美联：4月美联物业（深圳）蓝筹住宅价格指数为948.53！

美联物业二手住宅楼价指数报告指出，4月份深圳二手住宅蓝筹价格为54182元/㎡。4月的深圳二手房，具体来看，业主心态相对稳定，恢复较为迅速，放盘量维持平稳，新政出台后小幅下调报价的业主也逐步减少，报价呈现转平态势；买家心态受新政影响相对大，目前观望氛围浓厚，观望客占比超6成，客户看房、入市积极性不高；市场成交表现下跌，但价格稳定性仍较强。

本月概述

美联物业（深圳）蓝筹住宅价格指数为948.53点，对应的价格为54182元/㎡，环比下跌0.6%，同比上涨2.7%。

美联物业（深圳）蓝筹住宅租金指数为233.25点，对应的租金水平为84.3元/㎡.月，环比上涨0.8%，同比上涨10.2%。3月底“三价合一”政策出台，影响到市场信心，4月深圳美联景气指出现下跌。4月份市场处于政策消化期，买家维持观望态度，入市积极性低，导致市场成交难以促成，呈现“量跌价平”的趋势。

具体来看，业主心态相对稳定，恢复较为迅速，放盘量维持平稳，新政出台后小幅下调报价的业主也逐步减少，报价呈现转平态势；买家心态受新政影响相对大，目前观望氛围浓厚，观望客占比超6成，客户看房、入市积极性不高；市场成交表现下跌，但价格稳定性仍较强。

 后市预测

美联市场景气指数显示，业主心态、买家心态、市场交易及未来趋势四个指数环比继续下跌，表明市场仍处于新政后调整期，整体活跃度不高。其中，买家心态指数跌幅，说明客户对新政的敏感度更高，与业主、经理人相比，需要更长的时间来消化新政，这将影响到后市成交，预计5月份市场将基本维持“量价持平”的态势。

DEMAND 需求

美联物业（深圳）蓝筹住宅价格——全市

4月份，深圳二手住宅备案量为5897套，环比上涨4.9%；美联物业（深圳）蓝筹住宅价格指数为948.53点，对应的价格为54182元/㎡，环比下跌0.6%，同比上涨2.7%。

3月底“三价合一”政策出台，影响到市场信心，4月深圳美联景气指出现下跌。4月份市场处于政策消化期，买家继续维持观望态度，入市积极性低，导致市场成交难以促成，呈现“量跌价平”的趋势。

具体来看，业主心态相对稳定，恢复较为迅速，放盘量维持平稳，新政出台后小幅下调报价的业主也逐步减少，报价呈现转平态势；买家心态受新政影响相对大，目前观望氛围浓厚，观望客占比超6成，客户看房、入市积极性不高；市场成交表现下跌，但价格稳定性仍较强。

美联市场景气指数显示，业主心态、买家心态、市场交易及未来趋势四个指数环比继续下跌，表明市场仍处于新政后调整期，整体活跃度不高。其中，买家心态指数跌幅，说明客户对新政的敏感度更高，与业主、经理人相比，需要更长的时间来消化新政，这将影响到后市成交，预计5月份市场将基本维持“量价持平”的态势。
图一 美联物业（深圳）蓝筹住宅价格指数

（注：美联蓝筹住宅样本为市场成交活跃度较高的典型物业）

数据来源：美联物业研究中心

——区域

分区来看，本月罗湖布心片区监测盘以90㎡以下户型为成交主力，整体价格小幅回落，基本处于4-7万元/㎡的区间；翠竹片区的小户型成交较多，均价普遍在4.5-6.5万元/㎡之间，受影响，片区中的名校“学区”盘价格走势坚挺，成交均价较年初有5%-10%的增长；另一个以学区闻名的黄贝片区成交情况类似，量价表现坚挺；人民南、桂园片区的小户型成交活跃，监测盘均价在4.0-6.0万元/㎡之间，成交价格有一定松动。

本月福田区刚需客表现强劲，500万以下的住宅成交占比增长。分片区来看，皇岗及口岸地区成交活跃，本月以40-80㎡的户型为主，价格集中在5.0-7.5万元/㎡的区间；农科大户型高端产品的成交相对多，价格表现坚挺；上下沙的整体成交均价也略有上涨；福田保税区受名校学区划分影响，部分楼盘、尤其是小户型价格有明显攀升，单房户型房源紧缺。

南山蛇口的监测盘表现出色，成交户型从50㎡至150㎡不等，价格分布在6.5-9.5万元/㎡之间，部分监测盘房源成交价有小幅上涨；深大附近也有不少成交，整体价格在南山处于相对洼地，普遍在7.0万元/㎡以下。

宝安的宝中-新安片区楼盘多，楼龄不一，成交户型、价格跨度大，区域的成交均价稳定，楼龄旧的楼盘有4.0万元/㎡左右的房源，而大盘、新盘价格普遍在6.0-8.0万元/㎡之间，宝中的高端楼盘价格更能达到10万元/㎡左右。另一个成交热点西乡价格走势也保持坚挺，区域热点大盘的价格有5%以内的小幅上涨。

龙岗的布吉表现突出，50-100㎡为主力需求，价格稳定集中于3.0-5.5万元/㎡之间；坂田监测盘60-120㎡的户型成交较多，房源价格多在4.5-6.0万元/㎡的区间。

各区蓝筹住宅价格及变动情况具体如下：

图二 深圳各区域蓝筹住宅价格情况（单位：元/㎡）

数据来源：美联物业研究中心 RENT 租金

美联物业（深圳）蓝筹住宅租金——全市

4月份美联物业（深圳）蓝筹住宅租金指数上升至233.25点，对应的租金水平为84.3元/㎡.月，环比上涨0.8%，同比上涨10.2%。
进入4月，年后的一轮租赁需求开始逐步下降，租金水平转为稳定，涨幅收窄。

——区域

分区来看，罗湖的布心、翠竹、黄贝、莲塘等区域受到欢迎，布心户型成交面积相对大，均租70-100元/㎡.月之间；翠竹片区小户型租赁多，租金水平有小幅提升，面积30-90㎡之间，均租70-90元/㎡.月之间；莲塘单房至大户型均有成交，大户型均租可低到50元/㎡. 月左右，单房户型可达80元/㎡.月。

福田CBD周边租赁热度高，根据不同楼盘，均租可低至70元/㎡.月，则在150元/㎡.月以上；皇岗和口岸地区30-90㎡的户型成交热度高，均租分布在70-125元/㎡.月的区间；农科片区成交面积、均租均偏高，户型普遍在100㎡以上，均租80-150元/㎡.月之间。
南山方面，南油、南头地区中小户型多，租赁活跃，其中单房户型均租普遍高于90元/㎡.月；后海及周边的大中户型较多，均租多在90元/㎡.月以上；本月另一个活跃片区是蛇口，70-90㎡的户型成交较多，均租80-120元/㎡.月之间；3月份成交活跃的深大本月表现有所回落。受南山人口多、产业高端、区域定位高的影响，各片区租金走势普遍较为坚挺。

宝安租赁热度高，租金水平走势好。其中，宝中、新安35-170㎡的户型成交多，靠近宝中的高端盘均租在100-120元/㎡之间，新安街道的均租多在60-80元/㎡.月之间；西乡片区大户型租赁占比相对少，90㎡以下的户型成交多，均租和新安接近。龙岗方面，热点片区布吉以55-80㎡的户型为市场主力，整体租金水平稳中有涨，普遍在50-65元/㎡.月之间。

图三 美联物业（深圳）蓝筹住宅租金指数

（注：美联蓝筹住宅样本为市场成交活跃度较高的典型物业）

数据来源：美联物业研究中心

图四 深圳各区蓝筹住宅租金情况（单位：元/㎡.月）
 
数据来源：美联物业研究中心

INVESTMENT

& AFFORDABILITY 投资
与负担能力

美联物业（深圳）蓝筹住宅
美联物业蓝筹住宅价格回落而租金水平涨幅收窄，美联物业（深圳）蓝筹住宅 升至1.87%。
二手住宅家庭负担比
按年平均工资（2人）计算，4月二手住宅家庭负担比小幅下跌至87.5%。

图五 美联物业（深圳）蓝筹住宅
 
附图一：各片区美联蓝筹住宅价格走势

图六 罗湖各片区蓝筹住宅价格走势

图七 福田各片区蓝筹住宅价格走势

图九 盐田各片区蓝筹住宅价格走势

图十宝安各片区蓝筹住宅价格走势
 

图十一 龙岗各片区蓝筹住宅价格走势

 
数据来源：美联物业研究中心
 

美联物业蓝筹住宅指数说明

编制对象：深圳市二手住宅
  样本范围：深圳市六大行政区
  样本选择：美联蓝筹住宅样本为市场成交活跃度较高的典型物业
  发布内容：全市蓝筹住宅价格指数、租金指数及、家庭负担比率等
 ：当期 =当期平均租金×12/当期均价×100%
  更新频率：1次/月
  样本来源：深圳美联物业二手住宅成交
  指数基期：2005年1月，基值为100
  指数计算：当期指数=当期均价（均租）×100÷基期均价（均租）
 家庭负担比率：当期家庭负担比率=当期均价×60×7成按揭的20年月供系数×12÷家庭年均收入