东莞也开始拟管理农民房了 提到不得以建设农民住房方式超前分配！

东莞也开始拟管理农民房了 鼓励通过市场机制投建农民住房！

东莞也开始管理农民房了，目前已经准备出台管理办法。按照东莞市法制局发布了《东莞市农民住房管理暂行办法（征求意见稿）》，基本明确，已经在征求意见。从这个意见来看，对拆迁安置房、农民公寓、农民安居房的建设条件、建设标准等均做了详细规定。

根据了解，2018年12月4日，东莞市法制局正式公布关于公开征求《东莞市农民住房管理暂行办法（征求意见稿）》意见的公告，这次提到一些特点如，不得以建设农民住房方式超前分配。从严控制农民住房占地面积、建筑面积、建筑层数和总建设高度等标准。鼓励通过市场机制投建农民住房，农民住房的建设、管养应坚持遵循市场原则。严控集体负担，严防集体资产流失。非房地产项目配建的安置房，一律不得将安置房作商品房对外销售。农民公寓建设配售方案应同时明确建设产生债务及借贷相关成本由配售村民与集体经济组织承担的比例，符合配售条件村民家庭名单和回收房屋折抵作价等情况。农民公寓的人均用地面积不应大于30平方米、人均建筑面积不应大于60平方米。个人建房应严格控制建设标准，原则上，住宅基底面积不超过150平方米，住宅建筑总面积不超过600平方米，层数不大于四层，层层高不得高于4.5米，第二层及以上的层高不得高于3.5米。…………不管怎样，我从东莞这个农民房管理制度可以看到，如农民房公寓建设，农民房安居房建设，拆迁安置房建设等，从建设要求，条件，将来拿房产证的方式，都有比较细致的规划。可见，东莞已经在规范农民房方面的建设了。而且这些房子都将是有证的。其中一条提到，鼓励通过市场机制投建农民住房，农民住房的建设、管养应坚持遵循市场原则。

从东莞市农民住房管理暂行办法意见提到， 为加强本市农民住房管理，合理改善农民居住条件，引导农民住房集约、节约利用土地资源，实现集体经济可持续增长，促进我市新型城镇化健康发展，根据有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本暂行办法。

我们先看下农民房的概念。按照文件提到，

本暂行办法所称之农民住房，是指主要用于解决集体经济组织成员住房需求及相关公共需求建设的房屋，包括：

（一）拆迁安置房，是指因城市更新（“三旧”改造）、城镇建设而实施土地和房屋的征收、收回或收购时，为保障被征收、收回或收购房屋所有权人（下简称被安置人）的居住需要而建设的安置保障用房。

（二）农民公寓，是指根据城乡建设需要或住房改善需要，使用农村（社区）集体土地，由农村（社区）集体和农民共同投资并组织建设的连片、多栋、高层房屋建筑。

（三）农民安居房，是指为保障农民的基本住房需求，在土地现状不突破现有村庄范围的前提下，以分散安置的形式，在农村宅基地上改建、扩建、翻建、异地重建的个人建房；在政府的统一规划下，由农村（社区）集体统一安排，组织符合条件的农民在现有宅基地上通过自主联合、共同出资建设的联户建房；村（社区）通过统筹房源的方式解决农民住房需求的解困房。

就是东莞的农民房包括拆迁安置房，农民公寓，农民安居房，是指主要用于解决集体经济组织成员住房需求及相关公共需求建设的房屋。

一、东莞（改造建设原则）是？

农民住房改造建设应当遵循以下原则：（一）集约用地原则。（二）合法依规原则。从严控制农民住房占地面积、建筑面积、建筑层数和总建设高度等标准。（三）量力而行原则。在建设规模、建设标准、投资方式、管护模式等方面要量力而行，不得以建设农民住房方式超前分配。（四）因地制宜原则。（五）规划先行原则。鼓励将旧村改造与住房建设统筹考虑、统一规划，促进农民生产与生活条件同步改善，改造建设与历史名镇、名村、文物保护同步实施，经济发展水平与农村居民综合素质同步提升。（六）市场导向原则。鼓励通过市场机制投建农民住房，农民住房的建设、管养应坚持遵循市场原则。严控集体负担，严防集体资产流失。

二、拆迁安置房建设怎么规定？

意见提到，（建设条件） 具有以下情形之一的，可按照本暂行办法建设安置房：（一）征收集体所有土地中涉及个人住宅，以房屋进行补偿的。（二）政府征收国有土地上的个人住宅，以房屋进行补偿的。（三）集体经济组织收回本集体所有土地使用权及地上住宅，以房屋进行补偿的。（四）其他经审核、批准可以安置房进行补偿安置的。选择以其他安置方式解决住房的被安置人，不得再分配安置房。

三、怎么（建设计划）？

提到，镇人民政府（街道办事处）应当根据本辖区内项目安置需求、城市规划和土地利用总体规划等，编制安置房建设计划，明确安置房建设规模、项目布局和用地安排等内容，征求市发改局、市国土局、市规划局等部门意见后，报市人民政府批准及办理相关项目立项手续后组织实施，并及时向社会公布。安置房应严格遵循统一规划、合理设计、综合配套、统筹分配的原则，可采取政府统建、改造主体配建、农村（社区）集体自建或与其他单位合建等多种方式进行建设。建设多层住宅或中高层住宅，相关配套设施及规划设计方案应符合《东莞市城市规划管理技术规定》的要求。

四、怎么规定（建设主体和建设方式） ？

按照提到，根据不同建设主体和建设方式，采取不同的供地方式：政府统建的安置房：原则上应使用国有建设用地，用途为住宅用地。改造主体配建的安置房：土地用途性质应是住宅用地。安置房用地应作为改造项目或其他住宅项目用地的一部分，按经批准的改造方案或土地出让方案确定的供地方式供地。农村（社区）集体自建或与其他单位合建的安置房：土地用途性质应是住宅用地。可以使用农村（社区）集体或合建单位名下国有建设用地；也可以使用集体建设用地，以集体自用方式供地。

五、会怎样的销售限制？

非房地产项目配建的安置房，一律不得将安置房作商品房对外销售。 改造主体配建的安置房，应按照土地出让合同约定的安置对象、户数等事项进行供应。

六、（政府统建安置房剩余房源的使用方式）是怎样？

政府统建的安置房中，剩余无供应对象的，可作如下使用：（一）经镇人民政府（街道办事处）批准后，可作政府保障性住房、农民安居房或人才公寓，只租不售。（二）经镇人民政府（街道办事处）同意后，调剂用于本镇其他项目的安置。（其他剩余房源的使用方式） 改造主体配建、农村（社区）集体自建或与其他单位合建的安置房，部分无供应对象的，可申请属地镇人民政府（街道办事处）按成本评估价回购，回购后参照本暂行办法第十九条处理。

七、安置房分配原则是？

（一）已取得房屋权属证书的，原则上按与房屋产权登记载明的面积等面积分配；未经批准改建、扩建的，超出登记发证面积且宗地面积超过150平方米、层高超过四层、住宅建筑总面积超过600平方米的部分，原则上不纳入安置房补偿，仅按建筑成本给予货币补偿。（二）未取得房屋权属证书的，宗地面积150平方米以下、层高不超过四层、住宅建筑总面积不超过600平方米的部分，原则上按核定建筑面积等面积分配；超出部分原则上不纳入安置房补偿，仅按建筑成本给予货币补偿。对于整村搬迁项目，可根据“一事一议”原则，结合村庄实际，由镇人民政府（街道办事处）制定可操作性强的补偿方案报市人民政府审批。实际分配的住宅总面积超出被拆除房屋建筑面积的，按房屋征收补偿方案补交房款；面积不足的，由改造主体按改造方案公示补偿标准以货币形式补偿。

八、怎么（产权登记） ？

非房地产项目配建的安置房，市房管局（不动产登记中心）按有关规定办理不动产登记。不动产权证书应备注拆迁安置房或城市更新（“三旧”改造）安置房。房地产项目配建的安置房，由开发企业与被安置人签订《商品房买卖合同》，凭《商品房买卖合同》等相关材料申请办理每单元房屋产权登记。

九、农民公寓建设是怎样的？

群众有意愿，集体经济力量雄厚，具备可利用的集体建设用地，符合规划，经集体经济组织成员大会审议同意，可申请建设农民公寓。农村（社区）集体和村民两者出资合共不少于总建设资金的80%。其中，农村（社区）集体能以现金支付的自有资金不少于总建设资金的20%；村民在房屋配售协议中承诺支付的购房资金不少于总建设资金的60%。剩余20%左右的总建设资金，可通过贷款或带资等方式筹集。农民公寓的建设配售方案应包括建设主体、规划选址、建设规模、户型户数、配售单价、房屋回收计价方式、分户标准以及集体和村民出资比例等内容。农民公寓建设配售方案应同时明确建设产生债务及借贷相关成本由配售村民与集体经济组织承担的比例，符合配售条件村民家庭名单和回收房屋折抵作价等情况。农民公寓建设可由镇人民政府（街道办事处）总体规划，探索多村联合建设模式。农民公寓建设原则上应达到居住组团的规模，即达到不少于300户或1000人的标准。允许农民公寓项目采取整体规划、分期建设的方式建设。农民公寓的人均用地面积不应大于30平方米、人均建筑面积不应大于60平方米。参与配售的村民家庭原则上只能配售一套农民公寓。原有宅基地人均用地面积大于30平方米的村民家庭，可配售多套农民公寓，但扣除首套公寓建筑面积后家庭人均配售建筑面积不能大于60平方米。农民公寓办理不动产登记应先由不动产（土地）权利人以栋为单位申请各房屋单元的所有权首次登记，取得不动产权属证书后，再由房屋单元权利人与获配售房屋的业主共同申请办理次的转移登记。农民公寓参照农村宅基地进行管理，不得抵押，允许条件转移，转移后不得再向村集体经济组织申购农民公寓。农民公寓小区建成使用后实施物业管理。物业管理服务可由农村（社区）集体自行提供，也可引入社会物业管理机构提供。

十、 农民安居房建设怎么样的？

农民安居房包括以下三种形式：（一）个人建房：（二）联户建房：（三）解困房。（产权登记） 村民一户只能拥有一处宅基地。村民申请异地重建住宅的，村（社区）应当与申请人签订合同。异地重建的申请人领取宅基地建设用地批准文件后，应交回旧宅基地的土地使用证，并注销原土地登记后，按照不动产统一登记的有关规定办理新的不动产登记。新的不动产权证应当注明“异地重建”。个人建房应严格控制建设标准，原则上，住宅基底面积不超过150平方米，住宅建筑总面积不超过600平方米，层数不大于四层，层层高不得高于4.5米，第二层及以上的层高不得高于3.5米。（安居房申请建设流程） 村（居）民申请安居房建设，应向所在村（社区）提交申请表。村（社区）接到申请后，应当召集村民会议或者村民代表大会讨论决定，讨论结果应当在本村（社区）张榜公布，公布期限不少于30日。