惠州楼市会否“一路高歌”？炒短线赚快钱已不可能

惠州楼市会否“一路高歌”？

业内表示，临深置业需谨慎

深圳8月份新房成交均价为57728元/平方米，名校更是卖出天价。记者昨日采访了解到，深圳房价一路领涨，给深圳工薪族带来不小的压力。随着深圳高房价溢出效应，以及深圳与东莞、惠州两地轨道交通连接加快同城化进程，深圳人前往两地买房置业的热情大幅提高，惠莞两地房价也跟着水涨船高。

一季度惠州楼市热度高

临深，一般来讲包括惠州、东莞、中山三大区域。深圳地形南北走向短、东西走向长，东莞位于深圳北边，惠州在深圳的东边，中山与深圳仅隔了一个深中通道。随着深圳轨道交通的延伸，临深被纳入深圳“一经济圈”。面对深圳高高在上的房价，前往临深购房成了很多深圳人的选择。

“我会考虑临深楼盘，如果能换到面积大一点、居住环境好一点的房子，肯定会选择以时间换空间。”置业者刘女士说：“买不起深圳的房子只能买临深楼盘。”

另一置业者胡先生表示，“临深有价值的，就是和深圳轨道交通对接的口物业，越近越好。临深也有产业发展较大的区域，这些地方的发展情况，未来也是影响区域楼盘价值的关键因素。”

惠州中原研究数据显示，惠州全市7月份一手住宅供应10871套，环比增长101.58%；供应面积达到103万平方米，环比上涨77.16%。同时，该数据也是今年以来楼市推货量的值。9月周，惠州全市一手房网签成交量达2505套，环比上涨9%，其中仲恺区、惠阳区涨幅明显。从均价上来看，惠州一手住宅高层均价的大亚湾为13509元/平方米。

惠州世联行副总经理胡光宇表示，此前季度的惠州房价上涨凶猛，一方面是深圳客的强势购买，另一方面则是惠州市场的供应量相对偏低，造成了市场前一段时间的供不应求。6月中下旬之后，市场开始急速放量，城区金山湖、惠阳、大亚湾多个楼盘放量，导致市场的平衡开始被打破，惠州房价止涨明显。

买临深房要想清楚再入手

由于大量资金涌入，惠州房价近几年来连年翻番。预计今年下半年惠州全市新增住宅供应约800万平方米，这一数据超出上半年新增供应量的一倍以上。其中，大亚湾和惠城区累计有408万平方米的新增供应量，占据总量一半以上。虽然临深相比深圳房价低、环境相对较好，但是交通不便、问题等仍是困扰置业者的难题。

不少置业者在考虑购房时向记者表示，所谓临深，其实到深圳还有很长一段距离，每天两个的往返交通，成本相对较高。另外，临深楼盘变现能力比较弱，而在深圳如果找到一定的标的，变现是比较快的，换手率也较高一点。现在临深楼盘是二手房，可能会出现有价无市现象。大片房产空置，整个楼市与去年同期相比已经开始走下坡路。

业内表示，“如果准备在轨道交通沿线购房，在规划还没有确定的情况下不要贸然下手。一定要等具体站点出来了，或者说具体规划出来了再作考虑。如果买二手房，考虑到未来转手的问题，可以观察一下二手楼盘有没有中介地铺。如果中介地铺比较多，说明换手率比较高。同时，购入临深的房产，问题如何解决，这是临深楼盘政策上的一个风险点所在。毕竟跨城生活，当地政策可能有些不一样，包括积分入户、福利都会有一些差别。在买临深房子的时候咨询一下相关人士或者部门。”

临深要做长期准备

业内人士认为，炒短线赚快钱已不可能

临深短期涨幅过大，现在是否值得购买，还有价值吗？深圳商报记者昨日采访了解到，对于工作在深圳东莞、惠州的区域，可以根据自己的需要在临深置业。对于，业内人士认为，炒短线赚快钱已不可能，周期要放在5年以上。

无论是惠州，还是东莞，深圳的区域房价均在短期内大幅上涨。东莞中原和58同城市场研究部数据显示，前期涨得过快的高价区如松山湖、塘厦、清溪的房价在8月份均有所回调，该三个镇区房价在1.9万~2.2万元每平方米左右，反映目前临深房价已经冲击深圳客的底线，这也是近两个月位于临深的不少项目成交缓慢的重要原因之一。

家家顺营销副总裁张国库认为，从长远周期看，临深和深圳房价仍存在巨大落差，长线是可以的。但是短期房价涨幅过大，如果是出于自住或改善需求，可以购买；或者在龙华、坪山、光明等东莞、惠州的区域上班，可以在临深购房。

“临深的二手房市场很不发达，交易周期快要两个月，而在深圳快仅要半个月。”张国库称，原因是一手房的供应和成交量太大了，政府部门、地产中介不愿意推动二手房市场的发展，如二手房评估价低于同地段一手楼的两三成，首付五成，等等。因此，现在临深，5年内别指望赚钱，要做好长期准备。

对此，东莞中原地产市场策略研究部总监车德锐持相同观点：“深圳客这两年在东莞成交的物业，未来在二手房市场流通艰难，接盘的会少。”

对于品种，张国库建议不如关注二手房，因为在惠州大亚湾、仲恺，东莞桥头，有不少二手房的价格低于同质素一手房两三成。

车德锐认为，寻找洼地要做很多功课：东莞城区的写字楼可以关注，租金和空间很大；住宅的周期要放长一些，5年以上比较好，这样很多区域都可以去，比如水乡、石龙及周边区域。

购买临深盘深圳客超六成

东莞23个镇区房价每平方米过万元，涨速过快透支多年发展空间

陆剑伟

2012-2016年8月东莞住宅房价每月走势

从深圳汹涌而至的置业潮，推高了东莞楼市。目前，东莞的镇区已有23个房价超过了1万元/平方米，占总体的七成。而在2012年，仅有长安镇一个。东莞住宅房价继续高位前行，8月份以14682元/平方米再刷历史新高。值得注意的是，随着房价逐渐走高，深圳刚需客购买力渐遇瓶颈，加上提前透支了大量需求，刚需释放势头已大幅减弱。对于东莞楼市的后市走势，业内人士称，价格已经透支了未来很多年的发展空间。

深圳客成为购买主力军

从莞深高速个出口大坪出口一出来，临深置业的气氛就扑面而来。一见到深圳商报记者的车在等红灯，十多个地产中介经纪人员就蜂拥而至，在窗外大声推介各自的楼盘。

在开发的楼盘，数十辆清一色的粤B牌小汽车停放在售楼处。据现场销售员介绍，这里的房价已在2.5万元/平方米的水平了，别墅的价格更高，八成以上是深圳客户。这里的三房起步价都在200万元以上。

与深圳商报记者几乎同步到达的蔡先生说，来这里就是冲着距离深圳近、房价较低、环境好，不过塘厦的房价已经很高，对深圳人的压力也不小了。

“我在深圳已有套房了，买第二套更多是为了将来给父母养老用，所以看到房价出现上涨后，就赶紧到莞深结合部的黄江、凤岗等地看房，这里目前房价比较低，且离深圳，交通也越来越方便了。”蔡先生表示，经过一段时间的踩盘后，他决定将房子买在光明新区的黄江镇。

深圳置业者无疑成为东莞临深的主力。深圳商报记者在塘厦、凤岗、黄江等几个镇区十多个楼盘看到，深圳客是这些楼盘的主力军。

为了解深圳客在莞置业情况，东莞中原研究、安居客对购买其代理楼盘的深圳客户进行调查。根据成交客户来源统计，目前凤岗、塘厦、松山湖和长安镇深圳客比例已超过六成，虎门、清溪和黄江镇深圳客比例已达到四成，并在不断增加。除了上述深圳的镇街外，大朗、东坑和洪梅等镇部分楼盘也有不少深圳客的影子。

8月份房价同比涨五成

据东莞中原研究部监测数据显示，8月东莞住宅成交均价为14682元/平方米，环比7月上升3.61%，同比大涨54.69%；普通住宅成交均价为13585元/平方米，环比7月上升0.82%，同比大涨53.56%。

截至2016年8月31日，东莞住宅库存量为320.21万平方米，环比上升4.29%，同比下降36.51%，住宅库存量受8月供需下滑影响，环比小幅上升。按过去一年的消化速度计算，8月底住宅消化周期为3.3个月，环比7月相对持平。

“东莞的房价如此之高，很大程度上是由深圳置业者推动的，”家家顺营销副总裁张国库昨日接受深圳商报记者采访时说，“在东莞贵的塘厦、松山湖，2013年之前低于1万元/平方米，2014年迅速突破了1万元/平方米，现在都涨到2万元/平方米了。”

万先生在华为上班，之前也在深圳有过购房的经验。他买的是星城翠珑湾，开盘价格还是1.1万元/平方米，如今已经涨到了2.3万元/平方米。 “一年时间，虽然比不上深圳的涨幅，但是在松山湖，已经很可观了。”万先生说，之前他在深圳房产时，有过两个月5000元/平方米的情况。

房价已透支多年发展空间

家家顺统计数据显示，从2012年至今年上半年，东莞有7个镇区房价翻番，分别是塘厦、黄江、凤岗、大岭山、清溪、樟木头和松山湖，塘厦的涨幅，为169%。

“深圳限购后抑制的大量置业需求经过这几年已经释放完毕，而且已经出现了透支，这就意味着后续深圳客外溢到东莞的需求会大幅减少，后续乏力。”东莞中原地产市场策略研究部总监车德锐如是说，“目前的东莞房价，是深圳客的购买力支撑的，事实上这个价格已经透支了未来很多年的发展空间。明年开始，供求关系会发生变化，很多发展商要冲量完成销售目标，以价换量成必然。”

从7月30个重点一二线城市的住宅消化周期看，上海、合肥、武汉、杭州等多个城市明显供不应求。为抑制房价过快上涨，稳定市场，近期厦门已重启限购。

根据中指研究院数据显示，2016年 8月百城房价环比同比涨幅双双扩大，多个城市面临调控压力，未来天津、济南、杭州、佛山等城市或跟进出台调控政策。近期东莞市住建局相关负责人表示，将会在合适的时机出台合适的政策，现阶段重点在规范市场秩序、稳定市场预期。8月东莞房价涨幅在百城中排列第七，若东莞房价涨幅继续扩大，将会加快政府出台调控政策的步伐。