房地产税真的要来了？障碍正在清除

房地产税要来了？

日前，国务院《关于创新政府配置资源方式的指导意见》出台实施，其中明确提到“支持各地区在房地产税、养老和医疗保障等方面探索创新”。在“房子是用来住的，不是用来炒的”总基调奠定后，这样的表态，将房地产税再次推进民众视线中。

而这已经不是房地产税次备受瞩目了。

去年5月25日，财政部财政科学研究所原所长、华夏新供给经济学研究院院长贾康表示，常委会立法规划已经将房地产税法列入了类的立法项目。在贾康看来，房地产税立法已经排在立法规划的“阵营”。

不过，华夏时报记者获悉，《房地产税法》草案目前仍在起草中，年内出台并执行的可能性不大。“要想征税，先要立法，新税种的设立、税法的制定等都必须经过法律程序。即使《房地产税法》能列入并提交常委会审议通过，快也要在2018年才能开始施行。”中国财税法学研究会副会长施正文向华夏时报记者表示。

年内难出台

2013年，官方正式提出“加快房地产税立法步伐”。2015年召开的第十二届常委会立法规划中，房地产税法被列入了类项目，即条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案。

和之前已经试点的房产税有所不同，在我国的现行税制体系中，并没有房地产税这一税种。房产税开征于1986年，仅适用于单位和个人的经营性房地产，对个人住房则实行，因此对百姓生活基本没有影响。相较房产税而言，房地产税是一个综合性概念。

据国务院发展研究研究员倪红此前表示，房地产税改革要把现有的房产税和城镇土地使用税合并起来，已确定无疑。这则意味着，房产税将增加房地产保有环节的税负，而且是以房地产的评估值为征税基础，其他诸如土地税、契税等暂不纳入。

不过，华夏时报记者获悉，目前房地产税法尚没有形成完整草案上报。在草案上报之后，经由一审二审，同时还要公布草案听取民众意见，这些都是需要一定的时间的。在中国财税法学会秘书长周序中看来，这个程序很难在年内走完，更谈不上实施。

“事实上，房地产税立法还有一些疑难问题没有解决，比如说房地产税和土地出让金之间的关系，如果同时收取，存在重复征税的情况，还有农村宅基地是否收取房地产税等问题，都没有明确说法，但这些都是必须解决的问题。”周序中告诉华夏时报记者。

实际上，房地产税的征收方式跟西方有实质上的区别。主要的原因是中国土地国有，实际上是“租”给房主使用的，而西方的房主则拥有土地产权。

按照上海试点房产税的计算方法，新购且属于家庭第二套及以上住房的，按人均计算，人均超过60平方米的进行房产税征收。比如一个居民家庭原来已拥有的住房面积共计180平方米，刚好人均60平方米，现又新购一套100平方米的住房总价100万，那么其一年应缴房产税4200元左右。

不过，这套方案落实到房地产税身上，或许会有所变化。

据了解，房地产税法从通过到实施应该会有一个过渡阶段，从而让社会对法律有充分的认知、了解和准备。立法通过后并不意味着就会在马上开征。由于房地产税是典型的地方税，何时开征会授权地方政府自己决定，并不是在某个时间一起征收，各个地方可以差别化。

“房地产税一旦开征，将对过热的房地产市场，是对 性需求形成极大的抑制。由于房地产税是对存量房进行征税，因此它落地之后，在一定程度上能够抑制房地产投机和房价的上涨，并倒逼一些存量房流入市场，让房价有所下挫，对 客形成一定的打击、对整个楼市的健康稳定发展有益是其大的两个意义。”经济学家宋清辉表示。

房地产税三大争议与五大走向解析

日前，国务院出台的《关于创新政府配置资源方式的指导意见》提出，支持各地区在房地产税等方面探索创新，引发市场热议。在明确“房子是用来住的，不是用来炒的”这一定位后，各地调控政策陆续出台，曾经被认为是降低房价“利器”的房地产税再次成为关注的焦点。

争议三大焦点

对于征收房地产税，目前有较大的争议：一是合法性的问题，二是必要性问题，三是如何征收的问题。

1.该不该征？

我国现行税制体系中，只有“房产税”，于单位和个人的经营性房地产。而房地产税包括房地产业营业税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税等。

房地产税到底应不应该征收？诸如美国、加拿大、日本等国家，土地属于私有，因为土地，附着于土地之上的房屋也跟着，地方政府会向房屋持有人征收房地产税。

但是中国的土地归国有，老百姓拥有的只是房屋的权和使用权，对土地只有70年的使用权，租金已经在买房时一次性交付。后期的是土地，房屋因为老化破损不仅不还贬值，既然贬值就不应该征收房产税。

对此，经济学家贾康认为：土地出让金是地租，以土地权为经济依据去征收地租。征税有一个公权力的背景，是以政治上的权力为背景的依法强制征收。租和税在各个经济体实际都是各行其道，不是两者只能取其一的关系。

2.能否调控房价？

以调控房价和收入分配为由征收房地产税，理由不充分。因为房价和收入分配受到诸多复杂因素的影响，房地产税只是影响因素之一，终是否有效或者影响程度有多大是难以评估的，这就使调控房价或者收入再分配的政策目标变得模糊不清。

从增加地方税收的角度，房地产税短期难以替代土地财政。由于较高的豁免设置、较低的累计税率设置、大量房产难以统计和确权、真实城镇化率较低等因素，即使开征个人住房房产税，短期内也难以替代土地出让收入。

另外，目前楼市出现严重分化，人口流失的中小城市房屋严重过剩，卖不出去、租不出去，如果开征房地产税，势必对这些城市的经济产生巨大负面作用，有可能导致房屋库存量进一步上升。在一线和强二线由于供不应求，一致性预期下房地产税转嫁，推高房价和房租；在三四线城市，房地产税将抑制改善性和 性需求，仅剩城镇人口增加和棚改动迁两个途径去库存，去化周期大幅延长。

征收房地产税对房价影响有多大？

日前，国务院出台《关于创新政府配置资源方式的指导意见》，其中明确提到“支持各地区在房地产税、养老和医疗保障等方面探索创新”，一些地方政府报告也表明今年工作目标之一就是稳控房价。房地产税通过增加个人持有房屋的成本的方式，对市场的供求关系影响有多大？

房地产税的前世今生

要回答这个问题，个要搞清楚什么是房地产税，不然分析再多都是空中楼阁。

为什么这么说，因为我发现很多媒体都搞不清楚，房地产税到底是什么。比如有报道：

然后仔细一看报道其实是讲这个：

然后仔细一看报道其实是讲这个：

看到了么？这个不是“房地产税”，是“房产税”。1

看到了么？这个不是“房地产税”，是“房产税”。

中间差了一个字：“地”。

房产税是什么？

1986年国务院正式发布的《中华人民共和国房产税暂行条例》中，房产税指的是是以房屋为征税对象，向房屋产权人征收的一种财产税。

在2011年之前，这种房产税对个人的非营业用房产一直，直到2011年，上海和重庆同时出台《对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》，在此办法的基础上，对于个人住房才开始有条件的正式征税。

你一定发现了，房产税其实只针对房屋，跟“地”没关系。这是一个老东西，不是新玩意儿。接下来的文字，都是指个人住宅了，这个跟大家生活相关，才是大家想了解的部分。

那么“房地产税”又是什么？

神奇的是，现在中国，还没有房地产税。你看看，媒体报道了那么多、炒的那么火热一个概念，实际上还是一个不存在的东西。

但是这个东西啊，可能马上就要有了。你一定意识到了，跟房产税不同，“房地产税”一定是涉及到“土地”的。什么问题一涉及到土地，马上就复杂了，咱们今天就多花点时间来讲一下这个问题的前世今生。

我们先回答一个简单的问题：中华人民共和国土地归谁？很多人，包括我自己，反应都是归国家。这个回答不能说错，但事情并不是这么简单。

其实，依照中华人民共和国的法律，从1949年10月1日到1981年，中国城市都还存在土地私有制。但是发生了各种事件之后，到1982年，中国正式宣布城市土地国有化。那一年通过修订的宪法，0条的句，就是“城市的土地属于国家”。

这之后才有我们现在普遍的一个观点：城市土地的权是属于国家，如果土地是资产，那么这个资产就这么一个者，国家。这短短11个字对中国产生了很大影响。当时的具体情况就不展开了，反正都过去这么久了，那时候咱们很多人还没出生呢。

然后，时间来到了1987、1988年。中国1987年实施了《土地管理法》，1988年修改了宪法。这两步主要是搞了个什么事情呢，就是搞了一个“土地的使用权可以依照法律的规定转让”。

通俗的说，当时国家搞改革开放，搞城市建设，但是没钱。这时候人们突然意识到，土地是有价值的，既然权不能卖钱，那么我们就在使用权上想想办法。国家把土地使用权和权分离，是当时一个很大的改革，相当于把国家的资产，土地，给利用了起来，给国家带来了资金，给改革开放做出了贡献。

中国楼市政策

央行内两提房地产问题，剑指投机性购房！

央行在17日公布的《2016年第四季度中国货币政策执行报告》和17日举行的金融市场工作会议上，都谈到了房地产市场的信贷调控问题。其中《报告》明确指出，要严格限制信贷流向 投机性购房。

两提房地产问题 投机性购房或受限

在2月16日至17日召开的2017年人民银行金融市场工作会议上，中国人民银行副行长潘功胜强调，要继续完善差别化住房信贷政策，加强房地产金融宏观审慎管理，促进房地产市场平稳健康发展。

中国人民银行17日发布的《2016年第四季度中国货币政策执行报告》(下称《报告》)指出，下一阶段，要贯彻经济工作会议精神，落实好各项制度和机制建设，宏观上要管住货币，微观信贷政策要支持合理自主购房，严格限制信贷流向 投机性购房。

更为重要的，是从完善财税制度、改进土地占补平衡等方面入手，从供给端解决房地产供需错配问题，构建房地产市场健康发展的长效机制。

抑制泡沫：发挥“货币政策+宏观审慎政策”双支柱作用

央行17日发布的《报告》中，单辟一个专栏讨论了资产价格、货币政策与住房金融宏观审慎政策。

对于针对房地产市场的宏观审慎管理，《报告》指出，为应对资产价格对金融稳定的影响，一个重要手段就是强化宏观审慎政策框架，有针对性地防范房地产金融市场可能形成的系统性风险。“国际上多项实证研究表明，尽管在不同经济周期阶段，不同工具效果存在差异，但总体看宏观审慎政策工具有助于抑制房地产周期波动。”

央行首提稳健中性货币政策 “中国经济下行压力减轻”

央行在今年要有大动作。近日，央行发布《2016第四季度中国货币政策执行报告》中显示，今年不仅要防通胀，还要严格限制信贷，防止经济脱实向虚。与以往“犹抱琵琶半遮面”的风格不同的是，这份报告直指各种风险和泡沫，尤其是楼市。

勒紧的口子

“严格限制信贷流向 投机性购房”

在央行这份《货币政策执行报告》中，抑制资产泡沫成了重点内容。央行表示，中国经济运行出现积极变化，但结构性矛盾仍较突出，部分地区资产泡沫问题凸显。今年，央行畅通政策传导渠道和机制，抑制资产泡沫，防止“脱实向虚”。

央行直言不讳地在报告中将“房地产泡沫”，与股票市场异常波动、跨境资金流动等风险并列，作为重点风险领域。同时直言，今年央行要“严格限制信贷流向 投机性购房”。实际上，当下不少银行已经对房地产融资有所收紧。业内人士表示，目前不少银行已对房地产融资全面趋紧，禁止“配资拿地”等地产夹层融资；新增开发贷趋紧；拒绝给“五证不全”开发商提供贷款；暂缓存量信贷置换房贷等交叉融资手段。

而在个人按揭贷款方面，多地也已经收紧相关政策。以北京为例，目前个人首套房按揭贷款低利率已经从此前的85折升至9折。而二套房个人按揭贷款的长年限也从此前的30年缩短至25年。有业内人士预测，未来房贷利率仍有上行的可能。

货币政策迎拐点

只字未提加息 首提“稳健中性”

央行此次对货币政策的描述，一改以往“稳健的货币政策”的提法，采用了“稳健中性的货币政策”的表述方式。

九州证券全球经济学家邓 认为，央行所说的“稳健中性”，极大可能是针对“稳健略偏宽松”而言。本次报告货币政策趋势部分还有着“部分时段的货币政策在实施上可能是稳健略偏宽松”的表述，使得当前货币政策与前期货币政策存在明显的对比，同样表明了央行货币政策出现拐点。

此次央行报告并未出现“加息”字眼。因此前美联储“今年可能3次加息”的鹰派言论，以及央行在春节前后上调MLF及逆回购中标利率，市场普遍猜测央行正在释放加息信号。

但央行在这份报告中表示，“此次中标利率上行是市场化招标的结果”，同时又提到“为实现货币政策目标，公开市场操作也有相应的量价目标，目标的调整和侧重点的变化服务于宏观调控的需要”。

邓 认为，报告一方面指出利率上行是市场的结果，一方面又指出利率上行是宏观调控的需要，前后的矛盾能够体现出央行希望避免市场将“利率上行”理解成主动“加息”的态度。

L型拐点已过

表述“中国经济下行压力减轻”

去年，政府将中国经济的发展走势定为“L型增长”。但央行报告中对中国经济形式却保持了自2014年以来乐观的态度。央行报告指出，“中国经济下行压力减轻”。

邓 表示，此次央行直接提到“2016年，中国经济下行压力减轻，运行总体平稳”，之前都只是提到“经济运行总体平稳”，反映出央行对经济下行的担忧情绪逐渐消散，印证中国经济“L型”拐点已过。

央行对通胀的关注度正在提升。央行表示，从物价形势看,通胀预期有所上升，未来变化值得关注。数据显示，未来物价指数较上季提高5个百分点，连续第三个季度上升。

报告指出，未来物价涨幅取决于经济基本面状况和供求相对变化，当前经济运行总体较为平稳，既有上行动力也有下行风险，基数因素可能使未来一段时期同比物价涨幅放缓，这些都有助于物价形势保持相对稳定，当然也存在不确定性，须继续密切关注。

国家统计局数据显示，去年9月份开始，CPI同比增幅不断扩大。今年1月份CPI同比增长至2.5%，PPI同比增速达6.9%。

民生银行研究员温彬表示，预计未来数月PPI涨幅继续保持在高位，要警惕PPI过快上涨带来的通胀压力。北京晨报记者 姜樊

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1月外汇占款再减2000亿

连续5个月下降

近日，央行发布数据显示，1月份中国外汇占款下降2088亿元人民币，这已是连续5个月下降。不过，较前几月相比，外汇占款减少的势头已经明显减弱。实际上，在2015年底至2016年初，中国外汇占款出现了较大的下降，并于2015年12月及2016年1月，分别创下、二大降幅，随后外汇占款降幅逐渐收窄。

有业内人士表示，外汇占款的降幅收窄，主要与美元强势、人民币贬值压力较大、进而导致市场结汇意愿较低等有关。未来，受人民币贬值压力减轻、加之政策调控和宏观经济基本面改善等方面的影响，资本流动也有所减缓，这些因素共同导致外汇占款下降趋势放缓，预计未来几个月这一趋势还会延续。