。

“海外这两年是十分火爆的。”房地产商会联盟主席、住建部住房政策委员会副主任顾云昌说。当前国内渠道有限，大城市因为要控制城市规模，一定程度上限制了，而在小城市进行所获的利润则相对有限，这促使者转而把目光投向一些海外大城市，如近年来海外比较集中的纽约、伦敦、悉尼等。

国内环境的不稳定也是促使转向海外的一大因素，“虽然目前国内尚有很多机会，但海外房地产也是中国企业要考虑的要素之一，以分散国内不确定因素带来的危险。”蓬钢在论坛上演讲时说，尤其是大型企业，无论从战略考虑还是资产配置和机会、等方面来考虑，都应关注海外房地产。

对于国内市场的环境，迦南资本合作创始人、建银精瑞资产管理有限公司董事长李晓东的观点稍显悲观，当被问及倾向于在国内哪个城市进行时，李晓东回答说：“我选择一个都不投。”他表示，目前国内房地产市场处于一个焦点城市过热、次要城市过冷的阶段，“北上深等一线城市和二线热点城市，目前市场面比较好，但成本高，进入风险比较大，三四线城市更不敢进。”据了解，建银精瑞资本近年来正逐渐缩减其国内业务。

前景展望风险与机遇并存

在发展前景上，海外房地产是风险与机遇并存的。

金谷国际信托有限责任公司副总经理元磊分析说，随着我国经济实力不断发展，国内无论是机构还是个人的资金都有或保值的需求。同时，随着国际化融合程度加深，人们资产配置要求变得更高，加之近年来海外房地产的相关服务代理机构也越来越多，为创造了更加便利的条件，吸引了更多者将目光转向海外市场。

元磊说，目前国内海外还属于尝试阶段，区域上主要集中在一些发达国家的大城市，方向也主要是在房地产等小部分易于把控的领域。虽然在地域、汇率、政策等方面具有客观存在的风险，但在选择项目时者还是普遍趋于理性的，海外房地产前景应该还是很好的。

对此顾云昌也持相同观点，他认为，“在避开风险的情况下，房屋再加上汇率的差价，还是可以保证的”。

对于目前存在的具体风险，众人所持看法也不尽相同。戴德梁行大中华区海外部主管、亚太区董事总经理范桂娟认为主要有“两难”：一是选取好的项目难，因为者对外国的市场情况不一定能全面了解，不大容易分辨出什么是好的项目，例如，“美国人如果有好项目，本地人时间就买了，根本留不到中国人手上，所以从找项目开始就很难。”二是项目执行难，由于市场位于海外，中国的者出手肯定不如当地人快，所以即使发现了好的项目，执行起来也是有困难的。对此范桂娟建议，要用外国人的思维去看市场风险和执行难度，去看资产类型，去投本土资本觉得比较好的项目。而蓬钢则认为，海外的风险主要在于以后的跨境管理维护较难。

总之，海外房地产虽然不是这一两年才出现的新事物，但由于国内房地产市场的现实情况，它正日渐受到越来越多的关注。尽管存在风险，其发展潜能仍被许多人认可。“我们也一些美国的项目，它有什么好处呢？当你去看美国的时候，使你能够冷静下来，这对我们做中国市场的决策很有帮助，可能我们只有10％的资金放在国外，但是这可以让我们在配置其余的90％时保持一种冷静，是有意义的。”光大安石官陈宏飞说。

中国上半年海外房地产翻番世邦魏理仕周四发布的报告显示，在2016年上半年当中，中国人总计向海外房地产市场161亿美元，较之去年同期翻了一番还有余。美国仍然是中国者的海外选项，在各种房地产当中，旅馆和写字楼是受青睐的。半数的都是来自中国的保险公司，此外综合企业和房地产开发商也活跃，分别在海外总量当中占比23%和10%。