美联月报：2月深圳住宅市场春节月成交下跌 二手备案量同比上升

2月深圳住宅市场春节月成交下跌二手备案量同比上升。

本期导读

2月份，深圳一、二手住宅成交量合计3927套，环比下跌57%，同比下跌11%。

2月份楼市基本特点如下：

•全市新建住宅成交794套，环比下跌71%；成交均价54191元/m2，微降0.09%；

•全月有1个住宅项目推售；

•全市二手住宅备案3133套，环比下跌50%；

•美联物业（深圳）蓝筹住宅价格为53324元/㎡，环比上涨0.9%；

•美联物业（深圳）蓝筹住宅租金水平为81.4.元/㎡.月，环比上涨1.1%；

•2月份蓝筹住宅 为1.83%。

未来走势看法：

•预计3月份有4个项目开盘或加推；

•春节过后，预计新房网签量、二手房备案量将同步上涨；

•预计新房成交均价维持下降，二手价格基本平稳。

政策环境

2月份，四大行、招行等主流银行提供的首套房贷款利率保持上浮10%，中小银行中以南洋银行为上浮20%，邮储、华润等停贷。

2015年以来深圳四大行首套住宅贷款利率走势如下：

图一 2015年1月-2018年2月深圳四大行首套住宅贷款利率走势图

数据来源：美联物业研究中心

区域热点

初步核算并经广东省统计局核定，2017年深圳市生产总值22438.39亿元(含R&D支出纳入GDP部分，含深汕特别合作区47.3亿元)，按可比价格计算，比2016年(下同)增长8.8%。经济总量持续扩大，居内地大中城市第三位，再创历年新高。 ——深圳商报

本月初，深圳市统计局发布报告，透露“全市年末常住人口1252.83万人”。而2016年末深圳常住人口为1190.84万人，去年净增了61.99万人。深圳常住人口年净增量超过60万人，上一次还要回溯到2000年。——羊城晚报

2月6日，深圳市城市更新官方微信发布消息称，宝城34-2片区（西片区）更新单元，确认实施主体为深圳市俊弘星实业有限公司，该公司为中熙地产旗下全资子公司。——

2月1日，福田区城市更新局发布《华富街道福安小区城市更新单元规划（草案）的公示》。福安小区城市更新单元拆除用地面积13137.1平方米，开发建设用地面积9196.2平方米，计容总建筑面积75030平方米。——

土地市场

2月1日，深圳一次性推出4宗宅地，3宗“只租不售”地块，1宗“限售”宅地。具体如下：

一手市况

供应

图二深圳新建商品住宅供销量走势（单位：百套）

数据来源：深圳规划国土委、美联物业研究中心

横跨春节，供应量走至低位。1月份零供应，2月份也仅有1个住宅项目取得预售许可，推出57套住宅，合计6.27万㎡。

需求

全市

全市新建商品住宅成交（网签）794套，环比大跌71%，同比也下降5成以上；成交（网签）面积7.77万㎡；均价为54191元/㎡，下降49元/㎡。

供应不力，新房库存量显著下降，月底为267.31万㎡，按前推8个月计算，去化周期因近月成交乏力而小幅上升，1月份为11.3个月。

图三深圳一手住宅成交量价走势及库存周期(单位：千套、万元/㎡；月)

数据来源：深圳规划国土委、美联物业研究中心

区域

各区成交普遍大幅下降，其中龙岗以403套稳居全市首位，宝安第二，为317套。

图四2月份深圳各区一手住宅成交套数及环比变化（单位：套）

数据来源：深圳规划国土委、美联物业研究中心

各区均价平稳或有一定上涨，其中南山均价环比上升9.4%至10万元/㎡以上，罗湖也有10%以上的上涨，全市均价在成交结构的助力下，维持稳中有降。

图五2月份深圳各区一手住宅成交均价及环比变动（单位：元/㎡）

数据来源：深圳规划国土委、美联物业研究中心

近期龙岗供应发力，2月份，全市有约5成在售项目的市场价低于5万元/㎡。

图六2月份深圳在售一手住宅价格分布情况（单位：个）

数据来源：美联物业研究中心

10成交项目中，来自龙华、持续热销的大盘壹成中心和尚峻花园分居一、二位，价格在6万元/㎡以上；龙岗的万科麓城四期，参考价格5.9万元/㎡。南山在榜项目减少，龙岗和坪山合计占据6席，10的均价维持在6.0万元/㎡以下。

二手市场

全市

2月二手住宅备案量显著回落，全市共备案3133套住宅，较上月的高值下降50%，整体属同期高位，同比涨幅40%，成交面积约26.18万㎡；美联物业（深圳）蓝筹住宅价格为53324元/㎡，环比上涨0.9%，同比上涨1.8%。

2月份美联景气指数表现下降。进入返乡高峰来临，大部分买家欲视年后政策走向再做决定，观望氛围浓厚，且银行严控贷款量，市场整体活跃度低，中旬起市场更开启“休假模式”。

图七深圳二手住宅成交量价走势（单位：千套；千元/㎡）

数据来源：深圳规划国土委、美联物业研究中心

2月上旬起二手备案量即迅速回落，月底随假期结束而开始恢复。

图八 深圳二手住宅周成交量走势（单位：百套、万㎡）

数据来源：深圳规划国土委、美联物业研究中心

美联物业景气指数调查显示，春节假期后，市场上各行各业陆续迎来新一年的开工，景气指数出现久违的环比上涨。相对年前，年后买家购房步伐显著加快，虽银行在房贷执行上仍未见放松，但买家入市意愿增强，促使市场成交小幅回升，但暂时未形成推动均价明显上涨的因素，年后深圳房价仍以趋稳为主。

区域

全月各区二手住宅备案量继续全线下降，环比降幅普遍高于50%。

图九2月份深圳各区二手住宅成交量走势（单位：套）

数据来源：深圳规划国土委、美联物业研究中心

分区来看，本月罗湖监测盘的小户型成交占据优势。本月翠竹片区监测到的学区盘以50㎡以下的小户型成交为主，均价也有小幅上涨，处于5.5-6.0万元/㎡之间；另一个以著称的黄贝岭片区成交表现相似，小户型需求高，整体均价上升到6.5-7.0万元/㎡之间，普遍呈现价稳定、但笋盘减少的趋势，整体均价因而有小幅上升。福田区的成交表现显著下降，CBD楼盘少量房源价格略有松动，农科等地的高端盘成交较上月明显冷淡。南山方面，成交也有下跌，相对突出的蛇口方面整体成交均价稳定，另一个热点深大片区本月成交以中小户型为主。宝安西乡监测盘成交户型面积下降，成交价在5.0-7.0万元/㎡的区间；龙华监测盘均价普遍走平。龙岗的布吉表现活跃，价格稳定集中于3.0-4.5万元/㎡之间。

图十2月份深圳各区蓝筹住宅价格及变动情况（单位：元/㎡）

数据来源：美联物业研究中心

租赁市场

2月份美联物业（深圳）蓝筹住宅租金指数回落至225.35点，对应的租金水平为81.4元/㎡.月，环比下跌1.1%，同比上涨8.7%。月初人口流出，租赁需求下降，下旬起随着人口回流，租金水平、租赁需求开始进入上行通道。

蓝筹住宅价格、租金水平走势相似，美联物业（深圳）蓝筹住宅 稳定，本月为1.83%。

图十一深圳租金水平、及利率走势（单位：元/㎡•月）

数据来源：中国人民银行、美联物业研究中心

分区来看，罗湖区翠竹片区小户型租赁较多，单房户型高到90元/㎡.月以上；热点黄贝有不同户型出租，均租70-100元/㎡.月不等。福田的皇岗和皇岗口岸区域租赁表现相对突出，以60-80㎡的户型为主力，均租在80-100元/㎡.月的区间，表现稳定；益田片区租赁成交以60-90㎡的2-3房为主，均租在80-100元/㎡.月之间。南山方面，后海100㎡以上的户型租赁成交较多；南山中心区需求集中在单房户型，均租因而较高，普遍在90元/㎡.月以上，走势坚挺。宝安的西乡片区租赁表现相对活跃，本月户型需求主要为80-120㎡，均租普遍在55-70元/㎡.月之间。龙岗布吉租赁需求高，租金水平稳定；本月坂田片区表现不俗，租赁户型以70-105㎡为主，均租差异小，普遍在50-60元/㎡.月。

图十二 2月份深圳各区蓝筹住宅租金水平（单位：元/㎡•月）

数据来源：美联物业研究中心

后市预测

随着春节假期结束，市场成交信心将有所回温，预计3月份起开发商将逐步加快推盘速度。3月全市一、二手住宅的备案量将上升，房价仍将维持高位盘整的趋势。

楼盘