南昌发布关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知

南昌关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知

关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知

洪府厅发[2017]22号

为进一步贯彻落实国家、省有关房地产市场调控政策，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，按照我市“住宅防过热、非住宅去库存、严管理、稳市场”的工作目标，针对目前住宅库存偏低、去化周期偏短的情况，市政府决定，加强住宅市场调控力度，确保住宅量价平稳，维护我市房地产住宅市场稳定有序。现通知如下：

一、有效增加住宅用地供应

1、加大住宅用地供应量。进一步加大住宅用地出让规模，加快出让节奏，满足市场需求，稳定市场预期，促进新建商品住宅销售去化周期恢复到合理水平。其中，去化周期小于12个月的县（区）、开发区（新区），必须在2017年6月底前安排一批住宅用地出让。

南昌县和新建区的住宅用地年度供应计划和设置出让条件的住宅或用地出让方案，须报市土地协调推进领导小组研究审议。未设置出让条件的住宅或用地出让方案，须报市国土局备案。

责任单位：市国土局，市规划局，市土地储备，各县、区（开发区、新区）人民政府（管委会）

2、严格防控地价异常。全市（含三县一区）范围内住宅用地和混合用地出让时，可采取“限房价、竞地价”、“配建公共设施”、“实行价格熔断机制”等方式。采取“限房价、竞地价”的，由房管部门商相关部门制订区域住宅销售指导价格，根据指导价格确定房屋高售价（均价）。采取价格熔断的，价格依据同区域2016年10月商品住宅价格水平进行合理测算。采取上述方式供应住宅用地的，须报市土地协调推进领导小组研究确定。

住宅用地和用地的竞买保证金比例全部调整为60%，土地出让金缴款期限全部调整为土地出让合同签订之日起30日内缴清。土地竞买人报名参与竞买即视为接受宗地现状，缴清土地出让金后10个工作日内办理交地手续；土地出让金3日未缴清的，出让人可单方解除出让合同，竞买保证金不予退还.

责任单位：市国土局，市土地储备，市规划局，市房管局，各县、区（开发区、新区）人民政府（管委会）

3、加大存量住宅用地盘活力度。全面清查历年来已出让存量住宅用地的开发建设情况。对已交付的宗地，严格要求受让人按照土地出让合同约定时间开竣工。已出让的住宅用地迟必须在2017年9月底前开工建设，2018年3月底前达到预售标准。对于未按土地出让合同约定时间和上述要求时间开竣工的，严格按照土地出让合同约定条款，每一日按土地出让金价款总额的1‰收取违约金；同时，将其纳入土地市场诚信黑名单，禁止该受让人及其关联企业参与全市（含三县一区）土地竞买活动。对未能交付净地影响宗地开发建设的地块，辖区人民政府（管委会）必须尽快交付净地。

棚改工程还建安置房项目，在交付净地后6个月内全面开工。棚改货币补偿率将不作为各县区考核要求。

责任单位：市国土局，市土地储备，市规划局，市建委，市房管局，各县、区（开发区、新区）人民政府（管委会）

二、加大住宅有效供应

4、暂时放宽新建商品住宅预售条件。在市区范围内，多层结构的商品住宅完成正负零，小高层、高层结构的商品住宅完成四层以上，须申报预售许可。其预售资金比例分别调整为50%、60%。在达到现行预售许可工程进度时，预售资金比例按6%的现行标准执行。

责任单位：市房管局，市规划局、市建委

5、强化预售制度管理。对已达到预售条件的开发项目，没有申报预售的，一经发现，半年内不允许其申报预售。对已取得预售许可的，一经发现，将依法严肃处理。

责任单位：市房管局

6、鼓励将商业用房改为租赁住宅。根据国务院厅印发《关于加快培育和发展住宅租赁市场的若干意见》（国办发[2016]39号），允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。

责任单位：市建委，市规划局，市国土局，市发改委，市市政公用集团，市消防支队，市房管局

7、《关于我市非住宅去库存的若干措施的通知》（洪府发〔2016〕6号），延长试行期一年。文件中有关“设置服务型”的条款，应同时按《南昌市人民政府厅关于出让用地设置服务型的通知》（洪府厅字〔2016〕460号）执行。

责任单位：市房管局，市国土局，市规划局，市地税局，市财政局

三、加大住宅限购限贷力度

8、调整住宅限购区域及范围。除九龙湖区域（红谷滩新区祥云大道以南区域）和儒乐湖新城（东至赣江，西至皇姑路，北至儒乐湖大街，南至英雄大道）外，在市区范围内，暂停向在市区已拥有1套及以上住宅的本市户籍居民出售住宅（含新建商品住宅和存量住宅，下同。航空城国家重点工程配套项目除外）；暂停向在市区已拥有1套及以上住宅的，或无住宅但无法提供自购房之日起前3年内在本市连续缴纳2年以上个人所得税或社会保险（城镇社会保险）证明的非本市户籍居民（非本市户籍居民不得通过补缴个人所得税或社会保险）出售住宅；未成年人不得在市区购买住宅。

住宅以合同网签时间为准。房地产开发企业和房地产经纪机构不得向不符合条件的购房人出售住宅，违反上述规定的，房地产交易和不动产登记部门不予办理相关手续。

南昌县、新建区应参照以上规定制定并实施限购政策。

责任单位：市房管局，市不动产登记局，市地税局，市人社局，南昌县、新建区人民政府

9、调整信贷政策

（1）在人民银行南昌支行指导下，江西省市场利率定价自律机制商议决定，在市政府限购范围内，各银行业金融机构按照《南昌市人民政府厅关于促进我市房地产市场持续平稳健康发展的若干意见》（洪府厅发[2016]108号）要求，严格实施差别化住房信贷政策。

（2）调整住房公积金信贷政策。对已经使用过住房公积金贷款的缴存职工，停止发放住房公积金贷款。

调整住房公积金贷款可贷额度的确定方式。在确定个人住房公积金贷款可贷额度时，根据借款人的公积金缴存状况、账户余额、缴存时间及剩余缴存年限等因素综合判断其可贷额度及还款能力，即：贷款额度=（借款人公积金账户余额+共同借款人公积金账户余额）×20倍×缴存时间系数×剩余缴存年限系数

以上政策调整及实施细则须经南昌住房公积金管理委员会批准后执行。

责任单位：南昌住房公积金管理，市金融办

单位：人民银行南昌支行，江西银监局

四、加强市场管理

10、强化住宅预售价格调控。市区及三县一区应实行分区分类分项目精准调控，引导开发企业理性定价；对房价涨幅较快和不接受指导价格的企业，暂不核发预售许可证并暂停其网上签约。

对未能有效控制价格的有关部门和县区，将进行追责。

责任单位：市房管局，市物价局，南昌县、进贤县、安义县、新建区人民政府

11、强化房地产市场整治。对虚假广告、、哄抬房价等违法违规等“九种不正当经营行为”进一步整顿和打击，并通过实行违规企业“黑名单”、终止网签、约谈等制度，进一步规范开发和中介等房地产企业经营行为。

责任单位：市市场和质量局，市物价局，市房管局，市公安局

12、强化舆论引导。新闻媒体要客观、公正报道房地产市场情况，深入解读政策措施，引导居民理性消费，为促进房地产市场平稳健康发展提供有力的舆论支持，防止虚假信息或不负责任的猜测、评论误导消费预期。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。

责任单位：市委宣传部，市网信办，市公安局

各责任单位应根据本部门工作职责制定工作细则。本通知自2017年3月8日起执行，前发文件与本通知不一致的，以本通知为准。

日前，针对南昌目前住宅库存偏低、去化周期偏短的情况，南昌市政府出台《关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知》，加强住宅市场调控力度，确保住宅量价平稳。本通知自3月8日起执行。 ​​​​

南昌限购范围扩大 购房观望者增多

本轮仍以个人为单位 受影响客户可以退房

8日，南昌市印发《关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知》，意味着该市升级版“限购令”正式实施。据了解，本轮限购，南昌市限购范围扩大。该市规定，除九龙湖区域（红谷滩新区祥云大道以南区域）和儒乐湖新城（东至赣江，西至皇姑路，北至儒乐湖大街，南至英雄大道）外，在市区范围内，暂停向在市区已拥有1套及以上住宅的本市户籍居民出售住宅。

与去年10月“限购令”类似，本轮限购继续分区域、分户籍进行，并以个人为单位实施。

“上轮限购也以个人为单位实施，即一个家庭内若夫妻双方只有一人名下有房，另一人则能在非限购区购房。此外，家中未成年人也可在非限购区买房。”南昌市房管局开发管理处处长黄祥斌告诉记者，与上次限购不同，本轮限购规定未成年人不得在市区购买住宅。

黄祥斌介绍，未成年人不能购买住宅的“市区范围”指的是限购区域，即除九龙湖区域（红谷滩新区祥云大道以南区域）和儒乐湖新城（东至赣江，西至皇姑路，北至儒乐湖大街，南至英雄大道）外的区域。

受影响者可退房

“客户在8日付了首付，但网签系统关闭了，这种情况应该怎么处理？”“限购范围扩大了，有没有具体的楼盘说明？”……9日一大早，黄祥斌桌前便围满了就“限购令”前来咨询的人员。

9日，记者走访了部分楼盘。

蓝光林肯公园是位于南昌市高新区的一个新小区，该楼盘地处艾溪湖以东，上次限购时，未被划入限购范围内。升级版“限购令”发布后，该楼盘被划入限购范围。

“此前有意向的客户得知限购消息后，多数人现处于观望状态。”蓝光林肯公园楼盘相关负责人告诉记者，如果客户在8日前已办理网签，购房不受影响。如果客户在8日仅交付定金，但没有交首付款签约的，只能进行限购申报。“目前，我们有两名客户受到政策影响，可能会退房。这种情况属于不可抗力因素，我们可以全额退款。”

到九龙湖看房者渐多

9日，红谷滩怡园路某房产中介工作人员告诉记者，限购升级首日，他接待了3组前往九龙湖看房的刚需族，成交意向明显。此前，前往九龙湖看二手房的客户并不是很多。

资深置业顾问熊明表示，春节假期结束后，南昌房价出现一波上涨行情，购房者以购买学房和改善性需求的人群为主。以红谷滩怡园路一套100平方米的三房为例，总价较年前上涨约20万元，均价达1.8万元/平方米。“红谷滩区房源越来越少，价格越走越高，所以很多刚需族前往九龙湖买房。”

对南昌升级“限购令”，分析指出，南昌限购范围扩大，包括南昌县等区域也开始纳入限购范围，说明此前市区限购后，部分购房需求开始流入郊区市场，进而使近期郊区市场控制房价压力增大，所以相关部门才会有类似限购的做法。

南昌升级版“限购令”引发广泛关注。3月9日，记者走访南昌的房产市场后了解到，受“限购令”影响，南昌部分楼盘遇冷，购房观望者增多。此外，属于非限购区的九龙湖二手房呈升温趋势。

南昌限购令针对个人 夫妻一方无房产可购房

限购令只针对个人

9日，江南君从南昌市住房保障和房产管理局（下简称南昌市房管局）相关部门了解到，《通知》中所称的限购对象“南昌市户籍居民”及“非南昌户籍居民”，并不是以家庭为单位，仅指称“个人”；即购房人专指购房者个人。

购房资格可查

据了解，按《通知》要求，购房人在网上填报个人信息时，必须如实填写相关证件信息申报；房管部门将在后台按规定予以详细审核。1个工作日后，购房者可以上网查询有无获得购房资格；一旦购房人属于《通知》限购对象，网上就会出现有关“有购房限制”提示，销售方将不予签订合同。

“限购令”出台后，有许多市民关心的有关“夫妻的其中一方如果已拥有一套住房，其另一方是否属于‘限购’对象”等问题，南昌市房管局相关负责人表示，“限购”对象是以个人为单位；即只要夫妻其中一方没有拥有房产、不属于限购对象，就可以以个人名义购房，不受限购影响。

限购范围包括湾里区

《通知》规定，“限购令”调整住宅限购区域及范围是指除九龙湖区域、儒乐湖新城以外的南昌市区范围。

记者从南昌市房管局相关部门了解到，其所指的“南昌市区”，并不是人们通常以为的“南昌主城区”，而是指整个南昌市区域。