深圳将有两个合计超过8000多住户小区要旧改？深圳旧改你知多少？

试问在深圳找到一个75栋和42栋的小区有多少个？敢确定的是深圳这样的小区不多。以深圳目前的商品房小区如公园大地，桃源居，富通城，方有如此的规模。

日前1993年代建立的6000多规模人口的莲花北村，和2000多住户人规模的月亮湾花园进入旧改征求引来围观。下文看下各处的报道。（下文部分资料引用楼校长。）本文房天下深圳二手房也特别整理下深圳旧改的知识。

一、先看下深圳城市更新改造的办法

为何要看，先了解的什么情况可以旧改？按照2016年12月颁发的深圳市人民政府令（第290号）深圳市城市更新办法提到，本办法所称城市更新，是指由符合本办法规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和本办法规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动：

其中一点：同一宗地内建筑物由业主区分所有，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意拆除重建的，全体业主是一个权利主体。城中村、旧屋村拆除重建的，应当经原农村集体经济组织继受单位股东大会按照有关规定表决同意。旧住宅要全部业主同意。

简单就是要一定业主比例的同意，甚至是全部，才能旧改和更新。对于产权问题也有这样的规定，城市更新项目范围内未办理房地产权登记、又不属违法用地或者违法建筑的建筑物、构筑物或者附着物，应当根据本市有关房地产权登记历史遗留问题处理的相关规定完善手续后，方可作为权属确定的更新对象。

目前莲花北村已经在开始征集业主的意向登记，并且提交申请；而据月亮湾花园业主爆料，目前开发商已开始逐户通知业主填写同意拆迁协议表。“等到所有业主填完表递交给政府审批，批复完成就开始动工了，这个比我们业主们自行组织还是有效率的，毕竟人家启动过也成功过很多城市更新项目。”

二、两个大小区旧改的动向是什么？

莲花北村

建筑年代：1993年

规模：建面462万㎡，总户数6052户。多层75栋，高层11栋，以及1栋综合楼

开发商：深圳市住宅局

地址：福田莲花路与新洲路交口

莲花北村是政府大型社区文明示范小区，有75栋多层建筑，11栋高层建筑（包括吉莲大厦4栋、宝莲大厦3栋、富莲大厦3栋以及新莲大厦1栋），居民近3万人。村内配套完善，建有幼儿园、中小学、大型超市、多个教育机构、游泳池、网球场、活动广场、三甲医院等等。莲花北社区享有“文明第yi村”的美誉，项目去年启动改造85处。

月亮湾花园

建筑年代：1993年

开发商：深圳南油集团

地址：南山区兴海大道22号

小区环境比较脏乱差，部分房源被改成麻将馆和饭馆，甚至有业主反映小区内还有站街女。楼盘靠近月亮湾大道，经常有货柜车通行，噪音大。

从2013年开始，小区就多次传闻要拆迁旧改。曾有万豪员工爆料，万豪很希望把整个月亮湾花园一起拆迁了规划的，但后来评估了觉得资金投入太大。后来万豪老板还找过招商、京基、佳兆业、华润等这些有资金实力和旧改经验的同行打算合作。有传闻保利也曾接触过小区。据小区公告显示，现社区居住人口1.5万人，其中甚至户籍2440人，流动人口则高达12556人。

旧改的历史，回顾历史，由益田集团操盘的木头龙小区，拆了10年都没搞定；早在2010年就有7家大大小小开发商意图旧改的园岭新村，最终也不了了之。与之差不多的金钻豪园、南苑新村、鹤塘小区、华泰小区、龙溪花园、海涛花园、桥东片区……这些深圳首度批准的8个旧住宅区的更新改造试点，在旧改之路上都历经万难，举步维艰，迄今只有南山鹤塘小区（仅只有200多户）成功进行旧改。媒体的公开报道显示，早在2014年，深圳对于城市更新的依赖性就已高达75%，如何加速城市更新，解决深圳供需失衡局面，是一门大课题。

三、旧改有什么好处？

很多人喜欢旧改，旧改有什么好处？这个问题一定要了解下。按照深圳旧改的方式两种，一种是政府主动收回来旧改，一种是开发商出资金旧改，或者几个开发商一起合作。旧改要开动，就要业主全部同意，要进行地价，建筑面积的赔偿，或者以建好后的房子来补偿。这里自然看到几点，一，旧改有成本，旧改出来后的商品房销售价格必然是高于片区的一些价格，二，得到补偿的业主自然财富增长，如果是旧村改造，拥有几栋楼，或者产权属于集体农村的，这个村委的财富自然爆发。如大冲改造，大冲旧改5年拆迁赔偿1.1万/平米如今每平米8万。三，旧改改善居住的环境，生活水平改观很多；四、旧改也无形中拉动周边的房价。五、旧改要增加保障房项目的建设。

深圳一年计划的旧改大概有40-60多个。旧改的程度不同，如全面旧改，如部分改造。深圳曾经的大冲村改造，华润城的房价买到9万，如此的房价增速也令人醉了。目前的南光村改造，罗湖改造也非常庞大，有蔡屋围，黄贝岭等，如统计发现，属于福田、罗湖、盐田、南山等区的，拆除范围用地面积原则上不小于15万平方米；属于宝安、龙岗、龙华、坪山、光明、大鹏等区的，拆除范围用地面积原则上不小于30万平方米。截至2016年6月30日，全市已累计列入城市更新计划项目551项（用地面积4505公顷），审批通过规划项目327项（用地面积约2612公顷）、已实施（含建成）项目154项（用地面积约1180公顷）、在建项目101项（用地面积约763公顷），实施率26%，位居全省前列。”

按照十五规划的规定，深圳五年内将完成100个城中村或旧住宅区、旧商业区综合整治项目。完成约20个城中村住宅改造项目，满足50万人的现代化住房需求。

而深圳的棚户区改造政策的旧住宅区计划中，如新安街道38区新乐花园棚户区改造，罗湖的木棉岭、布心、玉龙片区，在年初，罗湖棚户区改造签约户数已超过87%，已搬离近7万人、占比超过7 4 %。玉龙、布心、木棉岭三个片区更形成了一冷一热的场景，冷清的是片区的街巷，沿街的铺面关门闭户，上面楼层人去楼空。

四、深圳改造的变化

改造后是怎样的?深圳那些旧改项目的“前世”与“今生”一起看看。大冲村——华润城；1998年，深圳市政府就把大冲村纳入旧改规划，整个大冲旧改占地面积64万平，涉及931户原居民，1500栋建筑，总建筑面积近300万平。2016年华润城开始基本建成，发售的楼盘房价多少，大家自然知道。

这些村都被改造，如最包容的城中村——上、下沙；深圳规模的城中村之一，出租物业繁荣，村民自建的6-7层高握手楼近1000栋。交通方便，娱乐丰富，居住着近10万深漂族。目前已被纳入旧改项目，未来更高。还有白石洲，龙岗区的马蹄山村，大胆的城中村——麻布村，怀旧的城中村——湖贝村，具争议的城中村——万丰村，眼光的城中村——怀德村，名气的城中村——南岭村，小清新的城中村——桂庙新村；拥堵的城中村——民乐村；城中村——蔡屋围，2007年一户蔡姓拆迁户通过行政复议拿到1700万赔偿款，轰动。每户村民因拆迁补偿10-20套住房。房租、分红，每户居民年收入上百万元。……

水湾村——水湾1979；鹿丹村——中海天钻，

岗厦村——深圳中心·天元；岗厦旧改，一个听来耳熟能详的名字，历经十年的规划，历时之长为深圳旧改之，同时也是中心区内目前的城中村，也是深圳市建设标准要求和难度大的重大改造项目。2009年，岗厦旧改启动拆迁和赔偿工作，“500栋旧楼倒下去，10个亿万富翁站起来”。 在岗厦，“旧改”成就了近十个隐匿在角落的亿万富翁及20来个亿万家族。

沙嘴村——绿景红树湾壹号，赛格日立厂房——深业上城；

盐田三村——佳兆业山海城。