中原11月月报：11月二手住宅共成交4175套 笋盘出现的几率也增加！

中原11月月报：11月二手住宅共成交4175套 笋盘出现的几率也增加！

2018年11月—深圳楼市月报，按照中原地产分析指出，新房供应攀升，成交初现回升。而对于二手房的分析，11月二手住宅共成交4175套，环比上升10.2%，成交量小幅回升，但整体依旧处于低位。新房市场部分热点楼盘成交较为火热，也带动二手市场成交氛围，特别是议价空间增加，笋盘出现的几率也增加。在深圳调控背景下，短炒大部分离场，长期价值投资者依然不少。

宏观经济·政策

市场供需双降，经济下行，中美就经贸问题达成共识 停止相互加征新的关税，盐田棚户区改造实施细则。

市场供需双降，经济下行

2018年11月份，制造业PMI为50%，较上月下降0.2个百分点，较去年同期低0.6个百分点。分项部分显示，大型企业PMI仍占据行业主导地位，中小企业PMI均处于临界点以下。虽然受国内环保松动、国际油价下降等因素影响，原材料、原油等大宗商品价格降幅明显，下游企业的生产压力有所缓解，但新出口订单指数为47%仍继续处于临界点以下，市场需求萎缩。综合来看，市场供需双降趋势明显。
11月财新PMI录得50.2%，受中小企业利好政策影响，部分企业商务活动有所增加，为年末征求更多盈利空间。

11月中mei关系经领导会晤后已再度有所缓和，消息显示，维持原定基准不会加征新的关税，中国将扩大美国进口以减少中mei贸易差额，中美双方在未来90天内将继续就相关问题进一步进行谈判。中美正朝着全面取消关税这一目标共同努力，但目前这只是阶段性的和缓，也并不意味着贸易zhan就此彻底结束，G20峰会上美日欧强调WTO改革，并将在下次会议中提交改革方案，美国未来在全球经济的地位将会水涨船高，其政治、经济、文化等影响力将更上一层台阶。

中美就经贸问题达成共识 停止相互加征新的关税

中美就经贸问题达成共识 停止相互加征新的关税

12月2日，外交部部长王毅就中美元首会议举行中外媒体吹风会。王毅在会上说，中美双方就经贸问题进行的讨论十分积极，富有建设性，两国元首达成共识，停止相互加征新的关税。

深圳：发布城中村总体规划意见稿

11月5日，深圳市规划和国土资源委员会发布《深圳市城中村（旧村）总体规划（2018-2025）》（征求意见稿））。《规划》指出将控制城中村拆除新建类改造项目的节奏，确定未来7年内保留的城中村规模和空间分布。有序引导各区开展以综合整治为主，融合辅助性设施加建、功能改变、局部拆建等方式的城中村更新。要求建立协调的城中村存量开发管理机制；强调政府主导，鼓励市场参与；通过综合整治推动城中村升级转型，强化其租赁市场管理并开展规模化租赁业务，满足条件的可纳入政策性住房保障体系。
深圳:  历史用地新规

11月27日，深圳市规土委发布《深圳市拆除重建类城市更新单元土地信息核查及历史用地处置规定》，《规定》在继承原有政策主要条款的同时，进一步从落实政策、简化审批内容和材料要求、优化工作程序和手续等方面进行了修改完善。《规定》显示，城市更新单元拆除范围内未签订征（转）地协议或已签订征（转）地协议但土地或者建筑物未作补偿，用地手续不完善的建成区，可纳入历史用地处置范围。此外，申请历史用地处置的用地需满足用地行为发生在2009年12月31日前的要求。 

盐田棚户区改造实施细则

11月16日，盐田区住建部发布了《深圳市盐田区棚户区改造实施细则(征求意见稿》，指出：棚改补偿标准不变，按照市产权调换标准，套内1:1或建面1:1.2，奖励增购不超过10㎡；初步业主改造意愿征集“双85%”即可申请棚改；申报棚改用地原则上不少于5000㎡；

深规土委城市更新新规

11月21日，深圳市规土委发布《深圳市城市更新外部移交公共设施用地实施管理规定》（以下简称《规定》），创新用“飞地”模式解决城市更新中合法用地难以满足公共设施需求的问题。《规定》提出，将允许拆除重建类城市更新主体将拆除范围以外的公用设施用地理顺经济关系后，无偿移交国有。同时，将给予承担移交责任的更新项目部分合法用地比例的计入及适当的建筑面积补偿，保障更新项目的实施。

深圳：公布已出让未建用地土地用途变更和容积率调整处置办法

11月5日，深圳市规划国土委关于公开征求《关于规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的处置办法（第二次征求意见稿）》意见的通告。对于居住用地增加建筑面积的，超出原合同约定建筑面积的部分均建设为可销售的人才住房。

点评，本轮城中村总体规划意见稿是综合考虑了城中村有史以来的治理难点、痛点。由于城中村存在比例的合法性问题以及近年违法抢建造成的高容积率，所以导致拆迁施工耗时长、难度大，治理慢；本次意见稿指出，要“确立未来7年内保留城中村的规模和空间分布”，开展“规模化租赁业务”以及“政策性住房保障体系”，以综合整治以及辅助性加建、局部拆除等方式进行，不进行一刀切式的整收整购，受该政策影响，诸如拆除重建的新项目将从根源上减少供给，对已立项的项目将是利好。

二手房市场分析

按照分析，二手住宅成交小幅回升，仅南山成交下滑，盐田均价领跌，投资客占比小幅上升，非深户购房占比下滑，大面积段成交占比回升。

二手住宅成交小幅回升

根据国土局备案数据显示，2018年11月二手住宅共成交4175套，环比上升10.2%，成交面积34.8万平，环比上升12.0%。成交量较上月有所回升，但依然处于低位，市场持续低迷。

深圳中原领先指数继续小幅下滑，11月中原领先指数875.8，环比下滑0.92%，二手均价51996元/平。从反映业主和经理人对后市预期的报价指数和中原经理指数来看，报价指数微幅上升；经理人指数继续下滑，指数下滑至50%以下，显示经理人对市场价格继续走低比例增加。

仅南山成交下滑

11月深圳各区二手住宅市场成交量除南山区外，其余各区都有不同程度的增长。其中，龙岗成交1008套，环比上升20.3%，上升幅度；福田成交787套，环比上升13.2%。而南山区成交继续下滑，成交639套，环比下降3.0%。

盐田均价领跌

区域上看，11月份各区二手价格仅龙华和罗湖区出现上升，其他各区皆下滑。其中，龙华均价49900元/平，环比上升0.7%；罗湖均价57559元/平，仅上升6元/平。盐田均价下滑2.3%，下滑幅度；宝安下滑1.5%，跌幅第二。均价方面，南山均价领跑，达到83494元/平；盐田均价在本月下滑后，低于龙岗，为各区，为39498元/平。

投资客占比小幅上升

11月份深圳投资客占比与上月相比有小幅上升，为28.9%，仍然保持平稳走势。11月深圳市场成交虽然依旧在低位，但是成交已有小幅回升，新房市场部分热点楼盘成交较为火热，也带动二手市场成交回升。在深圳调控背景下，短炒大部分离场，长期价值投资者依然不少。

非深户购房占比下滑

2018年11月非深户购房占比26.6%，较上月小幅下降。整体来看，虽然非深户购房占比短期内有波动，但是整体还是保持在低位。

大面积段成交占比回升

11月全市二手住宅成交中，144平以上大面积段成交占比大幅回升，其他面积段成交占比则皆有不同程度的下滑。其中，144平以上面积段成交占比11%，提升4.1%；而45-60平面积段成交占比则下滑了2.2%；90-144平面积段占比则下降1.2%。
11月144平以上大面积段成交占比上升导致4房及以上户型成交占比增长，1房和3房成交占比则下滑。其中，2房和4房户型成交占比分别提升4.0%和1.2%；而3房户型占比下滑3.5%。

250万-500万总价段成交占比大幅下滑

11月二手住宅套均总价为514万元，较上月有较大幅度上升。11月份大面积成交占比上升，小面积成交占比下滑明显，套均总价变化不大。从成交总价段的分布来看，250万以下总价段占比大幅增加，提升3.4%；500-600万总价段成交占比上升2.5%。

而250-350万总价段成交占比则出现明显下滑，下降9.8%。

租赁市场

租金水平小幅下滑，龙岗租金涨幅，3房租赁占比继续提升。

租金水平小幅下滑

据深圳中原研究中心监测显示，11月租金指数208.2点，环比下滑0.52%。当前全市租金72.2元/平·月，11月 为1.67%。11月租赁市场需求下滑，淡季下租金趋于稳定。

龙岗租金涨幅

11月全市租金下滑0.5%，达到72.2元/平。从各区租金水平看，福田、南山租金，分别达到111.8元/平和103.9元/平。龙岗租金，只有51.4元/平。

从租金变化幅度看，11月份龙岗租金涨幅，环比上升0.38%；福田紧随其后，环比上升0.22%；宝安、龙华两区的租金下滑较为明显，分别下滑1.41%和1.17%。

3房租赁占比继续提升

11月深圳各区租赁占比，龙岗租赁占比，达31.6%，环比下滑0.8%，低租金优势明显。罗湖紧随其后，占比为18.2%，环比下滑2.1%。南山租赁占比提升明显，占比14.4%，环比上升3.9%。
在租赁户型方面，3房户型租赁占比继续提升，占比达37.0%，上升2.7%；2房租赁占比则出现较大幅度下滑，2房占比26.2%，下滑5.1%。

二手市场总结

11月二手住宅共成交4175套，环比上升10.2%，成交量小幅回升，但整体依旧处于低位。新房市场部分热点楼盘成交较为火热，也带动二手市场成交氛围，特别是议价空间增加，笋盘出现的几率也增加。在深圳调控背景下，短炒大部分离场，长期价值投资者依然不少。

11月深圳租金72.2元/平，较上月小幅下滑0.52%。一方面，处于传统淡季，租赁市场需求下滑；另一方面，长租公寓监管趋于严格，虽市场广阔，但盈利能力不佳，资本趋于谨慎，收储房源放缓，租金逐步趋于稳定。