美联2018年深圳住宅市场半年度总结，一二手住宅备案量同比涨

美联2018年深圳住宅市场半年度总结，一二手住宅备案量同比上升

2018年深圳住宅市场半年度总结，一二手住宅备案量同比上升，部分项目现一二手房价倒挂。按照美联物业分析，公证摇号的购房形式未来或将成为深圳新开盘项目的趋势，同时从各地已出台的调控政策来看，深圳有可能会跟进限制企业购房或限售等政策。

【一手住宅成交】原关内供应乏力，新房9成成交来自原关外地区

由于今年一季度新房供应乏力，导致今年上半年整体成交量少于去年下半年，不过去年上半年正值2016年“10.4新政”消化期，所以，今年上半年全市一手住宅的网签量环比降同比升。据美联物业研究中心统计，今年上半年全市共网签12,804套一手住宅，较去年下半年下降16%，同比去年上半年上升22%；总成交面积约为128.86万㎡。

成交价格方面，自2016年“10.4新政”落地以来，全市一手住宅的成交均价一直处于微幅连跌趋势。今年上半年全市一手住宅的成交均价约为54,160元/㎡，较去年下半年下跌0.3%，同比去年上半年下跌0.9%。（详见图1）

分区域来看，龙岗和宝安两区仍为新房市场的成交主力，两区总成交量占全市的比例高达9成。其中龙岗区成交6,950套，较去年下半年上升12.1%；成交均价为39,863元/㎡，环比上涨11.8%。全区成交热点楼盘主要分布在大运片区的佳兆业未来城、京基御景中央、坂田片区的佳兆业城市广场、平湖片区的卓越星源及坪山的奥园翡翠东湾、深城投中心公馆。

宝安区上半年共成交4,510套一手住宅，较去年下半年下降34.7%；成交均价为55,471元/㎡，环比上涨12.9%。全区成交热点楼盘主要分布在西乡片区的宏发QCC前城、润科华府、松岗片区的满京华云著及龙华的壹成中心、鸿荣源尚峻。

由于新房供应不足，原关内各区的成交量维持低位，尤其盐田区已经一年无成交。表现稍佳的南山区成交728套，较去年下半年下降47.1%；房价领先全市其他区域，全区一手住宅的成交均价为101,062元/㎡，环比上涨2.4%；全区成交主力项目为后海片区的华润深圳湾悦府、南头片区的前海东岸及华侨城片区的香山美墅果岭。此外，罗湖上半年共成交335套，较去年下半年上升23.2%，成交主力项目为黄贝岭片区的深业东岭；成交均价为73,340元/㎡，环比上涨1.6%。福田成交281套，较去年下半年下降50.4%，成交主力项目为安托山片区的万科瑧山府；全区一手住宅的成交均价为93,199元/㎡，环比上涨11.0%。（详见图2）

  【二手住宅成交】二手住宅备案量环比降同比升，房价小幅上扬

受春节假期因素及“三价合一”新政的影响，今年上半年全市二手住宅的备案量较去年下半年下降2.5%，但与去年上半年同期相比上升16.2%，今年上半年全市共备案33,704套二手住宅，总成交面积约为276.86万㎡。

美联物业（深圳）蓝筹住宅价格方面，今年上半年全市二手住宅的成交均价为54,178元/㎡，较去年下半年上涨3.0%，与去年上半年同期相比上涨3.3%。（详见图3）

分区域来看，除盐田成交量不足千套以外，其余各区成交量均位于5,500-8,000套区间内。其中龙岗以7,762套的成交量稳居全市首位，但是环比降幅也领先全市其他区域，较去年下半年下降10.5%。此外，宝安成交量也在7,000套以上，今年上半年共成交7,050套，仅次于龙岗，较去年下半年下降1.5%。

原关内地区方面，福田以6,729套的成交量位居全市第三位，较去年下半年上升2.8%；南山成交5,992套，较去年下半年上升2.6%；罗湖成交5,517套，较去年下半年下降2.4%；盐田仅成交654套，较去年下半年下降7.4%。（详见图4）

  【下半年预测】客户转向新房市场，公证摇号购房或成主流

虽然目前二手住宅市场已经基本消化“三价合一”政策，但是随着近期新房供应增加及限价政策，市场已经出现一、二手房价倒挂现象，导致部分购房客户将重心转向新房市场，而且“三价合一”后二手房交易成本明显增加，预计下半年全市一手住宅市场的成交热度或高于二手市场，不过整体来看，今年下半年全市一、二手住宅的备案量有望步入上升通道，一、二手房价仍维持坚挺。

此外，公证摇号的购房形式未来或将成为深圳新开盘项目的趋势，同时从各地已出台的调控政策来看，深圳有可能会跟进限制企业购房或限售等政策。