美联月报：五月深圳住宅市场新房、二手住宅成交双涨！

美联月报：五月深圳住宅市场新房、二手住宅成交双涨！

本期导读

5月份，深圳一、二手住宅成交量合计9247套，环比上涨18%，同比上涨4.5%。
5月份楼市基本特点如下：
• 全市新建住宅成交2564套，环比上涨33%；成交均价54111元/m2，环比下降0.1%；
• 全月有8个住宅、公寓项目推售；
• 全市二手住宅备案6683套，环比上涨13%；
• 美联物业（深圳）蓝筹住宅价格为54747元/㎡，环比上升1.0%；
• 美联物业（深圳）蓝筹住宅租金水平为84.4元/㎡.月，环比上涨0.1%；
• 5月份蓝筹住宅 为1.85%。

未来走势看法：

• 预计6月份将有10个项目开盘或加推；
• 预计新房网签量将持续上升，二手房备案量亦有望随市场转好而持续上涨；
• 预计新房成交均价维持下降，二手价格稳中有涨。

政策环境

房贷利率

5月份，整体资金情况相对年初宽松，银行放款速度受各行额度影响而有差异。利率方面，四大行提供的首套房贷款利率保持为上浮10%，招行、交行分别为上浮15%、10%，其余银行也多在10%-15%左右。
2015年以来深圳四大行首套住宅贷款利率走势如下：

图一 2015年1月-2018年5月深圳四大行首套住宅贷款利率走势图

数据来源：美联物业研究中心
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区域热点

国务院已同意设立深圳市光明区，将深圳市宝安区的光明街道、公明街道、新湖街道、凤凰街道、玉塘街道、马田街道划归光明区管辖，光明区人民政府驻光明街道广场路1号。—— 深圳新闻网

5月9日晚上，深圳规划国土海洋发布“深圳市人民政府关于印发总部项目遴选及用地供应管理办法的通知”；明确总部项目遴选及用地相关措施。——

5月9日，深圳市规划和国土资源委员会发布观澜樟坑径机场用地选址方案、配套道路、规划设计条件及基本生态控制线占用方案进行公开展示。——

近日，福田区城市更新局发布关于上步片区第五单元骏嘉B210-0024地块城市更新单元的规划草案，并予以公示。骏嘉B210-0024地块位于华强北街道，项目旁边是华强北地铁站和华强酒店，处于华强北的核心商圈位置。——

近日，福田“梅香学校”进行前期测绘勘探作业。梅香学校位于梅亭路和梅怡路交汇处，周边是高尚住宅区，生活配套成熟

近日在国土局网站发现公布了松岗车辆段上盖物业项目的规划公示图，这预示着松岗又将迎来一大型地铁上盖物业，此项目之前的规划是89万㎡建面，这次规划公示有所调整，为79万㎡建面。
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一手市况

供应

图二深圳新建商品住宅供销量走势（单位：百套）

数据来源：深圳规划国土委、美联物业研究中心

Q1末起新房供应开始回升，3月里新增供应1122套、10.84万㎡；4月供应2840套、26.66万㎡；本月进入年内高峰，共有8个项目获得预售许可，提供4461套、48.15万㎡的住宅体量。
  

需求
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全市

全市新建商品住宅成交（网签）2564套，环比上涨33%，同比涨幅11%；成交（网签）面积25.93万㎡；均价为54111元/㎡，较4月下降0.1%。
供应上升，新房库存量略有回升，5月底为254.88万㎡，按前推8个月计算，去化周期10.9个月，处于稳定、健康的区间。
图三深圳一手住宅成交量价走势及库存周期(单位：千套、万元/㎡；月)
 

数据来源：深圳规划国土委、美联物业研究中心
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 区域
本月福田、宝安、和龙岗三区的成交量有一个明显上升。全市6成以上的成交来自龙岗，成交1549套，环比上涨43%；月成交量超百套的项目有大运的京基御景中央、佳兆业未来城和坂田的佳兆业城市广场。宝安以714套位居全市第二，环比上涨25%；区域主力项目为沙井的拾悦城和西乡的宏发QCC前城。福田在万科瑧山府的助力下，网签量冲过百套，环比大涨5.7倍。
 

图四5月份深圳各区一手住宅成交套数及环比变化（单位：套）
 

数据来源：深圳规划国土委、美联物业研究中心

福田区的均价大涨后回到10万元/㎡以下，下跌4.5%；南山均价出现一个明显、连续的回落，环比降幅19%，跌至7.2万元/㎡；两个成交大区龙岗和宝安的均价一升一降，龙岗升到4 万元/㎡以上，宝安回落近1成。

图五5月份深圳各区一手住宅成交均价及环比变动（单位：元/㎡）
 

数据来源：深圳规划国土委、美联物业研究中心

5月份全市在售项目中，有约55%的市场价低于5万元/㎡；供应大户龙岗和宝安分别贡献36%、22%的项目。
图六5月份深圳在售一手住宅价格分布情况（单位：个）
 

数据来源：美联物业研究中心

10成交项目中，来自福田香蜜湖的豪宅项目万科瑧山府夺得首位，市场参考价9.9万元/㎡；龙华大盘壹成中心持续热销，市场价6万元/㎡；龙岗的佳兆业未来城获得第三，价格4.6万元/㎡。10中福田、宝安各取得1席，龙岗占4席，龙华和坪山各占2席，均价降至6万元/㎡以下。
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二手市场
  

全市
5月全市共备案6683套住宅，环比增加13%，同比涨幅2.3%，成交面积约54.06万㎡；美联物业（深圳）蓝筹住宅价格为54747元/㎡，环比上涨1.0%，同比上涨4.1%。

5月里，深圳美联景气指数跌幅收窄，“三价合一”新政带来的影响已基本得以消化，市场呈现稳中见好的趋势。
图七深圳二手住宅成交量价走势（单位：千套；千元/㎡）
 

数据来源：深圳规划国土委、美联物业研究中心

受“五一”假期影响，5月初二手住宅周备案量下跌，节后迅速回升至1500套左右。
图八2016年至2018年5月深圳二手住宅周成交量走势（单位：百套、万㎡）

数据来源：深圳规划国土委、美联物业研究中心

美联市场景气指数显示，“三价合一”政策带来的影响已持续减弱，但近日部分银行贷款利率进一步上浮，且银行放贷情况在短期的放松后有再度收紧趋势。观望已久的客户并未看到房价下跌的可能，相反后市购房成本或还将提高，这种背景下，部分客户态度转为积极入市。虽然整体而言，观望客占比仍，但预计短期内完成置业的客户将进一步上涨，6月份二手市场成交量价有望继续呈现“稳中有升”的态势。
  

区域
5月全市仅盐田成交量下降，其余区域成交量全部上升且在千套以上。
图九5月份深圳各区二手住宅成交量走势（单位：套）
 

数据来源：深圳规划国土委、美联物业研究中心

分区来看，罗湖翠竹片区的成交情况和上月相似，小户型占比高，均价普遍在4.5-7.0万元/㎡之间，在优质教育资源带动下，近月成交均价稳中有涨；桂园、人民南、国贸等片区小户型成交旺盛，均价出现小幅回升，整体处于4.5-6.0万元/㎡的区间。本月福田需求回升，且总价在500万元以上的需求占比提高，这体现在农科、CBD等区域的活跃表现上。农科片区的高端盘价格坚挺，监测盘均价有所上涨；CBD区域监测盘成交户型普遍较大，同楼盘房源的价格较上月也多有小幅上涨。南山方面，蛇口表现活跃，成交价格小幅上涨；后海成交量价走势坚挺；深大片区单房户型受到欢迎，均价平稳。

本月宝安监测盘中低价房源成交占比降低，区域蓝筹价格略有上升。龙岗的布吉成交活跃，本月8成以上成交户型在90㎡以下，均价走势稳定。

图十5月份深圳各区蓝筹住宅价格及变动情况（单位：元/㎡）
 

数据来源：美联物业研究中心
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租赁市场

5月份美联物业（深圳）蓝筹住宅租金指数上升至233.49点，对应的租金水平为84.4元/㎡.月，环比上涨0.1%，同比上涨10.4%。租赁需求稳定，租金水平与上月基本持平。

美联物业蓝筹住宅价格小幅上涨而租金水平涨幅持续收窄，美联物业（深圳）蓝筹住宅 回落至1.85%。
图十一深圳租金水平、及利率走势（单位：元/㎡•月）

 
数据来源：中国人民银行、美联物业研究中心

分区来看，本月罗湖布心监测盘租赁房源的成交面积多低于90㎡，均租因而小幅提高，在75-105元/㎡.月之间；桂园、人民南等片区的成交户型集中在20-50㎡，均租普遍高达100元/㎡.月以上；莲塘片区均租普遍较低，成交户型面积相对较大，均租多在75元/㎡.月以下。福田以CBD周边租赁热度为高，户型从40到160㎡不等，均租根据楼盘、区位和户型不同而差异明显，分布在80-150元/㎡.月的区间；景田片区因住家氛围好，离CBD区域近，均租持续攀升，上月区域监测盘成交均租约90元/㎡.月，在135元/㎡.月左右。南山方面，本月华侨城片区租赁表现良好，监测盘的成交户型相对上月普遍较小，均租多在100元/㎡.月以上，相对上月有一个小幅上涨，是全市整体租金的区域之一；蛇口片区延续活跃表现，需求推动租金水平小幅上涨，次新盘的成交均租高达150元/㎡.月以上。

宝安新安片区监测盘的租赁成交以中大户型为主，均租稳定在60-80元/㎡.月之间；西乡片区90㎡以下的户型租赁较多，均租和新安接近。龙岗方面，布吉以50-90㎡的1-3房户型需求为主，租金表现稳定；龙城整体租金水平相对低，成交均租普遍在40-55元/㎡.月左右，略有回落。

图十二 5月份深圳各区蓝筹住宅租金水平（单位：元/㎡•月）

数据来源：美联物业研究中心

后市预测

一期的美联市场景气指数显示，二手市场已基本消化“三价合一”新政的影响，部分客户入市积极性回升，二手住宅的备案量有望随市场表现而上涨。新房市场方面，因二季度供应速度加快，预计短期内全市一手住宅的网签量仍将上升。