深圳楼市新政给“客”降温 房价上涨即将得到初步抑制

楼市新政给客降温

深圳10月4日发布房地产调控政策“深八条”后，其效应正在市场上体现出来。认为，“深八条”主要针对深圳楼市的客，预计效应将持续到明年春节，除打击投机行为之外，短期内也有望在一定的范围内导致房价下调。

市民看到跌的趋势

“还好没有太早下手，政策刚出来近期应该会稳中有跌吧，我应该会等到跌一点再下手。”就职于深圳某传媒公司的小朱9月开始加入了看房“大军”，但一直左挑右选没下手，新政出台更是加重了他的观望情绪。

另一位8月初在坂田某大型楼盘购置了一套89㎡户型的张先生则显得有些不淡定，他担心自己成了“高位接盘”中的一员。“为凑齐首付都快把家里面掏空了，虽然我是刚需购房终归要买，但早知道还是应该多考虑一下的。”

不过据他介绍，他下手的这套房在购入后一个月后价格就上涨了10多万，这让他稍微放心了一些。张先生判断，就算房价要跌一点，应该也跌不过这个涨幅。“有这个心理很正常，在深圳买房谁不抱着心态呢？”

据某门户网站进行的一项调查显示，有31.3%的网友表示本次深圳楼市限购对自己有影响，更多的受访者表示看跌房价。其中，23.1%的人表示跌幅在10%以内，28%的人认为跌幅会超过10%，30.5%的人表示未来一段时间内房价震荡横盘，仅有18.4%的人继续看涨深圳房价。

房价上涨得到初步抑制

新政出台后，明显使深圳的新房、二手房受到了影响。来自深圳研究的数据显示，上周（10.3-10.9）深圳新房成交量789套，均价43400元/㎡；二手房（10.8-10.9）两天共成交570套，均价48342元/㎡，这与前几个月房价动辄“破6”的现象形成了鲜明对比。

新政后位于南山蛇口的开盘项目10月9日一亮相，部分户型低于市场预期一万元，终开盘均价为5.8万/㎡的价格刷爆朋友圈。有购房者透露，该楼盘79㎡及132㎡的大户型销售一般，为畅销的是88㎡、116㎡的户型，但与之前深圳部分楼盘频频打出的“日光”、“”口号都相去甚远。

新政除了给刚需留了上车路之外，主要是对“离异（单身）人士”、“外地来深客”、“本地多套住宅投机人士”、“小房换大房改善型需求者”等人士进行了严格限制。记者了解到，在上述楼盘开盘现场，有不少因新政而失去购房资格的购房者前来转卖。

“楼市未来走势现在还难以判断，不过这次的政策确实严厉。”福田香蜜湖一位地产中介告诉记者，新政后的这些天出现了不少盘，部分刚需盘差不多降了5%。

多数深圳市民对深圳这一轮调控举措表示认同，并认为是时候让高企的房价“凉一凉”了。市民陈小姐告诉记者，虽然自己仍然买不起深圳房，但是已经不像前段时间那么焦虑。“可以慢慢赚钱付首付了，因为房价短期内是应该不会大涨了。”

市场应回归居住需求

层出手，使深圳楼市当前处在一个关键节点，未来将会呈现什么形势？有房地产人士认为，一二手市场的成交量下滑是必然的。因为限购和信贷的条件都变严格了，预计成交量将会在10月底开始下滑，这会首先表现在一手市场的数据上。二手市场由于存在备案的滞后性，其数据面的下滑可能要到11月中旬才能显现出。

而多家地产研究机构也表示，目前二手购房者已再次进入观望阶段，部分人由于失去“房票”而不得不推迟买房的计划，部分则观望市场反应后再做打算。

“本轮政策的影响效力预计至少会持续到明年春节之后。”上述人士建议，目前刚需购房者可以趁着现在市场交易气氛较淡，多去看房多去对比。“现在业主的价格商量空间也会比较大，所以刚需们可以尝试大胆‘砍价’。”

中国综合开发研究院旅游与地产研究主任宋丁认为，真正具有单一居住需求的比例已经很小了，即便首套刚需也充斥着的强烈意愿。“深八条”基本上是冲着这种“泛”的氛围来的，政府也希望市场能够回归居住需求。

宋丁表示，“深八条”作为严调控政策，肯定会对市场造成巨大冲击和压力。“除了严格的限购条件下收缩成交量之外，更多的是楼价下跌预期生成，引发很多人进入观望；部分热炒在新政后也肯定会缩水，但缩水的幅度应该差距不大，由于长期供需关系依旧紧张，所以价格支撑力还在，下跌空间有限。”

他预测，深圳原关外地区的旧改和城市更新将会加快，土地供应也将继续加大。“新政告诉开发商的是，未来深圳的保障房、人才安居房将是市场主体，如果想拿地，就必须多承担起建设保障房、人才安居房的刚性任务。”

出台严调控令深圳楼市进入全新博弈季

作为深圳调控政策出台后的新楼盘，10月9日晚，位于南山蛇口赤湾“山语海”项目的入市引发了市场极大的关注，有网络媒体甚至对开盘现场进行了“直播”。

“低4.4万元、南山房子卖出了龙岗价”，当晚，来自销售现场有关该楼盘销售的种种消息不断刷屏。在新房价格早已冲破10万元的南山区，该楼盘的“低价”入市，确实赚了不少市民的眼球，也因而被一些业内人士解读为深圳楼市开始降温的标志。

10月4日晚，深圳市政府出台共8条楼市调控措施，主要内容包括，非深户购房所需的纳税或社保证明年限由3年提升至5年，本市户籍居民家庭限购两套房。同时，深圳还调整了信贷政策：首套房首付比仍维持30％，二套房认房又认贷，有一套房的首付比不低于70％，无房但有商贷或公积金贷记录的首付比不低于50％。

为了堵住“通过离婚”来获取购房资格的政策漏洞，深圳此次还规定：本地单身人士限购一套房，这意味着通过假离婚的方式将无法获取购房资格。

这一轮号称严的调控政策，让一直高烧不退的深圳楼市悄然降温。国庆长假过后，不管是开发商、买房者还是客，市场各方进入了全新的博弈季。

据记者了解，实际上，早在新政颁布前的9月21日，“山语海”项目已经拿到预售证，其备案价在每平方米4.8万元~9.8万元之间。开盘当日，该项目预售的500多套房源悉数推出，成交价低4.4万元／平方米，高价为9.1万元／平方米。从销售情况来看，该楼盘成交主要集中在每平方米6万元以下的低价区，6万元以上的户型并不理想。从低价格来看，由低的4.8万元降至4.4万元，降幅接近10％。

“销售很可能是开发商应对楼市调控新政出台后市场变化所作的一个调整，但总体来说，‘山语海’项目的定价依然与其周边环境、配套和规划相匹配，远远谈不上是‘南山盘卖出龙岗价’。”深圳一位地产观察者对记者分析说，该项目只是一个正好符合市民期待的特例，深圳楼市走向还需继续观望。

对于在深圳一家保险公司就职的郑田来说，无论是4日晚出台的调控新政，还是新盘销售的消息，都没有给他带来丝毫的喜悦。

两年前，郑田大学毕业后来到深圳进入这家保险公司工作。初到深圳，优美的城市环境，良好的配套设施，是平均每月六七千元的收入，着实让他高兴了一阵子。

自去年3月以来，深圳一路飞涨的房价让他越来越焦虑。“对我们这些年轻人来说，现在深圳的房价已经高不可攀了，就算是调控效果明显，降下来十几个百分点，我们还是买不起。”郑田说，他的焦虑传导给了远在内地老家的父母。这个长假，在家人的倾力支持下，郑田在深圳的东莞清溪镇认购了一套新房。“临深虽然偏远，配套设施完善也需要时间，但这可能是我们后的上车机会了。”郑田说。

调控新政出台让住在南山后海某花园小区的大海（化名）措手不及。

4年前，大海以190万元的价格购得这套面积80多平方米的二手房，楼市几番上涨，上个月，他以690万元的价格将这套房子出手，同时，通过中介在看中了一套110多平方米、总价1300万元的房子。

“节前我刚交了5万元的定金，调控政策一出来，我判断至少要跌10％，损失超过100万元！”尽管知道如果违约，自己交的5万元定金很难拿得回来，大海还是决定毁约。

记者走访深圳多家房产中介后了解到，自10月4日出台楼市限购政策后，有少部分二手房的业主主动表示可以出手，但绝大部分购房者选择观望，所以交易量下滑明显。据深圳中原研究监测，调控新政前后样本楼盘的访客总量下降5成左右，二手房日访客量也呈逐渐下降态势。

对于调控政策出台后房价的走向，深圳市房地产发展研究主任锋在接受媒体采访时认为，价格继续上涨的势头会得到有效的控制，市场形势将趋于平稳。

除了出台严厉的调控措施遏制房价短期内继续上涨，深圳也在着手建立长效的住房保障率计划，以纾解城市高房价对人才吸引力下降的困局。

10月9日，由市政府出资千亿元组建的深圳市人才安居住房集团有限公司挂牌成立，该公司定位于专门从事人才安居房建设和运营管理的政策性市属国有独资公司，重点打造人才安居房投融资、建设和收购平台。“十三五”期间，深圳计划新增筹集建设人才住房和保障性住房40万套，其中人才安居房30万套，总建筑面积2600万平方米，相当于特区建立以来政策性住房的总和。

深圳正尝试将人才住房从保障性住房体系分离出来，形成人才住房与保障性住房双轨并行的公共住房体系。与保障房体系中的经适房、安居型商品房不同，人才住房不能转为一般商品房上市流转，只能被政府回购或在平台体系内流转。