美联周评：深圳住宅备案量继续分化，一手房降二手房升！

一. 上周新闻热点

[市场关注]

深圳建行和中行的商业用房贷款利率将上浮25%-30%

据消息，深圳建设银行和中国银行纷纷上调商业用房贷款利率。具体来看，建行所有类型的商业用房贷款利率全部上浮30%；中行的商务公寓贷款利率上浮25%，其他商业用房上浮30%。其他银行或将于近期跟进。（来源：美联物业交易管理部）

美联评论：自去年年中以来，银行贷款逐步收紧，放款速度缓慢，导致业主和买家一直处于“胶着”状态，影响市场成交信心回暖。随着银行钱袋越来越紧，贷款利率持续向上调整将成为常态，现在已从住宅市场蔓延至商业市场的贷款利率上，预计短期内商业用房的成交将受到打击；此外，商业用房贷款利率的上浮，或将影响首套住宅利率的调整，一旦首套房贷利率继续上浮，刚需客的购房成本将继续增加。

深圳目前仍处于市场调整期，预期年内贷款利率难有放松；但同时，也因为处于调整期，价格变动不大，业主也更容易对价格进行让步，因此刚需客可根据自身需求找寻笋盘来“上车”。

深外龙华校区小学部对应水榭山花园、熙园山院、和圣莫里斯这三个高端盘和保障房社区龙悦居，初中部还包括金御华府、玖龙玺等楼盘，以大户型、价高者居多，门槛较低的房源有200-400万的1-2房户型，上车不易，还需珍惜。

深圳东地标“世茂深港国际中心项目”26日开工

26日，深圳市政府、龙岗区政府与世茂集团一起启动“世茂深港国际中心项目”，这意味着逾百万平的商业布局在“深圳东”展开。
世茂深港国际中心项目占地面积32.19万平方米，计容面积约136万平方米，总投资额将达500亿元。根据总体规划，该项目将建设成集深港国际会议展览中心、深港青年合作创业中心、深港国际演艺中心、国际化学校、超五星级酒店、智能办公、大型商业、公寓等于一体的综合开发运营项目，并建造700米高度的超高层建筑，将被打造为粤港合作的标志项目、深圳城市新地标。

美联评论：深圳再次刷新高度，继高达592.5米的平安金融中心竣工不久，不低于600米（预计约700米）的龙岗暨深圳未来高——世茂深港国际中心项目正式开工。

有高度，更有内涵，深港中心项目的开工不仅意味着深圳东将迎来个地标的崛起，更代表着一个集会议展览、演艺娱乐、合作创业、酒店旅游、商业办公等多功能于一体的大型综合体将在东部出现。该项目位于扼守“东进”前线的大运新城，临近启迪协信科技园、大运体育中心等重点项目。大运新城为深圳重点区域之一，值得注意的点包括：大运站定位为地铁核心交通枢纽，14号线于年初正式开建；数个高等教育合作办学项目落地，国际大学城初具雏形。随着交通便利和人才培育，更多企业、人口将实际入驻，产业、就业的提升可以期待。

二. 土地市场

本周无土地成交记录

三．二级市场

[新增预售]

龙岗布吉片区的中航华府花园（玺樾山）已在“深圳市市场监督管理局网站”公示其备案价格，但市规土委暂未公示。据悉，该项目共有606套住宅及57套商业产品备案。

[楼讯]

上周（3.26-4.1）全市无新房项目入市，预计4月份全市将有14个新房项目入市销售。（详见表2）

[住宅全市成交]

由于2018年以来，新房供应乏力，全市一手住宅的网签量连降三周。上周（3.26-4.1）全市共网签331套一手住宅，环比下降19.9%；成交均价为53,095元/㎡，环比下跌3.0%。（详见图3）

分区域来看，除盐田零成交以外，上周罗湖和南山成交量双双上升，但成交量并不高。南山成交22套，环比增加10.0%；罗湖成交4套，由于前一周成交基数低，导致成交环比增加1倍。此外，福田、宝安和龙岗三区成交量全部下降，其中龙岗成交174套，稳居全市首位，环比下降16.3%。（详见图4）

[商业全市成交]

上周（3.26-4.1）全市一手商业量跌价涨，共成交119套，面积为8,606.94㎡，环比下降2.2%。全市一手住宅的成交均价因成交结构差异性环比上涨27.7%，至69,571元/㎡。（详见图5）

分区域来看，盐田维持零成交。除南山成交量上升以外，其余区域的成交量全部下降。南山以4,166.27㎡的成交量位居全市首位，环比增幅高达2.4倍。龙岗成交1,781.41㎡，位于全市第二位，环比下降52.6%；宝安成交1,641.46㎡，位于全市第三位，环比下降30.3%。（详见图6）

[办公楼全市成交]

上周（3.26-4.1）全市一手办公量跌价涨，共成交266套，面积为11,694.24㎡，环比下降51.6%；成交均价因成交结构的差异性，环比上涨50.4%，至57,109元/㎡。（详见图7）

分区域来看，南山和盐田仍无成交。全市约82%的成交来源于宝安区，宝安上周成交9,647.13㎡，不过环比下降1.1%。此外，罗湖和福田成交量双双大幅增加，其中罗湖成交1,084.81㎡，环比增加96.1%；福田成交358.91㎡，但因前一周成交基数低，环比增幅高达1.4倍。（详见图8）

四．三级市场

[全市成交]

上周（3.26-4.1）全市共备案1,453套二手住宅，环比增加13.1%；成交面积约为11.93万㎡。虽然农历新年后市场出现回暖迹象，但是上周“三价合一”政策落地，短期内将影响二手住宅市场的成交信心，备案量现下行压力。（详见图9）

分区域来看，全市各区域成交量全线增加，其中罗湖成交量环比增幅，上周成交265套，环比增加22.7%。此外，龙岗和宝安周成交量升至300套以上，龙岗成交311套，稳居全市首位，环比增加7.2%；宝安成交306套，环比增加8.5%。（详见图10）

数据