深圳（中原）：深圳新年周新房推盘转好 市场预期回升

新年首周新房推盘 转好市场预期回升

2017年1月首周，新房供应持续发力，入市项目明显增多。随着市场对政策的消化，买卖双方持续博弈的状态有所好转。住宅项目供应也逐渐增多，上周有远洋新干线和合正丹郡住宅项目入市，其中合正丹郡项目采取以价换量的策略，定价比周围项目低5000左右，整体销售较为乐观。

上周二手住宅放盘量与访客量平缓增多，缓解了市场紧张的供需局面。在年末经理指数与报价指数双双回升的局势下，二手住宅实际成交表现良好。本期经理人与业主对后市信心均有所增强，但经理指数仍处在荣枯线以下

【入市项目】3项目入市 供应房源1539套

上周无批售项目，但新房推盘入市项目增加，共有3项目入市，价格方面来看出现一定松动，采取以价换量的策略。销售情况良好。

【市场预期】经理指数报价指数双双回升 报价微调整以趋定成交价格

2017年伊始，深圳楼市仍然处在对2016年10月新政影响的持续盘整中。从政策的导向和市场的反映来看，今年深圳楼市很难再次繁荣，短期内成交将持续低水平。

上周业主放盘量与访客量均平稳回升，一方面市场在盘整间期价格水平达成了成交的可能，另一方面，受新房推售项目增多影响，二手买卖双方离场观望情绪有所转变。

据深圳中原研究监测显示，上周深圳中原经理指数48.5%，回升近1个百分点。随着新房市场推售项目增多，二手供需增加，经理人对后市成交信心增强。但指数仍处在荣枯线以下，看跌经理人占比仍旧较大。深圳中原报价指数35.2%，环比大幅回升3.8%。2017年首周业主对后市预期增强。报价指数经过去年几周的震荡开始回稳，市场预期的剧烈波动有所平复。

预计2017年深圳楼市处在价格合理回归的时期，成交量受预期波动调整将会减少，但长期有利于楼市回归健康可持续发展。

图1 中原经理指数（CMI）走势图

图2 中原报价指数（CAI）走势图

上周深圳中原报价指数回稳在荣枯线上有所回升。报价上调业主占比35%，环比增加4%。业主放盘量增加，看跌预期好转。从调价区间的样本房源占比来看，上周下调幅度较大的房源占比在减少，报价微下调以及报价上调的房源占比在增多。具体来看，上调1%~5%的房源占比本周明显增多，而微下调幅度在-5%~1%区间的房源占比大幅减少，房源报价总体趋于小幅上调。

从各区来看，上周宝安报价基本稳定，而其他区域报价不同程度下调。其中、罗湖和龙华、盐田报价下调幅度大，超过一个百分点。南山前一周上调之后，上周下调幅度比较小。

从近期来看，业主报价调整由剧烈收缓，市场开始适应政策，成交价格也在调整中逐步形成。

图3 中原二手住宅盘源报价变动分布情况 图4 中原各区域二手住宅盘源报价平均变动情况

【一二手成交量价】一手备案量大增 均价维持稳定

根据深圳中原研究监测，上周（01.02-01.08）一手住宅成交1032套，成交面积约11.5万㎡，环比分别大幅增加156%和174%，成交达到10月中旬的周成交水平。总体来看2017周备案成交套数大幅增多，与开发商前期推盘入市信心增强有关，并且年底以价换量策略推涨了备案量。成交均价来看，受政府干预把控以及开发商换量策略推行，市场均价维持在稳定水平，上周一手住宅成交均价55051元/㎡，环比上涨3个百分点。

上周（01.02-01.08）二手住宅共成交513套，环比大幅下跌超4成。成交面积约为4.5万㎡，环比也下降4成多，备案成交量处于全年较低位，仅高于2月第七周的水平。预计未来二手成交量长期内仍会处于低位，但短期内随着市场盘整以及市场预期不断修正会有一定起色。成交均价为51987元/㎡，保持平稳。

一手成交项目10

【后市预测】人民币基本面没有太大变化 楼市预期平稳调整

新年以来人民币连续两天 。5日，在岸人民币创下十一个月大单日涨幅，离岸人民币一度升破6.80关口。在岸与离岸人民币空头遭到双杀。中国央行货币政策委员会委员黄益平6日凌晨在纽约表示，人民币基本面没有太大变化。央行汇率改革的方向不会改变。对中国汇率政策的理解，应该围绕“增加弹性”和“保持基本稳定”这两点。

1月首周，新房供应量明显增多，楼市热度有所回升。从市场表现来看，个别项目采取以价换量的策略，整体销售率维持近期稳定水平。自10.4“深八条”后，客户观望情绪浓厚，价格接受度明显下降，预计后期入市项目价格会出现一定松动。二手市场受新房带动影响，预计春节前供需会缓慢增加，成交价格也将逐步趋于合理。