2016年度深圳二手房白皮书之福田篇

☛2016年深圳二手房六大区域全年楼市分析白皮书重磅发布

☛2016年度深圳宝安区域二手房白皮书

楼市概述

2016年，深圳福田区二手房市场整体呈现“量跌价稳”势态。房天下深圳二手房监测显示，全年福田区二手房共成交19586套，同比（2015年福田二手房成交26585套）下跌26.32%，排在全市第三。价格方面，房天下深圳二手房评估数据显示，2016年福田区二手房均价达63174元/㎡，同比去年（2015年福田区二手房均价47697元/㎡）上涨32.44%。事实上，2016年福田二手房价已经落后南山，排在深圳第二。

2016年福田二手房成交走势

从2016年福田区二手房月度成交趋势来看，大致可分为4个节点。1月份福田区二手房成交量延续2015年的楼市火爆，2月份春节因素影响成交下滑，3月份迎来大爆发，月成交3656套全年高，此为个节点。随后，深圳“3.25”楼市调控政策出台，楼市降温明显，市场观望明显，4、5、6月份甚至有月成交不过1000套的情况。第3个节点在三季度，从7月份开始，深圳拍出双，给予购房者一定的信心，楼市有逐渐回暖的迹象，9月份成交量再度出现一个“峰谷”，达到1558套。然而10.4政府再度出台重磅调控政策“深八条”，令福田成交降至冰点，12月份仅有926套。综上，2016年福田区二手房成交量的走势基本以“325新政”及“104新政”为峰值点，起伏不定。这也显示出楼市调控政策的影响力。

2016年福田区二手房房价走势

2016年，福田区二手房均价则主要以“稳”为主，一季度得益于成交的火爆增长，房价水涨船高，至3月份攀升到64580元/㎡，随后“深六条”出台，福田二手房价得到有效控制，直至年末，稳定在6.3万左右。房天下深圳二手房数据显示，全年福田二手房均价为63174元/㎡，同比去年（2015年福田区二手房均价47697元/㎡）上涨32.44%。

2016年深圳一手房成交明细

一手房方面，房天下深圳数据显示，2016年福田区一手房仅仅成交342套，成交面积5.25万平米，成交均价达82424元/平米，成交总金额超43个亿。福田区一手房成交全市低，这主要也是因为2016年福田入市的新盘基本没有，再加上价格高不可攀。

2016福田区县商圈热度：香蜜湖居首

从福田区各大商圈网民搜索占比来看，香蜜湖商圈受关注，占比11.06%；梅林、景田、福田区等商圈各自占比9%以上，皇岗商圈搜索占比7.54%；华强、农科、莲花和新洲占比在5%以上，其他商圈搜索占比都在5%之下。

2016年福田区各大商圈搜索占比

一直以来，福田区香蜜湖商圈购买力都相当强劲，地段价值高，居住环境好，配套完善，以及长久以来累积起来的所谓“”的名气，对人们吸引力很大，受关注高也理所当然。香蜜湖商圈基本都是总价上千万的房源成交，改善性购房来说，香蜜湖依然是福田内佳的选择。

福田区皇岗商圈，和梅林商圈有着相似特点。商圈内都是以刚需楼盘为主，楼盘数量众多，部分楼盘楼龄较老，房价相对低，购房群众基础庞大。数据显示，福田区皇岗商圈成交量在区域内高。

福田区域所覆盖的有彩田莲花、区、岗厦这几个，成交量排在中间位置，这里配套齐全，地段优越，可以淘到不少宜居楼盘，但是这边开发年代较早，部分楼盘楼龄较老。

景田商圈也是老牌成熟区域，带福外楼盘是区域内热点，带此的小户型房源高已卖到单价10万的价格。

华强商圈凭借老牌商圈地理位置的优越性，以及商圈内众多数量的楼盘，颇受购房者关注，是租赁市场发达。

福田区十大热门楼盘：益田村

根据房天下深圳二手房数据显示，2016年福田区域受网友关注的二手楼盘是益田村，单价58418元/㎡，梅林一村、皇御苑位居第二、三名，福田区的黄埔雅苑、农科的东海花园以及上下沙的京基滨河时代广场，紧随其后。园岭新村，御景华城和香蜜湖一号搜索量也比较高，排在后的是上步商圈的佳兆业，这是一个50年产权的酒店式商务，。

2017年福田区楼市展望

作为深圳的区域，福田区域的交通配套正在变得越来越完善，同时作为深圳政治经济，商业配套相当齐全。福田区房产具有很强的保值抗跌功能。即便在调控频繁的2016年，福田区二手房价扔保持着稳定趋势。综上，2017年福田区二手楼市将继续保持稳定。

2016楼市政策盘点

作为一线城市的深圳，在2016年更累计出台了大大小小26条政策，其中大的看点莫过于“一年两调”的双政策强管控，即“3.25新政”及“深八条”。在土地市场方面，双限双竞、70年宅地续期等也引发了诸多关注。

1、“全面二孩”正式落地，改善性住房需求增长

2016年1月1日，修改后的人口与计划生育法施行。这意味着“全面二孩”政策正式落地。修改后的计生法明确，提倡一对夫妻生育两个子女，符合法定条件的可以要求安排再生育子女。

根据修改后的计生法，符合法律、法规生育子女的夫妇，无论一孩还是二孩，都可以获得延长生育假的奖励或者其他福利。新法还修改了有关节育强制措施的条款，育龄夫妇可自主选择计划生育避孕节育与措施。1月2日，深圳个“二孩宝宝”在深圳市妇幼保健医院出生。

从住宅需求结构来看，二孩政策的实施，将使得每个家庭的小孩数量相对增多，三房四房改善性需求将成主流！同时部分家长提前出手抢购具有资源的房子，从而推高此类紧挨房子的价格。

2、新建住宅将推广街区制，车位或将更值钱

2月6日，《中共国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》提出，“我国新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区”；已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。另外要树立“窄马路、密路网”的城市道路布局理念，建设快速路、主次干路和支路级理的道路网系统。

城市交通微循环的打通，意味着出行的便利度和效率将得到提升，城市堵车情况得到有效缓解。在此情况下，私家车的保有量将进一步上升，从而带动小区车位需求量的上涨，届时小区的车位将更值钱。

3、央行降准0.5%，2016年一次降准

2016年3月1日起，央行普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，以保持金融体系流动性合理充裕，引导货币信贷平稳适度增长，为供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。

此次央行降准，旨在消化楼市库存，促进市场发展，同时也给了当时正处在高位的深圳楼市，更多的上涨预期。

4、“3.25”新政出台，楼市成交量遭遇腰斩

3月25日晚间，深圳市政府发布调控政策：非深户在深圳购房，社保缴满年限由此前的1年提高至3年。能提供自购房之日起计算的前3年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。首套房还清房贷，购买第二套房时，首付由3成提高至4成！

“3.25新政”出台后，深圳库存去化速度明显放缓，新房、二手房市场气氛冷清，成交量直线下降，成交价上涨幅度收缩。4月份一手住宅均价跌幅约0.2%，为2016年来下跌,套数环比 47.5%。

5、二手房年内两次上调评估价，税费升级

4月1日、11月8日，深圳二手房年内两次上调评估价。次评估价上调力度较大，全市二手房评估价上调平均幅度达50%，部分楼盘达118%，而第二次评估价上调幅度在10%-20%之间。

以一套家庭普通住宅为例，其11月8日前评估价为419万元，调整后的评估价为483万元，上升了15%，按照未满两年、首套家庭普通住宅计算，税费增加了7.2万元。再加上“10.4新政”的叠加效应，11月二手房量价齐跌，实际成交低迷环境中，买卖双方僵持博弈，购房客观望，业主放盘量减少。

6、营改增政策全面推开，购房税费支出有效降低

2016年5月1日，全面推开营改增试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围。

全面推开营改增试点基本内容是实行“双扩”，一是扩大行业试点范围，二是将不动产纳入抵扣范围。届时，现行营业税纳税人将全部改征税，其中，建筑业和房地产业适用11%税率，金融业和生活服务业适用6%税率。无论是制造业、商业等原税纳税人，还是营改增试点纳税人，都可抵扣新增不动产所含税。

对购房者而言，营改增政策的出台，有效降低了购房的税费支出，减轻税费负担。假设营改增前某购入时1000万，卖出时1600万，税费为1600万×5.6%=89.6万元；营改增试点后，税费为1600万÷1.05×0.05=76.1万元，两者差额13.5万元。

7、深圳严“深八条”发布，楼市速冻

10月4日晚，深圳严购房新政“深八条”发布。“深八条”又称“10.4新政”，内容包括重申90/70政策、非深户购房缴纳社保年限从3年改5年、深户单身人士限购1套、无房但有贷款纪录者首付5成、开发商新房备案价不得高于前期产品或周边二手房、新房售价不得高于备案价。

“深八条”的实施，从限购、限贷、限价三个方面堵死部分刚需、几乎全部改善置业和 者的购房门路，深圳楼市由此进入冰冻期。

8、公积金首付、利率均调整，三成

11月15日，深圳市住房公积金管理委员会发布通知，宣布从当天开始调整公积金贷款首付比例，公积金缴存职工家庭名下在深无房的首付比例低为30%、名下在深拥有1套住房的首付比例不低于70%。

在贷款利率方面，深圳市职工家庭购买首套住房申请公积金贷款的，贷款利率仍为个人住房公积金贷款基准利率（5年以上为3.25%，5年及以下为2.75%）；职工家庭名下在深圳已经拥有1套住房，再次购买住房时申请公积金贷款的，贷款利率为个人住房公积金贷款基准利率的1.1倍。购买第三套住房的不予申请公积金贷款。

公积金首付比例、贷款利率的调整，一定程度上加大了刚需、改善性购房群体的入市压力，市场进一步降温。

9、深圳以“双限双竞”方式出让地块

12月14日，深圳在国庆楼市新政出台后供应居住用地，地块分别位于龙华、大鹏和坪山，供应土地总面积7.5万平方米。三宗大面积的居住用地采用“双限双竞”方式竞价，即限销售房价、限成交地价，竞成交地价、竞人才住房面积。

这是深圳“双限双竞”方式出让地块，项目建成后，竞得人须将配建的人才住房无偿移交给市安居集团，用于解决深圳市人才住房需要。项目建成取得不动产登记证书后，房屋5年内不得转让。终，其中两宗地成功出让，另有一宗因法律问题中止出让。

10、70年宅地续期将按照“两不一正常”处理

12月23日，国土资源部副部长广华针对温州当地20年住房土地使用权到期问题表示，国土资源部和住建部会商后回复，目前在法律安排明确之前,可以用不收费的过渡性办法处理。即温州等地少数住房土地使用权到期后将“两不一正常”：不需要提出续期申请、不收取费用、正常办理交易和登记手续。涉及“土地使用期限”，仍填写该住宅建设用地使用权的原起始日期和到期日期。

2016年3月，福田区建于上世纪80年代的商品房长城大厦一位业主向政府递交土地延期申请，成功把房屋土地使用年限从原来的50年延长到了70年。

延伸阅读：

2016年度深圳龙华新区二手房白皮书

2016年度深圳宝安区域二手房白皮书