美联周评：深圳5个盘预售庆中秋，国庆前将迎来一波推盘小高潮！

美联周评：深圳5盘预售庆中秋，国庆前将迎来一波推盘小高潮！

一. 上周新闻热点

[市场关注]

南山出台城市更新十三五规划 将重点拓展产业及居住空间

近日，深圳南山区出台《南山区城市更新“十三五”规划》。

《规划》指出，“十三五”期间，南山区城市更新对象规模为15.3平方公里。更新总规模方面，完成拆除重建类更新用地供应规模不低于75公顷，综合整治用地面积达80公顷，力争各类更新用地规模达1.55平方公里，完城市更新固定资产投资约210亿元，通过城市更新，实现违法建筑量减少60万平方米。

美联评论：南山区“十三五”期间的城市更新规划终于出台，本次城市更新重点是保障公共服务和基础配套建筑面积，合理提高产业与居住建筑面积比重，逐步降低商业、办公类建筑面积比重，可以看出南山区未来的发展重点在于提升产业发展空间和如何留住人才两方面。

大湾区创新：广深港澳超级“廊道”重塑科创格局

近日，粤港澳大湾区建设领导小组揭开面纱。正在小组全体会议中提出，要建设“广深港澳科技创新走廊”，打造粤港澳大湾区国际科技创新中心。

2017年下半年，广东省政府提出建设“广深科技创新走廊”。全新登场的“广深港澳科技创新走廊”，不仅是前者的物理延长，亦预示着粤港澳科技创新的“化学变化”——广州、深圳与香港、澳门次入列同一科创阵营。打造国际科技创新中心，是粤港澳共建大湾区的重点合作领域。近年来，已有深港创新圈、内地科研资金“过河”等政策支持三地的科创合作。而无论从广度和深度看，“广深港澳科创走廊”更加值得市场期待。区域经济学者分析指出，粤港澳加工贸易时代“前店后厂”的模式被打破，“港澳研发+珠三角转化”、联合研发等多元化方式快速推进。位于珠江东岸的科创带或成为大湾区的科创中心，带动珠江西岸及其周边城市，协同数个创新高地相互促进发展。

美联评论：“广深科技创新走廊”概念于2017年9月正式面世，这一配合粤港澳大湾区战略、集合广深两大明星城市资源的规划，在地段、资本、企业、人才、技术等层面具有得天独厚的优势，迅速得到认可。今年7月，广东省官方在此基础上提出“广深港澳科技创新走廊”概念，即香港联合广东省共同打造“一廊四城多核心”的创新格局，将形成“广深科技创新走廊+香港、澳门”为主轴的粤港澳大湾区创新带。据消息，广州南沙将成为其重要节点，同时澳门也被纳入规划，这意味着在衔接器南沙和自由港澳门的引领下，珠江西岸地区将跟进对接珠江东岸，成为创新成果的转化地。

宝安中心区将打造立体公共城市空间

9月18日，从宝安区中心区办获悉，为高标准打造的立体公共城市空间，营造宜居宜业的城市环境，宝安中心区于近期编制完成《宝安中心区二层连廊规划》和《宝安中心区公共空间二层连廊近期实施段概念方案设计》。按照规划，宝安中心区将围绕中央绿轴，利用景观廊，串联核心公共设施、商务办公区和滨水公共空间，打造"双线公园"。目前，规划成果已经区委区政府审定，相关单位正优化完善近期实施段概念方案。（来源：宝安日报）

美联评论：立体城市公共空间系统的兴起源于城市规模化建设、人口高速增长带来的资源紧缺。立体公共空间系统，即通过多功能、景观化的垂直交通工具连通地上、地面和地下，可以把人群输送到不同平面，增加交通运行能力。而的立体公共空间系统更能给城市带来美好的景观享受，强调建筑物之间的联系，植入休闲、观景、展示、聚会、创意等元素，成为一个吸引人口聚集、发挥公益性功能的综合场所。

深圳积极推进立体空间系统规划建设，去年以来，福田CBD、龙岗中心城相继开建立体步行系统，而宝安中心区也于近期编制完成规划和方案设计，将打造总长度约5公里的空中二层连廊，缝合城市和滨海空间。

前海桂湾又一商地将出让 建精装商务公寓人才住房

9月18日，深圳市土地房产交易中心发布公告，位于前海桂湾片区的宗地号T201-0109地块将于10月19日挂牌出让，起始价为54200万元。用途为商业用地，使用年限40年。土地面积为14694.63㎡，其中建设用地面积为8306.04㎡，道路用地面积为1728.35㎡，绿地面积为4660.24㎡。

公告称，T201-0109宗地须建设全年期自持商务公寓作为前海合作区人才住房，商务公寓户型以中小户型为主，90㎡以下的建筑面积和套数占比不低于本宗地商务公寓总建筑面积和总套数的90%；商务公寓配租前须精装修。

美联评论：根据深圳市土地房地产交易中心挂牌公告，10月全市将迎来一波土地供应小高潮，截至9月19日，全市将计划出让7宗商业用地和1宗工业用地，总出让面积约为7.41万㎡。其中商业用地分别来自前海桂湾5宗及宝安新安2宗，另1宗工业用地来自南山留仙洞。

具体至10月19日将出让的前海桂湾商地（宗地号T201-0109），要求建设全年期（40年）自持商务公寓作为前海合作区人才住房，且商务公寓配租前须精装修。此乃前海合作区首宗只租不售的商业用地，有利于加大前海长租公寓的供应量，缓解前海人才的居住压力，以吸引更多的人才来前海发展。此外，竞买申请人须为2018年1月1日（不含）前在深圳市注册且具备从事人才住房或者人才安居房投资、建设、管理和综合服务等经营范畴的企业法人。

二. 土地市场

本周无土地成交记录

三．二级市场

[新增预售] 

上周（9.17-9.24）全市共5个项目获得预售许可证，迎来“731”新政后的首度小爆发，拿证项目明显增多。其中三个项目包含住宅产品，分别是华润城润府三期、佳兆业未来花园和勤诚达乐园，合计供应住宅1283套；此外，这也是“731”新政后首次有商务公寓产品取得预售，合计供应1313套。（详见表1）

[楼讯]

上周（9.17-9.24）全市共有2个项目入市，其一为采用公证摇号形式选房的华润城润府三期，主力户型为86-191㎡住宅，开盘均价约为8.5万元/㎡；其二为宝安新安片区勤诚达乐园，主力户型为72-90㎡2房住宅，开盘均价约为7.4万元/㎡。（详见表2）

 [住宅全市成交]

上周（9.17-9.24）全市一手住宅的网签量下降，共成交386套，环比下降29.9%；总面积约为3.91万㎡。全市一手住宅的成交均价54144元/㎡，环比上涨0.6%。（详见图4） 

分区域来看，上周各区成交全线保持低位运行，仅福田和盐田成交量有所上涨，其他四区成交量与前一周（9.10-9.16）均有所下降，其中龙岗区下降最为明显，达41.7%。（详见图5。

[商业全市成交]

上周（9.17-9.24）全市一手商业的网签量持续下降，共成交104套，面积为6555.07㎡，环比降幅达43.2%；成交均价为43262元/㎡，环比上涨22.7%。（详见图6）

分区域来看，罗湖加入了福田和盐田区的“零成交”阵营，“零成交”的片区呈现扩大化的趋势。其余有成交的区域仅宝安区成交量环比上升，成交3694.38㎡，环比上涨212.0%，占据了全市成交的首位。（详见图7）

[办公楼全市成交]

上周（9.17-9.24）全市一手办公的网签量高位回落，共成交73套，面积为9928.92㎡，环比下降65.1%；成交均价为31516元/㎡，环比上涨11.2%。（详见图8）

分区域来看，南山和盐田仍无成交。宝安和龙岗成交量有所下降，分别成交540.57㎡和8839.46㎡，环比分别下降14.1%和67.7%。此外，罗湖和福田区成交量环比上升，但成交量较低。（详见图9 

四．三级市场

[全市成交]

上周（9.17-9.24）全市二手住宅的备案量结束连降趋势，共成交1129套，环比下降18.3%；总成交面积约为9.34万㎡。（详见图10）

分区域来看，全市各区均有不同程度下降。其中，龙岗区成交，为276套；罗湖、福田、南山和宝安四区成交仅维持在200套左右。（详见图11）