不要低估了管理层调控楼市的决心 11月掀起第二波的调控浪潮！

点击阅读各地第二轮调控的官方文件：深圳，上海，天津，杭州，武汉，西安，香港，郑州等官方文件

经过10月这一波调控后，如深圳的深八条，上海的六条等……11月底以来各地也正在迎来第二波的调控浪潮。经过房天下深圳二手房统计，上海，天津，济南，南京，武汉，杭州，深圳纷纷加码楼市的调控……

用地产大佬陈劲松说的话表达，本轮调控和以往完全不一样，其力度和结果，全行业有可能估计不足。这个时候大家一定要重新读一下这几个字：要去掉幻想，不能松动，继续严控，端正态度。要有责任意识，要有政治意识。

而在深圳的楼市上，稍微令人欣慰的一点是，如今深圳二手房市场开始看房的人确实增多了。一位 客朋友告诉，自己正在放盘销售的宝安区某楼盘，近一个就来了5批看房客，而此前一个月里，每周仅仅只有一拨看房客上门。但深圳的房价回温已经呈现一些楼盘，不得不让购房者着急，预计僵持仍然存在。

根据房天下二手房的统计，10月调控以来，各地楼市已经偶现一些城市房价的下探，但为数还是不多。从统计局公布的70大城市数据看，10月下半月开始出现7个之前明显上涨城市价格下调。调控令非理性市场快速降温。调控的发力预计会持续7-10个月左右。

深圳…………公积金二套首付提高到70%

11月18日：深圳市关于调整住房公积金贷款首付款比例有关事项的通知

http://esf.sz.fang.com/newsecond/news/23554146.htm

通知要求：住房公积金缴存职工家庭（以下简称职工家庭）名下在本市无房，使用公积金贷款购买首套住房的，公积金贷款首付款比例低为30%。职工家庭名下在本市拥有1套住房，使用公积金贷款再次购房的，公积金贷款首付款比例不低于70%。

调控再升级！11月，武汉、深圳双双公布房地产市场新政。

从今天起，在深圳买房，要为首付准备更多的钞票了。15日起，深圳公积金缴存职工家庭名下在深无房的首付比例低为30%，名下在深拥有1套住房的首付比例不低于70%。

而在武汉，很可能兜里有钱也买不了房！武汉明确规定，本市户籍禁止购买第三套住房。非本市户籍的，则需要连续在武汉市缴满2年社保或个人所得说证明，并且对于补缴的不予承认。更早些，在上周三，杭州连夜加码房地产市场调控，从11月10日起，上调住房公积金贷款和商业性住房贷款首付比例，暂停发放第三套及以上住房贷款，加强对首付资金来源审核和土地竞买资金来源审查。

28日：(11月28日)晚，上海、天津针对楼市调控政策分别出台“升级版”，而上海的调控政策堪称严厉。在11月17日，成都就已经出台了对成都高新区南部园区、天府新区成都直管区等热点区域住房限购措施。政策要求，成都高新区南部园区、天府新区成都直管区的户籍居民或在成都高新区南部园区、天府新区成都直管区稳定就业并连续缴纳社会保险或个人所得税1年以上的其他地区户籍居民，在本区域内无自有产权住房，且2016年10月1日后尚未在成办发〔2016〕37号文件规定的住房限购区域内新购买商品住房的，可在本区域范围内购套商品住房。不符合上述条件的居民，不得在上述区域购买商品住房。

李宇嘉:不要低估了管理层调控楼市的决心

南京、杭州、武汉等热点城市，在调控上已是梅开二度或三度了。

或许，我们低估了管理层调控楼市的信心和决心。国庆至今，调控已开展了三轮，22个城市密集发布新政是“轮”，10月-11月围堵资金违规入市、肃清秩序是“第二轮”，近期热点城市加码限购限贷是“第三轮”。类似于南京、杭州、武汉等热点城市，在调控上已是梅开二度或三度了。

媒体报道，11月初高层明确表态，继续进行房地产调控，各地要丢掉幻想，不能松动，要继续严控，端正态度。财新网也报道，决策层再次要求控制好房价上涨态势，要求11月房价不得高于10月水平，如果再涨，不用约谈，直接对地方政府进行问责。而且，房价严控城市从16个增加到20个。

过往经验看，如此严厉调控，到此为止就算啦。再说，经济走势还不稳当，今年前三个季度GDP拉出一根6.7的直线，没有掉头向下，楼市是大功臣。瑞银预测，2017年房地产新开工增速放缓至0-2%，开发 增速将从今年的约6%降至更低，楼市调整带来的下行压力将会使得实际GDP增速放缓。

继续坚持这一逻辑判断，大错特错。近，人民币贬值加快，中间价创8年新低。经济增长速度全球、出口、贸易顺差、外汇储备的第二大经济体，货币为什么如此快速地贬值呢？直接原因是特朗普上位后，美联储加息提前、重整制造业、向中国等对美贸易顺差国施压。

受此影响，美元指数创新高、美股三大股指一骑绝尘，新兴国家汇率贬值、资本外流。美大选以来，亚洲新兴市场资金流出达110亿美元，人民币贬值预料之中。人民币之所以贬值，还有另外一个担忧，即基本面不乐观，但房价地 、资金全面楼市化，引致系统性风险担忧，美联储加息则会让这种风险显化。

未雨绸缪，主动干预减少，让贬值压力渐进和提前释放。同时，经济基本面并不乐观的情况下，房价 推升泡沫破灭预期，需要加紧布局楼市调控：一方面，通过限制需求准入和，倒逼热点楼市房价下降来“挤泡沫”；另一方面，严控资金违规进入房市地市，继续推高泡沫。

此外，2013-2015年开发 和新开工整体低迷。经过2014年以来“去库存”政策的激励，是今年楼市火爆，热点城市库存周期不断下降。易居研究院统计，10月35个城市库存周期为8.9个月，处在历史低位。因此，热点城市还要增加供应，冲抵“资产荒”下 需求和房价上涨的循环。

而且，库存过大的地方还要“去库存”，防止库存积压导致另外一种金融风险。当然，调控不能太猛，引发地产过度紧缩、局部金融风险，避免因调控造成的地产下滑、金融风险与外部环境变化导致的预期改变、资金外流形成叠加，这就需要高超的调控艺术。由此，部分城市之所以在调控上梅开二度或三度，在于房价过快上涨、 客占比50%-60%，但前期政策并不用心，要在督促下加大力度。

历次金融危机表明，美元是全球的“锚货币”，美联储掌握全球流动性阀门。美联储进入加息周期，资本回流美国，新兴国家货币贬值、资本外流、通货膨胀、资产价格 ，局部金融危机爆发。吸取教训就要未雨绸缪、引导预期，无论是2015年以来人民币主动贬值，还是楼市调控，其意都在于此。（作者供职于深圳房地产研究）