房贷收紧信号增强 深圳楼市再“遇考”

春节刚过，深圳楼市成交量仍然在低位徘徊，市场整体表现仍较为平淡。这时，市场再次传出房贷收紧信号，深圳楼市也再度面临考验。

近日，市场消息指出北京、广州和青岛多地上调房贷优惠利率，其中北京二套住房贷款，其贷款年限长不得超过25年。此外，部分银行近期接到了央行信贷额度的调控通知，要求不同程度地收缩信贷投放规模。深圳一商业银行工作人员告诉记者，近期深圳地区信贷额度确实有收紧的情况，但首套房优惠利率仍为9折，信贷投放仍然正常。

美联物业研究总监何倩茹表示，深圳的房贷优惠利率在比较长时间里都是保持着9折的水平，上调的压力有但不是迫切。对今年的深圳楼市来讲，如果价格平稳发展，优惠利率上调的压力就会比较小，但这将是一个隐形的利空因素笼罩在市场的上空。国海证券则表示，在加息周期的背景下，过去政策托底房地产或将成为历史，未来房价（包括一线城市）可能将迎来长周期的拐点。

今年以来，深圳楼市整体表现较为平淡。据国土局备案数据显示，1月深圳新房成交仅1652套共17.4万平米，套数和面积环比分别下跌24%和20%，成交处于历史同期低位，仅仅高于2012年1月。房价方面，由于受成交结构影响，1月深圳一手住宅均价为每平方米54931元，维持稳定。此外，深圳二手房的成交量也在持续下滑。据深圳中原研究监测，2017年1月二手住宅成交2747套，成交面积约为24.5万平米，分别环比下降27.9%和29.5%。另据深圳市房地产中介协会监测，今年春节假期结束之后的5天内，深圳二手房签单活跃度远不如去年，5天内成交量总计为167套，仅为去年同期的6%，显示出市场人气的清淡和入市者的犹豫不定。

此外，今年1月深圳的房租水平约为每平方米68元，较去年同期下跌了3%。春节过后为租赁旺季，但记者对福田和罗湖多个进行调查，地产中介反映部分热点租金有所上调，但价格变动不大。

而在此前，深圳再次加强商品住房价格管理，1月19日出台《商品住房和商务预、现售价格管理操作细则》，要求申请预售的项目，其户型申报均价不得明显高于周边同类同户型在售项目的销售均价，分期开发再次申请预售的，其户型申报均价不得高于本项目前一期实际销售价格。总体来看，今年深圳仍将坚持较严格的房价稳控政策，全年房地产市场会以稳定运行为主线条。

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深圳首套房贷利率普遍九折 未来存在上调可能

近日央行货币政策收紧信号是否会导致房贷利率上调？读创记者2月8日从多家银行了解到，自去年9月以来，深圳首套房贷利率普遍有9折优惠，5年期贷款利率为4.41%，暂未有调整迹象。

2月3日，央行的举动让吃一惊：在公开市场进行200亿元7天期、100亿元14天期和200亿元28天期逆回购操作，操作利率较上期均上调10个基点，同日开展的SLF利率也全线上调。

对此，业界认为央行春节前后的密集行动，是对货币政策操作转向的确认。那么，深圳房贷政策也是否会因此收紧呢？

读创记者从多家银行网点了解到，大多数银行首套房贷款利率没有变化，仍维持九折优惠折扣。一家国有大型银行一名客户经理告诉记者，该行首套房贷款利率打九折，如果资料齐全的话，一般可以5个工作日就可以放款。

“从去年9月开始，深圳各大银行首套房、二套房的房贷利率就没有变化。”美联物业交易管理部总经理青如是说。

某大型股份制银行内部人士告诉记者，去年银监局和同业公会即向各银行下达房贷优惠折扣不低于九折的指导要求，银行可根据自身实际情况在该基础上进行调整，九折是业内较普遍的折扣。

对于利率是否有调整的迹象，该人士表示，暂未接到通知。

首套房首付比例上，深圳商业银行仍“坚守”3成。北京、上海的大部分银行需要3.5成。

虽银行方面尚未有明显动作，但不少人士仍认为房贷利率存在上调风险。

海通证券宏观分析师 在研报中指出，截至2016年9月末，银行住房贷款平均利率为4.52%，银行房贷平均期限应该在10年以上，当时10年期国开债利率只有3.13%。目前10年期国开债利率已接近4.1%，国开债完全是政府信用，对银行而言不用占用任何风险资本，但发放房贷要计提50%的资本占用，而银行是高利润行业，其资本金有限，因而资本占用的成本较高。 按照目前4.1%的国开债利率，从历史数据比较看，合理的房贷利率应在5.5%左右。

认为，央行确认货币市场“加息”的结果，意味着房贷利率存在大幅上调风险，目前5年期以上贷款基准利率为4.9%，这意味着按照5.5%的合理水平，的折扣房贷将全部绝迹，否则银行不如去买债。

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