深圳拆除重建类土地怎么处置发布新规了 历史土地确权等要关注了！！

深圳拆除重建类土地有新规了 历史土地等问题要关注了！

深圳将有新规，2018年11月27日已经正式发布了一个文件，就是市规划国土委关于印发《深圳市拆除重建类城市更新单元土地信息核查及历史用地处置规定》的通知。

基本是深圳拆除重建城市更新土地核查等规定。这次的新规，基本明确历史用地处置程序，土地建筑物权属认定手续简化等。这个规定，适用于深圳拆除重建类城市更新单元的土地信息核查及历史用地处置工作。

内容比较多，按照国土委《深圳市拆除重建类城市更新单元土地信息核查及历史用地处置规定》起草说明提到，此规定，经市政府同意后予以印发，本规定自2018年12月1日起实施，有效期5年。《规定》共十五条，如（一）关于权属认定的手续简化，（二）关于土地信息核查，（三）关于历史用地处置范围，（四）关于历史用地处置的材料要求，（五）关于历史用地处置与更新单元规划的流程关系，（六）关于更新单元规划已批准项目的历史用地处置，（七）关于相关工作主体的调整。就是深圳拆除重建类城市更新出新规，这些土地和建筑确权可简化手续等等。

一、门槛变了，范围时间也变了

从这个规定来看，先前的《征求意见稿》中提出的“申请签订完善征（转）地手续协议须经继受单位股东代表大会审议且获2/3以上（含2/3）股东代表表决同意”在《规定》中得到修改，不再采用2/3以上（含2/3）股东代表表决同意为准入门槛的要求。就是说，申请签订完善征（转）地手续协议不再采用“须2/3以上（含2/3）股东代表表决同意”，

未签订征（转）地协议，或已签订征（转）地协议但土地或者建筑物未作补偿这类的土地，用地行为发生时间调整为2009年12月31日之前，而之前是2007年6月30日之前。可见，又增多了范围，就是2008和2009年的这类土地也包括了。

二、职权调整

规定提到，由区城市更新职能部门核发权属认定的处理意见书，规定》显示，根据《深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定》（市政府令第288号）对城市更新工作职权调整的相关规定，将核发处理意见书、土地信息核查、历史用地处置等工作的工作主体调整为区城市更新职能部门。就是，区城市更新职能部门为这个职权。

三、权属认定

拆除范围内手续不完善的土地、建筑物需依据现行政策进行权属认定。《规定》对权属认定过程中涉及的罚款、地价、契税缴交要求进行了明确。《规定》对符合深府〔2010〕66号文件规定的处理对象或者国有已出让用地上无合法手续的建筑物，简化了其在权属认定中办理规划确认、土地权属证明、房屋安全鉴定等手续，由区城市更新职能部门核发权属认定的处理意见书。

同时提到，在交由继受单位进行城市更新的土地中，应当按照《深圳市城市更新办法》及其实施细则等政策文件的要求将不少于15%的土地无偿移交政府。

四、取消了信息核查中的建筑物核查内容

在土地信息核查方面，《规定》制定了城市更新单元土地信息核查的申请、审查及核查内容要求，取消了信息核查中的建筑物核查内容，相应删除了申请材料、核查复函中与建筑物相关的内容。《规定》也明确，如因落实处置意见书的土地处置方案，需增加已批城市更新单元规划确定的无偿移交政府用地面积的，应按照有关规定申请修改城市更新单元规划，减少开发建设用地面积，开发建设用地的规划容积不变。

五、处置范围调整

从规定来看，已签协议但土地或建筑物未作补偿，用地手续不完善的建成区可纳入。明确城市更新单元拆除范围内未签订征（转）地协议或已签订征（转）地协议但土地或者建筑物未作补偿，用地手续不完善的建成区，可纳入历史用地处置范围。《规定》还明确了征（转）地协议中约定土地或者建筑物不再补偿的，不属于“未作补偿”情形。

六、地价怎么算的问题

规定，提到，城市更新项目涉及历史用地处置的，对出让给项目实施主体的开发建设用地，分为两部分进行地价测算：不超出拆除范围内原有手续完善的用地面积（含可以一并出让给实施主体的零星用地面积）的部分，该部分分摊的建筑面积按照城市更新地价测算规定计收地价；超出拆除范围内原有手续完善的用地面积（含可以一并出让给实施主体的零星用地面积）的部分，该部分分摊的建筑面积按照城市更新历史用地处置的地价标准及修正系数计收地价。

不管怎样，这次，从权属认定到核查等等，基本都是一套系统，基本明确了深圳市拆除重建类城市更新单元土地信息核查及历史用地处置等问题。

下面是官方文件

深圳市拆除重建类城市更新单元土地信息核查及历史用地处置规定

条【总则】为进一步规范我市城市更新单元土地信息核查及历史用地处置工作，高效、科学、规范推进城市更新项目实施，根据《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、《关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96号）、《关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤国土资规字〔2018〕3号）和我市城市更新相关规定，制定本规定。

第二条【适用范围】本规定适用于拆除重建类城市更新单元的土地信息核查及历史用地处置。

第三条【职能分工】市规划国土主管部门负责制定城市更新单元土地信息核查及历史用地处置的相关政策，各区（含新区）城市更新职能部门负责组织开展土地信息核查及历史用地处置等具体工作，其他相关部门按照各自职责积极配合。

第四条【权属认定的手续简化】城市更新单元计划批准后,在开展土地信息核查和历史用地处置前，城市更新单元拆除范围内土地、建筑物具备下列情形之一的，相关权利主体可向区城市更新职能部门申请核发权属认定的处理意见书，无需办理规划确认、土地权属证明、房屋安全鉴定、消防验收或备案、房地产权属登记等手续：

（一）属于《关于加强房地产登记历史遗留问题处理工作的若干意见》（深府〔2010〕66号）规定的处理对象且符合补办规划确认文件或补办土地权属证明文件要求的；

（二）国有已出让（划拨）土地的建筑物未取得建设工程规划许可证、未按照建设工程规划许可证的规定进行建设、未办理规划验收手续，根据《城乡规划法》、《深圳市城市规划条例》等有关规定，属于不影响城市规划或者影响城市规划但尚可采取改正措施，可以补办手续的。
区城市更新职能部门在受理之日起20个工作日内进行审查，并对符合条件的核发处理意见书。取得处理意见书的土地、建筑物视为权属清晰的土地、建筑物，土地、建筑物被调出城市更新单元计划拆除范围的，处理意见书自动失效。
按照本条款规定进行处理的土地、建筑物，如依有关规定应予以行政处罚的，依法予以行政处罚；如应补缴地价的，按规定补缴地价。罚款和地价可在核发处理意见书之后，但应在城市更新项目签订土地使用权出让合同前缴纳。
按照本条款规定进行处理的土地、建筑物，其权利主体应在补缴地价后凭处理意见书、地价缴款票据按规定向税务部门申报纳税，并在城市更新项目签订土地使用权出让合同前提供契税完税凭证。
第五条【土地信息核查的申请】城市更新单元计划批准后，申报主体应当在城市更新单元规划申报前向区城市更新职能部门申请对拆除范围内的土地信息进行核查，并提交下列材料：
（一）土地信息核查申请表；
（二）申请人身份证明；
（三）土地权属证明材料或处理意见书；
（四）土地信息一览表及相关图示；
（五）土地征（转）情况证明材料等其他必要材料。
因城市更新单元规划统筹、技术误差或计入外部移交用地等原因，申请核查范围可与城市更新单元拆除范围不一致。
第六条【土地信息核查的审查要求】区城市更新职能部门应当在受理之日起20个工作日内对土地权属、用地面积等内容进行核查，并将核查结果函复申报主体。申请核查范围与城市更新单元拆除范围不一致的，区分拆除范围内、外分别进行核查数据汇总。
核查结果作为该城市更新单元实施过程中规划审批、完善土地征（转）手续、历史用地处置和项目地价测算的基础，不作为土地性质、权属、面积等的证明材料。
    第七条【历史用地处置范围】城市更新单元拆除范围内用地手续不完善的建成区，同时符合下列要求的，可纳入历史用地处置范围：
1.未签订征（转）地协议或已签订征（转）地协议但土地或者建筑物未作补偿的（协议明确土地或者建筑物不再补偿的，不属于“未作补偿”情形）；
2.用地行为发生在2009年12月31日之前。
已签订征（转）地协议且土地及建筑物均已按协议进行部分补偿但补偿未完成的用地，不得纳入历史用地处置范围。
申请历史用地处置的，原农村集体经济组织继受单位（以下简称“继受单位”）应对拆除范围内符合条件的用地一并申请处置。
第八条【历史用地处置的申请】土地信息核查完成后，继受单位在城市更新单元规划申报时或申报前可向区城市更新职能部门申请历史用地处置，并提交以下材料：
（一）历史用地处置申请及承诺书；
（二）土地信息核查结果的复函；
（三）继受单位股东代表大会审议同意历史用地处置的决议。法律法规或继受单位章程对事项的决议形式有要求的，从其要求。
（四）法律、法规、规章及规范性文件规定的其他材料。

第九条【历史用地处置的审查要求】历史用地处置申请经审查符合条件的，区城市更新职能部门应当在受理之日起20个工作日内，向继受单位核发历史用地处置意见书。

区城市更新职能部门应当结合历史用地处置情况进行更新单元规划审查。
第十条【已批规划项目的历史用地处置】城市更新单元规划在2013年5月17日前已批准但未进行历史用地处置的，继受单位可在实施主体申请开发建设用地审批前向区城市更新职能部门申请历史用地处置。经审查符合条件的，区城市更新职能部门应当在受理之日起20个工作日内核发历史用地处置意见书。

如因落实处置意见书的土地处置方案，需增加已批城市更新单元规划确定的无偿移交政府用地面积的，应按照有关规定申请修改城市更新单元规划，减少开发建设用地面积，开发建设用地的规划容积不变。

第十一条【历史用地处置比例】城市更新单元进行历史用地处置后，政府将处置土地的一定比例交由继受单位进行城市更新，具体比例区分一般更新单元与重点更新单元分别确定（见表1），其余部分无偿移交政府。在交由继受单位进行城市更新的土地中，应当按照

《深圳市城市更新办法》及其实施细则等政策文件的要求将不少于15%的土地无偿移交政府。前述移交政府的土地优先用于落实城市基础设施、公共服务设施、城市公共利益项目等。

表1  拆除重建类城市更新单元历史用地处置比例表
拆除重建类城市更新单元    处置土地中交由继受单位进行城市更新的比例    处置土地中无偿移交政府的比例
一般更新单元    80%    20%

重点更新单元    合法用地比例≥60%    80%    20%
    60%＞合法用地比例≥50%    75%    25%
    50%＞合法用地比例≥40%    65%    35%
    40%＞合法用地比例≥30%    55%    45%

第十二条【历史用地处置的实施要求】城市更新项目实施主体确认后，历史用地处置意见书作为项目用地审批及出让的依据，处置后的土地可以通过协议方式出让给项目实施主体进行开发建设。城市更新单元调出更新单元计划的，历史用地处置意见书自动失效。
在实施主体申请开发建设用地审批前，继受单位应当依法自行理清历史用地处置范围内的经济关系，拆除、清理地上建筑物、构筑物及附着物。在城市更新项目签订土地使用权出让合同前，继受单位应与政府部门签订完善征（转）地手续的协议，政府不再另行支付任何补偿。城市更新单元规划确定的无偿移交政府用地应在城市更新项目签订土地使用权出让合同前移交。
第十三条【历史用地处置的地价测算】城市更新项目涉及历史用地处置的，对出让给项目实施主体的开发建设用地，分为两部分进行地价测算：

（一）不超出拆除范围内原有手续完善的用地面积（含可以一并出让给实施主体的零星用地面积）的部分，该部分分摊的建筑面积按照城市更新地价测算规定计收地价；

（二）超出拆除范围内原有手续完善的用地面积（含可以一并出让给实施主体的零星用地面积）的部分，该部分分摊的建筑面积按照城市更新历史用地处置的地价标准及修正系数计收地价。
第十四条【更新项目的其他实施要求】城市更新单元拆除范围及开发建设用地范围内需完善征（转）地手续但未按照本规定进行历史用地处置的用地，在实施主体申请开发建设用地审批前，继受单位应当依法自行理清用地范围内的经济关系，拆除、清理地上建筑物、构筑物及附着物；在城市更新项目签订土地使用权出让合同前，继受单位应与政府部门签订完善征（转）地手续的协议，政府不再另行支付任何补偿。申请签订完善征（转）地手续协议须经继受单位股东代表大会审议同意，法律法规或继受单位章程对事项的审议形式有要求的，从其要求。城市更新单元规划确定的无偿移交政府用地应在城市更新项目签订土地使用权出让合同前移交。
第十五条【有效期】本规定自2018年12月1日起实施，有效期5年。本规定实施前我市发布的相关规定与本规定不一致的，以本规定为准。

附件1：土地、建筑物处理意见书

附件2：土地信息核查申请材料参考文本及要求
（1）土地信息核查申请表
（2）土地信息一览表
（3）土地权属图
（4）图纸格式规范要求