中原：市场活跃度不足 开发商探市意图明显

伴随着市场供应量小幅上升，新房访客指数较之前有所上扬，但由于深圳房价居高不下，客户对于价格敏感度高，在未来上涨空间有限的情况下，观望情绪仍然比较浓厚，市场交易活跃度较低。根据深圳中原研究监测，近一个月以来中原经理人指数和报价指数均高于荣枯线，市场对于未来预期较为乐观；同时9月份全市将有21个项目入市，市场供应量较前期有明显上升，市场热度也将会有一定程度的上升。

由于现阶段客户对于价格敏感度高，入市积极性不足，本周入市项目销售率不及预期，市场表现较为平淡。在楼市持续调整的情况下，开发商探市意图明显。但就营销和样板间的开发数量来说较8月份增加明显，后期开发商推盘速度将会明显增快。如果开发商定价合理，营销优惠力度加大，现阶段买卖双方僵持的状态将会明显缓解。

根据深圳中原研究监测，上周（8.29-9.04）一手住宅成交708套，成交面积8.1万㎡，分别环比大幅上升120.6%和178.3%，主要原因为前期新房成交基数较低。同时上周在南山天鹅堡等楼盘集中备案过户的带领下，全市新房均价高达7万/㎡，环比大涨54.5%。上周二手住宅共成交1435套，成交面积约为12.0万㎡，较上期分别下降12.1%和12.5%，成交套数虽然跌破1600套，但仍高于6、7月份周均的1224套，在此需要注意成交数据的滞后性。

【土地成交情况】

上周无土地成交

【一手供应分析】

上周（8.29-9.04）监测到全市共有四个项目获得批售，其中住宅批售总套数为1616套，总面积为20.3万平；商务批售总套数为533套，总面积为3.2万平；商业批售总套数为260套，总面积为4.6万平；批售套数为332套，批售面积为2.2万平。

9月周市场批售情况

上周全市有3个项目入市，共有1139套房源。其中HBC汇隆和华侨城香山美墅上周一入市。金九”的，深圳楼市表现冷淡，仅一个项目华苑开盘。根据深圳中原研究监测，9月份全市将会有21个项目入市，在开发商在加快推盘速度的基础上，如果加大营销力度，现阶段买卖双方僵持的状态将会有多缓解，市场热度也会明显上升。

9月周推盘成交情况

【一手成交分析】

根据深圳中原研究的监测，规土委数据显示上周（8.29-9.04）一手住宅成交708套，高于8月前4周周均成交套数523套，成交面积为约8.1万平米，环比较前期分别上涨120.6%和178.3%，由于前期属于传统淡季新房成交量基数较低，9月首周新房成交量回升明显。在此也需要注意备案成交具有一定的滞后性。

上周新房成交均价为70025元/㎡，环比上升54.5%，周均价成为今年以来第二周站上7字头，较前期增加明显，原因在于上周南山区项目备案成交占比明显增加。在此需注意由于单周成交总量的原因，成交价格易受成交结构的影响，周数据的价格波动较大。

区域来看，宝安、龙岗和南山是全市的成交大户，占全市总成交量的94.8%，其中龙岗成交占比高达41.4%，宝安为29.4%，南山上周占比24.0%，大幅高于前期的1.6%，上周全市各区域成交套数均较前期有所上升。上周南山均价100636元/㎡，成为上周均价的区域，一定程度上拉动全市成交均价大幅走高。福田上周有2套的成交量，均价为84375元/㎡。中粮云景花园南区以44套成交量居于，融湖时代花园以36套的成交量位于第二。

【二手成交分析】

根据深圳中原研究的监测，上周（8.29-9.04）二手住宅共成交1435套，成交面积约为12.0万㎡，环比较前期分别下降了12.1%和12.5%。上周成交量跌破1600套，但是仍高于6、7月份周平均值1224套，随着传统周期“金九银十”的到来，预测后期二手市场热度将会进一步回升。在此需注意成交备案具有一定的滞后性。

从上周的情况看，二手住宅成交均价仍为57684元/㎡，环比上升12.59%，增幅上涨明显。在此需注意由于单周成交总量的原因，成交价格易受成交结构的影响，周数据的价格波动较大。

从二手成交的分区情况来看，上周成交的1435套二手住宅中，仅龙岗占比在2成以上，占比高达26.3%，位居全市首位。宝安、福田、罗湖的占比分别在15%-19%之间。

外部来看，美国劳工部数据显示，美国8月新增非农就业15.1万人，不及预期的18万人，9月加息的概率由之前的24%一度降到18%；12月份加息的概率目前为44%。同时美国7月工厂订单不及预期，但创九个月增幅。整体来看，现阶段美国经济处于缓慢上升通道，不排除未来加息的可能性。加之下半年我国货币政策逐渐趋于中性，未来市场货币供应量逐渐缩减对楼市带来的负面影响不容忽视。

虽然“金九银十”传统周期到来的，深圳楼市活跃度不足，开发商探市意图明显，但开营销和样板间的项目数量较8月份增加明显，预测后期推盘数量会逐渐增多，刚需客择机入市的可能性较大，短期内深圳楼市的拐点不会出现，但目前客户价格敏感度依然较高，价格上涨依然乏力。