美联：深圳楼市开局向好，二手商品房成交量价小幅上涨

2018年深圳楼市开局向好，成交量涨价平稳

从本年度前四个月的成交量情况看，整体上呈现上升趋势，唯独商业的成交量出现8%左右的下降；一手商品房的价格在限价政策的监管下、供应区域的结构性因素影响下出现下滑以外，其余项目均出现上涨。

其中，一手办公楼的同比变幅，达到9成，最主要的原因是由于住宅受限购影响，有很多购房人将目光转移至不限购不限贷的商务公寓（多为办公楼属性），导致办公楼的成交量上升最为明显。

另外，住宅市场经过2017年的调整，成交量已恢复至正常水平，再加上价格变得更为稳定，因此成交量也出现了3-4成升幅。

豪宅热卖，“三价合一”却延缓二手住宅回暖速度

2018年一手住宅市场依然受到严格的价格备案监管，因此部分出现楼盘的开盘价格明显要低于周边二手市场1-2成，这个情况在豪宅市场上表现得更为明显。因此今年一手市场上豪宅热卖、普通住宅销售缓慢成为常态。

二手住宅市场上，3月28日开始实施的“三价合一”政策，使得购买二手房的交易成本增加，直接导致4月份市场的实际成交量较3月份下降2-3成。然而我们认为，“三价合一”是为了规范高评高贷的乱象，以及进一步引导正确的纳税意识，会给市场带来短期的阵痛，但将在3个月内被市场消化。

金融形势持续收紧，微妙变化尚存可能

楼市与国家的货币政策息息相关，现阶段我国仍将实行中性的货币政策，“严监管+稳货币”这个组合也将持续。在楼市的信贷政策方面，首套房利率折扣上浮已成定局，在一段时间内难以放松，甚至还有继续上升的可能，唯尾款的放款速度有所加快，使市场交易节奏得以维持。

中美贸易、美国处于加息通道等这些国际经济因素，或会引发货币政策进行调整。但同时我们相信，好不容易获得的楼市稳定政府并不会轻易打破，因此即使资金面变得更为宽松，政府仍然有方法防止资金大量流入楼市。

货币政策之于楼市，可以说是成也萧何败也萧何，政府并非意图将楼市赶尽杀绝，因此我们相信针对楼市的信贷政策，将继续稳定在目前的状态，而且尚存一丝放松的可能。

粤港澳大湾区规划即将出台，深圳再获发展红利

作为粤港澳大湾区的重要主导城市，深圳在区域内的地位只会升不会降，而且随着湾区规划的落实，深圳经济转型、技术输出将为城市带来更多的活力，届时楼市前景便将更上一层楼。

但另一个值得留意是的，从设立雄安新区和海南自由贸易港两个大规划出台后，区域内楼市被进一步监管可以看出，政府并不希望新兴经济圈被房地产绑架，因此粤港澳大湾区规划出台后，区内部分城市的楼市政策或将趋向更高的调控规格，建议有意者提前布局。

综上所述，楼市与经济、货币政策相关，但楼市也与购买力、需求相关。作为移民城市的深圳，自由住房率偏低的城市，需求并不缺乏，暂时来说，缺乏的是信心和启动资金。我们相信，深圳的经济仍然具有很强的爆发力，未来前景可期；市场的信心也将慢慢回升，楼市恢复正常运作并不需要太长的时间。

2018年是楼市稳定发展的一年，也是楼价非常平稳的一年，重点提醒有意换房的刚需客户应把握好时机，当然，上车一族也不应错过哦。