政策明禁与"灰色现实"之悖 小产权房屡建不止

政策明禁与“灰色现实”之悖

9月1日,国土资源部一纸《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》,再次叫停各类小产权房。虽然政府几次三番重申小产权房违规,但是小产权房仍然屡建不止;小产权房存在的“灰色现实”,也成为地方利益和政策的博弈的集中表现。

城市扩展造就规模化运转

小产权房,是指在农村集体用地、宅基地或农地上建设起来的房屋。由于中国农地不能流转,小产权房买卖一直被视为非法。目前,中国城市居民拥有的小产权房已占到村镇房屋建筑总面积330亿平方米的20%以上。

小产权房的形成有历史原因。分析人士指出,导致小产权房产生的根本原因之一是近20年来中国城市化、工业化的高速进程。大规模的城市扩展造就了中国历的村镇规模以快的速度急剧减少,也直接促进和造就了小产权房问题以规模化的方式不断诞生和运转。

近20年来,有关农村集体土地使用权转让的国家法律不完善。在1998年8月修订《土地管理法》和1999年5月国务院发布《严禁炒卖土地的通知》之前,相关法律并没有明确禁止城镇居民购买农民住宅。

但自2007年起,有关解决小产权房的法律法规逐渐出台。2007年6月原建设部发出购房风险提示,提醒购房者,以城镇居民身份到农村购买农村住房,不符合现有土地管理制度的规定,城镇居民购买小产权房没有法律保护。

2007年12月,国务院总理温家宝召开国务院常务会研究促进节约集约用地和依法严格管理农村集体建设用地问题,明确要求城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。

2008年1月,国务院下发《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》。通知指出,任何涉及土地管理制度的试验和探索,都不能违反国家的土地用途管制制度。

叫停小产权房“合法化”

2008年起,成都、重庆、北京等地都相继下发文件,以不同方式试探小产权房合法化的工作。2008年1月,获得“城乡统筹综合改革试验区”身份的成都、重庆相继下发文件,以不同方式试探小产权房合法化的工作。2008年6月,北京市政府批转北京市发改委相关文件,提出对于处在北京道绿化隔离带区域内的农民就地上楼后,剩余的房屋,可以并入市流转。

实际上,地方政府试图合法化小产权房的做法与2007年10月颁布的《中华人民共和国城乡规划法》有关。《城乡规划法》彻底改变了城乡二元结构的规划制度,进入城乡一体化的规划管理时代。中国600多个城市、1600多个县获得了中国32万个村镇规划的主导权。分析人士指出,这是中国规划一次放权,也是地方政府主导土地利益调整的历史机会。

2008年7月9日,国土资源部将有关小产权房的调查情况上报国务院,并提出相应解决与处置建议。7月15日,国土资源部下发通知,要求尽快落实农村宅基地确权发证工作,但同时明确指出,不得为小产权房办理任何形式的产权证明。

2009年6月,随着深圳小产权房“转正”消息的传出,小产权房合法化的议题再次出现在舆论。2009年6月2日,对于深圳市农村城市化进程中出现的违法建筑,将采取分类处理办法,符合确认产权条件的部分违法建筑可依法核发房地产证。

对此,国土资源部表示,深圳处理的是国有土地上的违法建筑,与“小产权房”有本质区别。9月1日国土资源部下发《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》,再次向地方政府重申,坚决叫停各类小产权房。

遭遇严打，百亿豪赌游资或被深套

曾经被猖獗抢建、出售和地下循环的小产权房近期遭遇严打。中国证券报记者获悉，9月份以来广州、深圳连出重拳，没收小产权房购房款、叫停律师提供见证服务，并实地拆除了部分“地标性”的小产权房。

小产权房转正无望，今年以来涌入豪赌“转正”的上百亿资金，或将面临深套的命运。

地下交易链断裂

9月中旬，深圳市司法局正式发文，包括小产权房在内的深圳违法建筑灰色交易中，不允许正规的公证处和律师提供公证服务。司法局在这份《关于严禁为违法建筑销售行为提供公证和律师见证服务的通知》中，明文禁止公证机构和律师为违法建筑买卖提供相关公证和见证服务。

深圳市司法局还表示，将对全市公证、律师机构为违法建筑销售提供公证和律师见证服务情况进行摸底排查，集中整治。并要求公证处及各律师事务所于9月30日前，对已发生的为违法建筑销售提供公证和律师见证服务的情况，进行普查登记。对排查整治后仍然顶风作案，为违法建筑销售提供公证和见证的将坚决予以查处，严肃追究有关机构和人员的责任。

此前，广州市国土房管局也指出，小产权房所谓的“集资房合建协议”、“律师公证合同”等不具有法律效力，不受法律保护，市民不要抱有侥幸心理。

由于“小产权房”无法通过正常渠道买卖，缺乏相应法律保护，深圳小产权房交易中常常邀请律师提供见证服务，形成完整的地下交易链。广东东方金源律师事务所律师金焰表示，律师见证就是见证某一法律行为或法律事实的真实性和合法性。当事人在签署类似的违建买卖合同时，被公证机关拒绝，只能希望第三方是律师能在场，并签字盖章。

金焰认为，从法律效力来说，在我国律师见证仍属于“私证”，效力低于公证的证明力。但是经过律师认证的文件，虽然达不到公证书一般可直接作为证据使用的高度，但可信度比一般的文件要高，而且即使是违章建筑的买卖，法院在审理时往往也会根据案情，本着尊重事实的原则审理，而不是一概否认这些协议的合法性，这也是小产权房交易当事人热衷找律师见证的根本原因。

尽管小产权房地下买卖仍无法全面禁止，但有律师认为，叫停律师见证服务，相当于给小产权房交易“当头一棒”，卡住了小产权房交易链的关键环节。这表明了政府坚决打击小产权房的决心，使得各方之前对“转正”的幻想破灭。

中国证券报记者暗访深圳关外几处热销的小产权房，之前信誓旦旦说可以提供律师见证服务，而今都变了说法。对于本来就心怀疑虑的购房者，取消了律师见证，极大的打击购买信心，不少购房者因此放弃。二手小产权房交易环节，缺少了律师见证，也骤然降温。

深圳民乐花园的小产权房业主先生，之前还翘首以待“转正”后高价卖出，而今不仅无法提价，曾经有购买意向的几个买主，鉴于严打形势和转正无望，也纷纷打算放弃。先生的两套小产权房只得继续出租。