美联月报：4月深圳住宅市场新房供应提升，成交量走势稳定！

按照美联的分析，4月深圳住宅市场新房供应提升，成交走势稳定。

本期导读

4月份，深圳一、二手住宅成交量合计7831套，环比上涨2.4%，同比下跌5.4%。

4月份楼市基本特点如下：

• 全市新建住宅成交1934套，环比下跌4.7%；成交均价54169元/m2，下降16元/㎡；全月有8个住宅、公寓项目推售；全市二手住宅备案5897套，环比上涨4.9%； 美联物业（深圳）蓝筹住宅价格为54182元/㎡，环比下跌0.6%；美联物业（深圳）蓝筹住宅租金水平为84.3元/㎡.月，环比上涨0.8%；4月份蓝筹住宅 为1.87%。

未来走势看法：

• 预计5月份将有6个项目开盘或加推；
• 预计新房网签量有望随供应而上升，二手房备案量或将下跌；
• 预计新房成交均价维持下降，二手价格基本平稳。

政策环境

房贷利率

4月份，整体资金情况略现宽松，部分银行放款速度加快，四大行提供的首套房贷款利率保持为上浮10%，招行提升至上浮15%，交行回到基准上浮10%，民生、华润等停贷。

2015年以来深圳四大行首套住宅贷款利率走势如下：

图一 2015年1月-2018年4月深圳四大行首套住宅贷款利率走势图

数据来源：美联物业研究中心 

区域热点

2018年3月27日，深圳市轨道办组织召开了平南铁路西丽站以南段资产收购协议签约仪式。——
福田保税区实验学校（暂定名）将于今年9月正式招生开学，该校已确定将引入名校福田区外国语学校办学。——
4月10日下午，位于罗湖黄贝街道文锦中路的工纺大厦开拆。工纺大厦项目位于罗湖区黄贝街道，于2017年确认实施主体，由深圳市东关盛泰投资有限公司负责开发建设。——
4月24日，备受关注的蛇口渔人码头更新项目通过环评，并予以公示。根据环评报告分析，项目实施主体华侨城新玺公司拟投资204.9亿元。同时，此次环评报告显示拟今年6月动工，预计2021年6月竣工，工期为36个月。——
4月28日，罗湖黄贝岭出让一宗商业用地，由深圳市至正文博集团有限公司以底价8.22亿成交。——
4月17日，中国人民银行决定，从2018年4月25日起，下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点。——

一手市况

供应

图二深圳新建商品住宅供销量走势（单位：百套）

数据来源：深圳规划国土委、美联物业研究中心

3月份起供应开始回升，3月有3个住宅项目取得预售许可，提供1122套、10.84万㎡的住宅体量，4月份上升至7个项目，合计提供2840套、26.66万㎡的住宅体量。

需求

全市

全市新建商品住宅成交（网签）1934套，走势基本平稳，在3月份大涨后回落4.7%，同比降幅2.2%；成交（网签）面积18.71万㎡；均价为54169元/㎡，较3月下降16元/㎡。
供应乏力，新房库存量持续下降，4月底为251.21万㎡，按前推8个月计算，去化周期下降至10.7个月。
图三深圳一手住宅成交量价走势及库存周期(单位：千套、万元/㎡；月)

数据来源：深圳规划国土委、美联物业研究中心

区域

本月宝安区成交有一个明显下降，另外盐田维持无成交，其余各区普遍上升。全市一半以上的成交来自龙岗，全区共成交1087套，环比增长7.8%。

图四4月份深圳各区一手住宅成交套数及环比变化（单位：套）

数据来源：深圳规划国土委、美联物业研究中心

福田区的均价环比大涨29%，重回10万元/㎡以上；南山均价出现回落，环比降幅19%，跌至9万元/㎡以下；宝安、龙岗两区则有小幅上升。

图五4月份深圳各区一手住宅成交均价及环比变动（单位：元/㎡）

数据来源：深圳规划国土委、美联物业研究中心

4月份全市有近5成在售项目的市场价低于5万元/㎡，约35%的项目来自龙岗、20%来自宝安。
图六4月份深圳在售一手住宅价格分布情况（单位：个）

数据来源：美联物业研究中心

10成交项目中，持续热销的龙华大盘壹成中心保持首位，市场价6万元/㎡；龙岗的佳兆业未来城以价格取胜，居于第二；南山中山公园附近的前海东岸获得第三，参考价7.8万元/㎡。 10中南山占据2席，龙岗占4席，宝安和龙华合占3席，罗湖也凭借深业东岭取得1席，相对3月份10中的低价项目减少，均价回升至6万元/㎡以上。

 二手市场

全市

4月全市共备案5897套住宅，环比增加4.9%，同比下降6.4%，成交面积约47.99万㎡；美联物业（深圳）蓝筹住宅价格为54182元/㎡，环比上涨0.6%，同比上涨2.7%。

3月底“三价合一”政策出台，影响到市场信心，4月深圳美联景气指出现连跌。市场处于政策消化期，买家继续维持观望态度，入市积极性低，导致市场成交难以促成，呈现“量跌价平”的趋势。

图七深圳二手住宅成交量价走势（单位：千套；千元/㎡）

数据来源：深圳规划国土委、美联物业研究中心

受清明假期影响，月初二手住宅周备案量出现下跌，节后迅速、持续回升，于月底来到1800套以上。
图八2016年至2018年3月深圳二手住宅周成交量走势（单位：百套、万㎡）

数据来源：深圳规划国土委、美联物业研究中心

美联市场景气指数显示，业主心态、买家心态、市场交易及未来趋势四个指数环比继续下跌，表明市场仍处于新政后调整期，整体活跃度不高。其中，买家心态指数跌幅，说明客户对新政的敏感度更高，与业主、经理人相比，需要更长的时间来消化新政，这将影响到后市成交。

区域

除罗湖外的各区二手住宅备案量在4月里保持上升，的龙岗成交1394套。

图九4月份深圳各区二手住宅成交量走势（单位：套）

数据来源：深圳规划国土委、美联物业研究中心

分区来看，本月罗湖翠竹片区的小户型成交较多，均价普遍在4.5-6.5万元/㎡之间，受影响，片区中的名校学区盘价格走势坚挺，成交均价较年初有5%-10%的增长；另一个以学区闻名的黄贝片区成交情况类似，量价表现坚挺；人民南、桂园片区的小户型成交活跃，监测盘成交价格有一定松动。福田区刚需客表现强劲，总价在500万以下的住宅成交占比增长。分片区来看，皇岗及口岸地区成交活跃，价格集中在5.0-7.5万元/㎡的区间；福田保税区受名校学区划分影响，部分楼盘、尤其是小户型价格有明显攀升，单房户型房源紧缺。南山蛇口的监测盘表现出色，部分房源成交价有小幅上涨；深大附近也有不少成交，整体价格在南山处于相对洼地，普遍在7.0万元/㎡以下。

宝安的宝中-新安片区楼盘多，楼龄不一，成交户型、价格跨度大，区域的成交均价稳定，楼龄旧的楼盘有4.0万元/㎡左右的房源，而大盘、新盘价格普遍在6.0-8.0万元/㎡之间。龙岗的布吉表现突出，价格稳定集中于3.0-5.5万元/㎡之间；坂田成交良好，价格多在4.5-6.0万元/㎡的区间。

图十4月份深圳各区蓝筹住宅价格及变动情况（单位：元/㎡）

数据来源：美联物业研究中心 

租赁市场

4月份美联物业（深圳）蓝筹住宅租金指数上升至233.25点，对应的租金水平为84.3元/㎡.月，环比上涨0.8%，同比上涨10.2%。进入4月，年后的一轮租赁需求开始逐步下降，租金水平转为稳定，涨幅收窄。
美联物业蓝筹住宅价格回落而租金水平涨幅收窄，美联物业（深圳）蓝筹住宅 升至1.87%。

图十一深圳租金水平、及利率走势（单位：元/㎡•月）

数据来源：中国人民银行、美联物业研究中心

分区来看，罗湖的布心、翠竹、黄贝、莲塘等区域受到欢迎，本月翠竹片区小户型租赁多，租金水平有小幅提升，均租70-90元/㎡.月之间；莲塘单房至大户型均有成交，大户型均租可低到50元/㎡. 月左右，单房户型可达80元/㎡.月。福田CBD周边租赁热度高，根据不同楼盘，均租可低至70元/㎡.月，则在150元/㎡.月以上。南山方面，南油、南头地区中小户型多，租赁活跃，其中单房户型均租普遍高于90元/㎡.月；本月另一个活跃片区是蛇口，70-90㎡的户型成交较多，均租80-120元/㎡.月之间。

宝安租赁热度高，租金水平走势好。其中，宝中、新安35-170㎡的户型成交多，靠近宝中的高端盘均租在100-120元/㎡之间，新安街道的均租多在60-80元/㎡.月之间；西乡片区均租和新安接近。龙岗方面，热点片区布吉整体租金水平稳中有涨，普遍在50-65元/㎡.月之间。

图十二 4月份深圳各区蓝筹住宅租金水平（单位：元/㎡•月）

数据来源：美联物业研究中心? 

后市预测

 “三价合一”新政满月，据美联市场景气指数显示，当前市场仍处于政策消化期，二手市场的实际成交量下降，不过，成交价格仍显得稳定。预计这次的市场变动将体现在5月份开始的数据面上，二手住宅备案量将有下行压力。新房方面，受供应节奏加速推动，全市新房网签量有望上升。