美联：3季度深圳一、二手住宅备案量齐创新高，房价维持坚挺！

美联：3季度深圳一、二手住宅备案量齐创新高，房价维持坚挺！

深圳2018年三季度住宅市场报告

【政策】“731新政”重磅落地，市场博弈持续

楼市调控压力持续，调控手段也逐步呈现多元化发展。7月最后一天，深圳跟紧其他城市的脚步，终于调控升级，不过“731新政”纯属打补丁行为，对于普通购房客户并无太大影响，但会抑制短炒客的投资行为，以进一步稳定房地产市场的长期发展。（详见表1）

【土地市场】土地成交量环比降同比升，三块宅地齐出让

受层面的楼市调控压力影响，近两年深圳土地市场一直比较平静，而且土地出让条件愈趋严格，多以底价出让。据美联物业研究中心统计，今年三季度全市共成功出让13宗土地（不包括深汕特别合作区），总出让面积约为14.84万㎡，较今年二季度下降58%，同比去年三季度上升约2.5倍；总出让金额约为43.13亿元，较今年二季度上涨102%，同比去年三季度下跌17%。（详见图2）

从全市各区域的出让宗数情况来看，南山以5宗土地荣登全市榜首，且为原关内地区有供应的区域，包括1宗后海中心区的商业用地及4宗留仙洞总部基地的工业用地。

原关外地区一直是深圳土地市场的供应主力，三季度共成功出让8宗土地，其中坪山出让3宗工业用地，龙岗出让1宗居住用地及1宗工业用地。另外，宝安、龙华和光明各出让1宗土地。（详见表3）

自去年国家大力发展住房租赁市场以来，深圳陆续出让自持租赁用地，今年三季度出让的3宗居住用地中有2宗为70年自持租赁用地，另1宗为限售用地。值得注意的是，该3宗土地均采用“单限双竞”的办法出让，即：限成交地价、竞成交地价、竞人才住房或公共租赁住房面积。也就是说，当竞买人报价未超过限制地价时，按价高者得的原则确定竞得人和成交价；当竞买人报价达到限制地价时，由竞地价转为竞无偿移交的人才住房或公共租赁住房面积，住宅总建筑面积不变，按移交人才住房或公共租赁住房面积者得的原则确定竞得人。（详见表4）

【新房供应】盐田破冰，原关内新增住宅套数占比增至4成

“731新政”落地前夕，商务公寓备案量明显上升，同时经过近1个半月的政策消化期，9月下旬开发商拿预售证速度明显加快，导致今年三季度新房批售量超过前两个季度。据美联物业研究中心统计，今年三季度全市共新增预售29个新房项目，所有项目的总获批套数约为1.76万套，环比今年二季度上升14%，同比去年三季度下降13%。

住宅产品批售方面，今年三季度全市有15个新增预售项目含住宅产品，住宅总获批套数约为0.66万套，较今年二季度下降37%，同比去年三季度下降49%，三季度住宅总获批套数占所有新房房源的获批套数比例也随之降至38%。（详见图5）

从今年三季度各区住宅供应套数分布来看，原关内地区表现明显转好，住宅备案量较二季度成倍增长，共备案2850套住宅，占全市所有新增住宅房源的43%。尤其盐田打破两年零新增供应的局面，8月沙头角片区的半山悦海花园备案546套住宅。此外，罗湖和南山的表现也优于二季度，其中南山在华侨城片区的香山里花园五期、科技园片区的华润城润府三期、南头片区的乐尚林居备案下，贡献1820套住宅，仅次于龙岗区。

原关外地区方面，除了龙岗和龙华新增住宅备案量有所增加以外，宝安、坪山和光明均出现下滑，尤其坪山三季度无新房项目获得预售许可证。另龙岗以2109套的新增住宅备案量位居全市首位。整体来看，原关外地区共备案3718套住宅，较二季度下降59%，在全市的占比降至57%。（详见图6）

【一手住宅成交】成交量攀升，创2016年二季度以来新高

由于今年二季度新房供应提速，及新房限价因素，部分二手客户转向新房市场，导致今年三季度全市一手住宅的网签量创下2016年二季度以来新高，共成交9397套，环比今年二季度上升30%，同比去年三季度上升40%；总成交面积约为91.63万㎡。此外，今年三季度全市一手住宅的成交均价约为54107元/㎡，较二季度环比下跌0.02%，同比去年三季度下跌0.49%。（详见图7）

分区域来看，龙岗和宝安两区的成交占比仍高居86%。不过龙岗降宝安升，龙岗以4087套成交量位居全市首位，环比下降0.8%；成交均价为34477元/㎡，环比下跌13.5%。全区成交热点楼盘分布在龙岗中心城片区的远洋新天地、又一城、琳珠华庭，大运片区的京基御景中央，布吉片区的玺樾山、凯旋TRC以及坪山的深城投中心公馆、财富城、泰富华悦都会。

宝安在光明的龙光玖龙台、勤诚达正大城，沙井片区的博林君瑞，松岗片区的满京华云著，西乡片区的宏发QCC前城，碧海片区的华丰前海湾、山海上城Ⅱ•天赋，新安片区的玖悦、联建君钰府以及龙华片区的天玑公馆、壹成中心、金亨利二期等热点项目的网签下，全区三季度共成交4041套，环比增加75.9%；成交均价为54161元/㎡，环比下跌1.9%。

原关内地区方面，南山受科技园片区的华润城及蛇口片区的万科蛇口公馆、海上世界双玺等项目网签的影响，三季度成交量破千套，共成交1039套，环比增加205.6%；成交均价为92729元/㎡，环比下跌9.0%。

其余三区的成交量不高，不过盐田因沙头角片区的半山悦海花园入市，三季度有8套的成交量。此外，福田成交138套，环比下降37.8%；成交均价为92389元/㎡，环比下跌4.9%。罗湖成交84套，环比下降62.8%；成交均价为72834元/㎡，环比下跌1.5%。（详见图8）

【二手住宅成交】成交量创去年三季度以来新高，房价仍稳步上扬

由于市规土委统计数据的滞后性，“731新政”效果在9月份才体现出来，而7-8月的二手住宅备案量屡创单月新高，所以整体来看，今年三季度全市二手住宅的备案量继续攀升，为去年三季度以来的新高。全市共备案19151套二手住宅，环比今年二季度增加2%，同比去年三季度增加11%；总成交面积约为155.35万㎡。

美联物业（深圳）蓝筹住宅价格方面，今年三季度全市二手住宅的成交均价约为55606元/㎡，较今年二季度上涨1.5%，同比去年三季度上涨5.5%。（详见图9）

分区域来看，福田成交量独降，其余区域的成交量全部环比上升。其中龙岗以4329套的成交量稳居全市首位，环比微增0.7%；宝安成交量也在4000套以上，为4047套，环比增加4.3%。

原关内地区方面，福田、南山和罗湖三区成交量均在3000-4000套区间内，其中福田成交3642套，环比下降2.9%；南山成交3561套，环比增加5.0%；罗湖成交3158套，环比增加5.3%。另“低存量”盐田区成交414套，环比增加13.1%。
此外，全市各区域的二手住宅成交均价均出现小幅上涨，环比涨幅居于1.5%-4.0%区间内。（详见图10）

【四季度预测】推盘速度有望加快，房价维持坚挺

受统计数据滞后性的影响，四季度初全市一、二手住宅的备案量难以大幅度上涨，不过随着9月末开发商推盘提速，后期全市一手住宅的网签量有望回升，且年末开发商冲刺业绩，预计新房推售量或稳中微升，定价愈趋合理。

二手住宅市场方面，10月中旬备案量已有回升迹象，预计四季度全市二手住宅的备案量将维持稳定，而当前处于业主与买家的双方博弈阶段，房价虽然维持坚挺，但不缺可“上车”的笋盘。