美联：香港楼市今年楼市高开低走 料2019年楼市交投回升楼价调整10%之内

美联：香港楼市今年楼市高开低走贸易zhan急冻旺市

美联：料2019年楼市交投回升楼价调整10%之内

贸易zhan爆发导致今年下半年楼市气氛逆转，成交及楼价皆较高位显著回落。美联物业住宅部行政总裁布少明表示，2018年楼市本可延续去年旺势，二手成交上升，楼价更是持续创出历史新高，但下半年楼市从高位调整，价量齐跌。纵是如此，全年一手私楼注册金额仍然继去年后再次超越2,000亿水平，二手住宅注册金额则创出8年新高，至于二手楼价迄今已从高位回调约6.5%，但仍录得约5%的升幅。布少明预期，贸易zhan及市场情绪两大因素仍将困扰未来楼市走向，料2019年楼价将有所回调，预计幅度在一成之内。

楼市高开低走上下半年走势两极

布少明指出，18年楼市呈「高开低走」的两极化局面，上半年极旺而下半年转静。今年上半年，楼价创出新高的同时，注册量亦维持高水平。据美联物业房地产数据及研究中心综合土地注册处数据显示，在不包括一手公营房屋之下，今年上半年一手私楼及二手住宅注册量合共录34,852宗，比起去年下半年30,443宗上升约14.5%，创一年半新高；涉及金额达3,239亿元，较去年下半年2,602亿元更增加约24.5%，是自2010年下半年后首度冲破3,000亿元水平，仅次于97年上半年约3,790亿元，为21年来的新高。

但到下半年，市况急转直下，贸易zhan是今年楼市由旺转静的分水岭，市场的悲观气氛对楼市造成冲击，成交急冻带动楼价遇冷从高位回调。住宅交投于下半年一路低沉，成交创16年初楼市冰封之后的新低。总结全年市况，受楼价一度高企带动，今年新盘「额跌量跌」，全年一手私楼注册金额料会达2,150亿元，按年跌逾11%，但仍将继去年后再次超越2,000亿元，并将创有纪录以来次高水平。预计一手私楼注册量达16,000宗，按年跌约14%。二手「额升量跌」，今年二手住宅注册金额创出8年新高，料达3,400亿元，按年升约8.7%，二手住宅注册量乘上半年的旺势而站稳逾40,000宗的水平，料达43,400宗，按年跌约3.8%。

楼价高位回调约6.5% 升幅创三年新低

布少明指出，受到楼市悲观气氛影响，二手楼价从高位回调，「美联楼价指数」于今年8月8日至14日期间达至176.54点的历史高位，其后辗转回落，11月28日至12月4日报165.03点，连跌9星期，创36星期新低，较高位累跌约6.52%，并已重返3月下旬水平，18年迄今楼价升幅收窄至仅5%(见图一)，升幅已创出近三年新低。若按区域划分，三区楼价全面回调，新界区楼价至今已较高位跌约9.15%，调整幅度为三区；其次为港岛区，至今较高位回调约7.98%；至于九龙区亦已较高位回落6.49%。

今年楼市先扬后抑情况与2015年相似

美联物业首席分析师刘嘉辉指出，若以不同银码注册金额划分，今年下半年500万元或以下二手交投跌幅(见图二)。上半年500万元或以下的二手住宅注册量平均每月达1,656宗，但进入下半年(截至11月)平均每月则跌至930宗，跌幅接近44%。下半年迄今，逾500万元至1,000万元的二手住宅注册量则录得平均每月1,433宗，较上半年平均每月录得的2,159宗，亦跌约33.6%，跌幅属第二大。相较之下，逾千万元以上的二手物业交投的抗跌力明显较高。

回顾2018年楼市高开低走的情况，与2015年走势相似。2015年8月至16年3月期间，适逢「811」汇改，人民币贬值，2016年初更因A股熔断，触发市场对中国经济前景的忧虑，拖累环球股市全面下泻，打击香港楼市，楼价由2015年8月至16年3月期间累跌约11.4%，下半年新盘及二手成交皆较上半年回落，一手私楼销售量跌约18%，而二手住宅成交量更下跌了43%，一手私楼加二手住宅的成交则下跌了36%。这先扬后抑的情况于今年再度出现，估计今年下半年，一手私楼销售量会较上半年跌逾15％；二手住宅注册量则下跌逾45％，预计一手私楼加二手住宅的成交量则录得约40%的跌幅。

值得留意的是，楼市于2016年随着市场情绪而好转，以2016年上半年与2015年下半年比较，一手私楼销售量虽然仍录得20%的跌幅，但是二手住宅成交量却回升27%，一手私楼加二手住宅的成交则上升11%。以此推断，随着近月的市场气氛改善，2019年的楼市亦有机会回暖，预期2019年上半年一手私楼销售量会较2018年下半年升约5%至10%，惟二手住宅成交量有望回升35%，一手私楼加二手住宅成交或可录得25%的升幅(见图三)。

料新供应达26,700伙 2019年交投回升

2019年即将来临，展望来年，刘嘉辉预期二手持续受市场气氛影响较大，新盘仍将主导大市。料2019年全年仍有多达约26,700伙新供应登场，以屯门及深井估计约5,127伙；其次是大埔及北区估计约3,755伙；何文田、九龙塘及马头角估计约3,483则占第三(见图四)。

布少明强调，本港楼市基本因素不变，美国加息步伐更有望于2019年放慢，本地楼价未有暴跌的空间。只是目前本港楼市由情绪主导，跟随大市起落。不过，随着12月初「习特会」成功达成90天「停战协议」，市场悲观气氛冲淡，近期二手交投已有所回升，综合美联分行资料，全港35个大型屋苑于11月26日至12月2日的一周内录42宗买卖，较前一周(11月19日至11月25日)的30宗上升约4成，是为自7月中以来，19周后首次重上40宗水平，反映市场已初步消化坏消息的影响，部份准买家开始投入市场，希望伺机寻觅笋盘。此外，自从10月19日「白居二」成功申请者陆续获发批准信以来，未补价的第二市场交投急升，根据美联物业房地产数据及研究中心综合房屋委员会数据，今年11月居屋及公屋第二市场成交量达197宗，按月升约35%，连升两个月之余，更创出20个月新高(见图五)，可见部份申请居屋的购买力已回流市场。估计未来「休战期」内，二手交投有机会反弹。

布少明认为如贸易zhan不再恶化，于新供应稳定下，2019年楼价料有所调整，调整幅度约10%之内。楼价的走势将视乎届时的市场气氛，假如贸易zhan继续舒缓甚或解决纠纷，关系重回正轨，楼价走势将较预期好。可以预期的是，基于楼价较高位累积一定跌幅，市场的悲观亦开始气氛消散，料积压多时的购买力将逐步投入市场，特别是新盘的表现可看高一线。估计2019年一手私楼注册将呈现「额量齐升」的局面，一手私楼注册量达约17,500宗，较2018全年估计的16,000宗，回升约9.4%；一手私楼注册金额则录约2,250亿元，较2018全年估计的约2,150亿元上升约4.7%。料明年二手住宅注册则「额跌量升」，二手住宅注册量回升至45,000宗水平，较18全年估计的43,400宗，按年回升3.7%；二手住宅注册金额则跌至约3,200亿元的水平，较18全年估计的3,400亿元，按年回落5.9%。