美联：新政满月二手成交量价均下跌，预料金九成色有难度

美联：新政满月二手成交量价均下跌，预料金九成色有难度

一、美联市场景气指数——二手成交量继续走低，“金九”盛况或难出现

本期美联景气指数环比继续下跌18.8%。过去两周，受“7.31”新政及连日来大雨天气的影响，客户持续较强的观望态度，成交量继续呈现下跌趋势，且跌幅在3成以上。市场即将迎来传统销售旺季“金九银十”，由于目前市场正处政策消化期，成交低迷行情短期内改变的可能性不大，预计“金九”盛况难现。

数据来源：美联物业研究中心

二、    新政满月，业主、客户、经理人信心无提升

新政影响仍在继续，业主、客户、经理人三方信心无提升，本期业主心态、买家心态、市场较、未来趋势四个指标环比均继续呈现较大幅度下跌，其中以买家心态最为明显，买家观望情绪持续高涨，导致市场成交较为低迷。

数据来源：美联物业研究中心

三、美联市场景气指数三级指标

1、业主报价指数——部分业主“以租代售”观望， 放盘量价均呈下跌趋势
本期业主报价指数为2.9，环比继续下跌，跌幅为12.4%。距离“731”新政出台已满一个月，业主心态未见回升，部分业主选择以租代售的形式进行观望，对于出售物业的挂牌量继续呈现小幅下跌的趋势；从放盘价来看，业主由于对后市不看好，且部分投资性购房客户欲出货兑现，业主放盘价呈现小幅下跌趋势，市场存较大议价空间。（详见图1）

数据来源：美联物业研究中心

图1 业主放盘量、放盘价问卷调查结果

数据来源：美联物业研究中心

2、买家置业计划指数——观望客占比仍维持在7成左右，客户来访量下跌
本期买家心态指数仅环比继续下跌22.2%。虽然新政已满月，但客户观望情绪未得到缓解，观望客占比仍维持在7成左右，短期内预计完成置业的客户占比不足1成；同理，较弱的入市意愿，让客户看房积极性显著下降，过去两周客户来访量继续小幅下跌。（详见图2、3）

 数据来源：美联物业研究中心

图2 客户置业计划问卷调查结果

图3 客户看盘客流量问卷调查结果

数据来源：美联物业研究中心

3、市场成交价格指数——成交量继续小幅下降，成交均价“稳中有跌”
本期市场成交价格指数环比继续下跌17.1%。二手住宅市场成交活跃度迎来年内低位水平，成交量继续呈现小幅下跌的趋势；成交均价也继续呈现“稳中有跌”的趋势。（详见图4）

数据来源：美联物业研究中心

图4 市场成交量、成交价问卷调查结果

数据来源：美联物业研究中心

4、市场预期价格指数——经理人信心不足，后市成交量跌价稳
本期市场预期价格指数环比继续下跌14.6%，跌幅略有收窄。过去两周市场下行行情未见扭转，成交量继续下跌，经理人信心不足。但市场即将迎来“金九银十”传统销售旺季，一定程度上也给前线经理人带来些许信心，认为后市二手房成交将保持量小幅下跌、价平稳的趋势。（详见图5）

数据来源：美联物业研究中心

图5  后市市场成交量、成交价问卷调查结果

数据来源：美联物业研究中心

五、市场表现详情