中原：深圳房价连跌8个月 新房价格近7个月低于5.5w

根据深圳中原地产发布的月报显示，深圳5月的房价连跌8个月，新房价格近7个月低于5.5w。分析指出，深圳楼市预计未来一段时期市场成交量的环比回升会有一定压力，但长期中仍有更多值得关注的刚需户型以及价值利好点，引导楼市走向平稳发展。

5月范围的楼市调控相比之前缓和很多，限购限贷以及限售的强制性手段逐步退出市场，取而代之的是信贷方面的收紧，从资金面上把控楼市高杠杆，进一步降低金融行业的潜在风险。

从深圳的楼市政策来看，5月再次出台商办物业禁改类住宅的政策，由于年初已经出台过该类政策，并且政策发挥时期处于建筑设计布局阶段，对目前的商办成交影响较小。但长期一定会传导至供应端，减少未来商办改类住宅的商务公寓的供应量，在一定程度上也会影响未来的市场预期。

信贷上，深圳楼市也开始有所收缩，表现为多数银行将房贷利率的优惠折扣由之前9折提高到9.5折。面临当前高强度的金融监管和楼市去杠杆的双重夹击，控制房贷成为目前最主要手段。

从市场实际情况来看，3、4月市场供应和成交大幅回升，成交预期也比较强。但5月开始市场成交速度有所放缓，市场观望情绪稍显浓厚。

新盘批售量减少超7成 未来供应乏力

5月新房住宅批售推售量双双回落。

受目前新政规定，房企拿到预售证后需在15日内开盘，因此获批速度放慢将严重影响短期内市场供应水平，连带影响成交。

本月新房住宅仅龙岗区的东方盛世花园获得批售，共批637套，面积接近6万平。相比上月12个项目22.7万平的批售量减少约74%。本月推售面积11.2万平，环比前一月20.3万平减少约45%。

连跌8个月 新房价格近7个月低于5.5w

根据国土局的备案数据，5月一手住宅成交价格54512元/平，环比再度下跌0.2%，截止目前价格已经连续8个月下跌，5月是连续第7个月处在5W水平线以下，政策抑房价的效果持续显现。

成交量上看，由于3、4月份新盘入市增多，带动备案数据在4、5月份走高。5月新房住宅成交2313套，环比增多17%，相比4月146.2%的增幅，5月有所放缓。

目前市场成交稍显疲态，不管开发商推盘还是客户入市，步伐都有所放缓，预计短期内市场成交走量会有所下滑，具体将会体现在之后的备案数据中。

成交前十楼盘均价全部低于6w

排名中成交均价的壹成中心和信义御珑豪园尚未达到6w水平，3字头及以下的楼盘占比一半，可见，目前市场上仍以刚需适用的低价盘成交为主。

福田新房价格大跌13% 成交增幅

区域来看，5月新房住宅仍以龙岗、宝安区的成交为主，面积占比达8成，比上月占比稍有下滑。本月值得关注的是体量排名第三的南山区本月成交减少1成，由前一月3万平下降到本月2.7万平。相反福田区月成交量达到今年以来0.7万平，接近本月罗湖区的水平。

价格上来看，新房受结构性成交因素影响，价格波动幅度较二手略大，尤其是区域成交。本月新房整体价格仍在小幅度下降，但各区涨跌程度不一。

本月仅有宝安和龙岗两区价格上涨，涨幅的宝安区，上涨幅度达到18%，其次是龙岗，涨幅不足宝安的四分之一。其他四个区域均有不同程度下跌，跌幅为南山和福田两个高价区域，罗湖和盐田跌幅仅有前两区域的一半。

总体来看，政府通过政策引导，成交结构也发生了巨大的变化，以刚需和低价的盘源成交最为热门。

二手成交回升速度放缓

与新房市场类似，二手住宅市场也开始出现一定程度的观望，具体表现在业主放盘量环比减少7个百分点，深圳中原研究中心监测的经理指数和报价指数均呈现震荡走低的趋势，反应出经理人和业主对后市的看涨情绪不断回落。

由于备案数据的滞后性，5月二手住宅成交量仍在环比上涨。根据国土局的官方数据，5月二手住宅成交6532套，环比增多4%，涨幅收窄26%，面积共计约55.7万平。

预期引导成交，随着市场预期走弱，未来成交速度更会放缓，实际成交情况将反映在之后的备案数据中。

二手房各区成交量增幅纷纷收窄

5月二手市场买卖双方开始出现僵持，各区成交量虽然在回升，但回升幅度纷纷收窄。

上月二手住宅各区成交量纷纷回升，除盐田区以外均回升至千套以上的水平，本月各区成交量环比仍在增多，但增幅大幅收窄趋势明显，收窄程度达到2-3成。

具体来看，福田区由上月1238套的回升水平，转为本月1182套的下降水平。仅有宝安区的成交量本月回升幅度达到1成，约有1346套，其他区域回升幅度均在1成以内，幅度普遍缩窄。

价格小幅度波动为主

5月整体价格水平保持在相对平稳的区间，受市场调节机制作用，价格大幅波动的可能性降低，目前主要以小幅度波动为主。

从价格区间上来看，价格波动在-5%至5%水平上的占比集中增多，由前一月48%上升到本月69%，接近7成的水平。可见在市场情绪较平和的环境下，价格变动也趋于缩小。

租金走势平稳

本月租金相对前两个月而言稍有走俏，租金水平71.5元/平.月，环比上涨1.7%，涨幅扩大，租金上涨预期稍有所增强。但 仍旧稳定在1.5%的低水平。

各区租金一个月后再次普涨

5月租赁市场的表现不同于住宅买卖市场，各区租金普遍上涨，上涨区间由0.2%至2.8%，上涨趋势明显。

涨势持久的区域仍然属于南山和福田，涨势变动大的区域还是核心区外围，如龙岗、宝安等区域。

市场观望情绪稍显 政策收紧的影响将持续发挥效应

目前市场实际成交情况稍显疲态，成交信心也有所下降。中原访客指数震荡走低，预测后市的中原经理指数和中原报价指数也有下降趋势，预计未来一段时期市场成交量的环比回升会有一定压力，但长期中仍有更多值得关注的刚需户型以及价值利好点，引导楼市走向平稳发展。

附：2017年6月潜在计划入市项目