中原地产:2009年深圳商业物业市场发展评述

一手商业市场，被遗忘的一角

——2009年深圳商业物业市场发展评述

2009年，深圳房地产市场持续高位运行，住宅、写字楼均表现量价飙升，唯独商业市场强差人意，由于宽松的政策没有过多惠及商业市场，令成交规模依然徘徊在较低水平；而在房地产售价普涨的推动下，商业售价也大幅上升，但主要是结构性增长。2009年，深圳批售商业仍然以社区商业为主，供应量随着住宅批售的减少而减少，全年供应量为45.41万㎡，比2008年减少26.97%。2009年深圳商业物业的成交面积为14.68万㎡，与去年同期相比下降19.47%，供应分散、市场推广力度弱、经济大环境走势尚不完全明朗等因素在影响着商业市场，令市场交投清淡，与住宅、写字楼市场形成强烈的反差，是2009年楼市表现差的一环。全年成交均价为20658.66元/㎡，同比大幅上升56.59%，价格上涨主要有两方面的原因，其一是结构性增长，2009年，关内高价物业成交比例比2008年大幅上升，有效的拉动了全市均价上涨；其二是受房地产市场火热而导致个盘售价上升所影响，相对2008年底，个盘涨幅普遍在10—20%之间，个别超过30%，住宅的火热刺激商业售价走高。

1. 供应量分析

1.1 2009年供应情况

1.1.1供应量随住宅回落

图1 深圳市历年商业供求情况（2001--2009年）

数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部

注：供求比=批准预售面积/销售面积

2009年，深圳批售商业量为45.41万㎡，比2008年减少26.97%，商业供应仍然以社区商业为主，随着住宅批售的减少而减少。2009年，一手住宅供应量为469.00万㎡，同比下降15.00%，且众多项目为后续产品或豪宅，令商业供应量下降幅度大于住宅市场。

虽然批售量大幅下跌，但由于全年销售量仅有14.68万㎡，为1994年以后销售量，令深圳商业供求比继续维持在高位，为3.09，商业市场继续处于较严重的供过于求状态，对未来销售形成很大的压力。

1.1.2 2009年批售项目大幅减少

表1 深圳市批准预售商业项目列表（2009年）

数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部

2009年，仅有57个项目取得商业预售，总供应面积45.41万㎡，批准预售商业物业3295套，三个指标同比2008年分别减少52.50%、26.97%、33.43%。其中物业个数下降幅度，超过五成，主要是因为深圳住宅项目供应日渐减少，且大部分项目的后续产品、豪宅都没有连带商业。另外，批售套数下降幅度大于面积降幅，是由于个别项目商业面积大，但分割套数少，其中批准预售面积超过1万㎡的项目有12个，比2008年少2个，而套均面积较大的主要有京基假日海湾酒店、振业峦山谷花园、鸿威海怡湾畔花园、摩尔城等，它们的面积分别达25255.30㎡、23672.65㎡、19272.79㎡、37025.29㎡，但供应套数各自只有1套、5套、50套，90套。

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1.1.3 2009年大型商业项目继续放量

表２ 深圳市主要大型入市商业项目（2009年）

数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部

2009年，继续有多个大型商业项目招商、开业，据不完全统计，共有8个，比2008年多1个；共提供42.23万㎡的商业面积，比2008年增加1.37%。其中南山延续2008年供应势头，有茂业百货南山店、欧洲城香江家居MALL相继开业，总商业面积达12.2万㎡，占总量的28.88%。福田方面，区有IA MALL、世纪在招商，总面积约11.68万㎡，占总量的27.66%。罗湖是2009年大型商业供应比例的区域，有KK MALL、百仕达喜荟城、华润万象城二期3个项目在招商，总商业面积高达16.35万㎡，占总量的38.72%。另外，龙岗有华南城二期小商品市场面市，其商业面积约2.00万㎡，占总量的4.74%。

1.1.4 月度供应随住宅、写字楼波动而波动

图２ 深圳市商业预售面积走势（2009年）

数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部

2009年商业月度供应主要随着住宅、写字楼供应量的波动而波动，由于供应面积中55.71%为社区商业、31.25%为写字楼底商，它们的批售基本决定了商业供应的走势。在全年月度供应中，主要有3个供应高峰期，分别是4月、9月、11月，分别受“春交会”、“秋交会”、年末的影响，也是传统的供应高峰期。

1.2 批售供应特点分析

1.2.1 关内供应大幅回升

图3 深圳市商业供应面积分布（2009年）

数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部

从供应区域来看，2009年商业供应继续以关外为主，但关内比例大幅回升。宝安、龙岗两区供应面积共23.45万㎡，占全市的51.64%，比2008年的73.00%下滑不少，其中宝安占11.32%，龙岗占40.32%，关外占比下滑主要是受宝安的影响，宝安住宅供应量下降、住宅多后续产品、豪宅，导致商业供应面积大幅下降。而关内比例大幅回升主要受南山、福田影响，它们的占比分别达27.81%、13.73%，南山住宅与写字楼、福田写字楼供应的旺盛令商业面积较大。

1.2.2 写字楼底商大幅增加

图4 深圳市商业供应结构分布（2009年）

数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳

中原市场研究部

2009年，深圳商业供应以社区商业为主，占55.71%，但比2008年的83.76%表现大幅回落，主要受住宅供应量下降、住宅多后续产品与豪宅所影响。纯商业项目与写字楼底商份额则相应增大，2008年它们分别占8.78%、7.46%，2009年上升至13.04%、31.25%。纯商业项目虽然只有大鹏曼湾广场、丰盛町地下阳光街、京基假日海湾酒店3个项目，但由于全市总供应面积相对较小，令其占比上升。写字楼底商是2009年商业供应的一个主要来源，全市写字楼供应量面积为99.68万㎡，比2008年增长67.25%，刷新2004年的历史供应纪录，也相应的带来大量商业面积。

2. 成交量分析

2.1 成交量走势分析

2.1.1 成交量创16年

图5 深圳市商业季度成交面积走势（2007--2009年）

数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部

2009年深圳商业物业的成交面积为14.68万㎡，与去年相比下降19.47%，供应分散、市场推广力度弱、经济大环境走势尚不完全明朗等因素在影响着商业市场，令市场交投清淡，与住宅、写字楼市场形成强烈的反差，是2009年楼市表现差的一环，且为1994年以后年度销售量。从季度成交来看，成交量波动不大，可见全年商业都处于较低迷状态，是第四季度，总成交量仅有2.33万㎡，呈现地量运行，虽然期间有商业“限外令”的取消，但一手商业依然低迷。同比2008年，只有第三季度呈现增长，其成交量为4.90万㎡，同比增长276.92%，增幅如此大，主要因为2008年第三季度是表现差的一个阶段，2008年上半年国内各项经济指标不尽人意、全球性经济危机扑面而来，变得异常谨慎，月均成交不足0.5万㎡。

2.1.2 成交量小导致波动幅度大

图6 深圳市商业月度成交面积走势（2009年）

数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部

整体而言，2009年商业成交表现低迷，只有个别月份因为某些物业的整体转让而显得相对活跃，而由于成交量小，容易引起大幅波动。物业成交活跃的月份较少，超过2.00万㎡的只有1月、7月，1月的成交面积为2.21万㎡，在宏观调控、巨量存量，以及售价合理等因素影响下，深圳房地产在1月走出淡季不淡的行情，无论是住宅物业，还是商用物业，同比2008年春节所在月，成交量都表现出大幅增长；7月成交面积为2.80万㎡，达到一年多来的相对量，随着上半年住宅市场持续量价飙升，潜在的风险在不断增大，是二套房贷收紧，部分者把重心向商用物业转移，7月商业成交明显增加。此外，成交面积超过1.50万㎡的月份有3月、9月，它们都是因为有大面积单位转让所至，如3月深圳国际交易广场出现整层转让、9月大厦整体转让2--3层商场。

2.2 成交特点分析

2.2.1 宝安占半壁江山

图7 深圳市商业区域成交面积分布（2009年）

数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部

2009年虽然商业供应结构发生较大变化，关内比例大幅回升，但由于开盘的滞后性，使得成交继续主要集中在关外两区，共占全市的80.92%，比2008年增长5.73个百分点，关外垄断的格局暂时难以打破。其中宝安占的比重，达49.47%，占全市的半壁江山，共录得23个项目销售记录，面积为7.26万㎡，全市销售面积前五中有3个是宝安物业，分别为熙龙湾花园（N23区）、中海西岸华府（南区）、大厦，销售面积各自为13940.65㎡、9994.39㎡、7684.94㎡。龙岗的占比为31.45%，录得27个项目销售记录，共销售4.62万㎡，其中销售面积较大的有东森商业大厦、盛龙花园、大鹏曼湾广场等，分别达10555.04㎡、5777.97㎡、4844.06㎡。关内各区商业销售继续清淡，仅福田的占比小幅上升，而这主要得益于深圳国际交易广场整层成交，它的面积达11314.46㎡，在物业成交面积中第二。

2.2.2 社区商业成交比重大

图8 深圳市商业成交结构分布（2009年）

数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部

2009年商业成交结构有小幅变化，社区商业比例稳步增加、纯商业比例大幅下降、写字楼底商小幅增加。其中，社区商业占76.17%，比2008年增加6.14个百分点，比例大与目前楼市主要发展关外住宅物业有较大关系；纯商业占12.83%，比2008年下降12.44个百分点，是波动明显的物业类型，纯商业批地受制且物业以自持为主，令其销售占比越来越小；写字楼底商占11.00%，比2008年增加6.30个百分点，随着写字楼销售量创历史新高，也带动其商业销售，另外，深圳国际交易广场整层商业销售是个重要因素。

3. 成交价格分析

3.1 双重因素导致价格大涨

图9 深圳市商业年度成交价格走势（2004--2009年）

数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部

2009年，深圳商业成交均价为20658.66元/㎡，同比大幅上升56.59%，价格上涨主要有两方面的原因，其一是结构性增长，2009年，关内高价物业成交比例比2008年大幅上升，有效的拉动了全市均价上涨；其二是受房地产市场火热而导致个盘售价上升所影响。销售结构方面，销售价格前五的，除宝安的翠景居外，其它物业均为关内物业，分别是福田的丰盛町地下阳光街、罗湖的汇泰大厦，以及南山的阳光花地苑、世纪假日广场，这4个物业的成交面积分别为3314.66㎡、453.92㎡、1871.17㎡、1452.71㎡，销售均价分别为153422.77元/㎡、47023.48元/㎡、58832.96元/㎡、44519.78元/㎡，有效的拉动了全市均价。虽然2009年商业成交继续低迷，但在楼市火爆、商业“限外令”取消等影响下，物业售价稳步发展，是新开盘物业，纷纷刷新记录，如宝安的翠景居、万科金域华府一期、宏发美域花园、金地梅陇镇花园等，售价均超过30000.00元/㎡；龙岗的第五园(五期)、森雅谷等也接近或超过30000.00元/㎡，相对2008年底，个盘涨幅普遍在10—20%之间，个别超过30%，楼市的火热刺激商业售价走高。在它们的合力作用下，商业售价实现大幅增长，历跃上两万大关。

3.2 成交结构令月度价格波动大

图10 深圳市商业月度成交价格走势图（2009年）

数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部

在月度成交中，由于项目成交的不稳定性，市场因素对月度价格影响相对较小，主要是成交结构引起波动。2009年，因为每月成交量不大，商业月度均价受成交结构影响较大，不同区域、不同档次的个别物业成交对整体均价往往起到决定性作用。全年月度均价走势中，1月、7月、9月的均价，分别只有14807.25元/㎡、16340.58元/㎡、16660.36元/㎡，它们无一例外的受到大面积转让影响，如1月对售价影响的有两个物业，东森商业大厦、鸿润豪苑，它们成交面积分别占全市的40.56%、9.00%，但由于整层购买及整体转让，它们的售价仅为6500.00元/㎡、2500.00元/㎡，直接拉低全市均价水平。7月、9月同样如此，熙龙湾花园（N23区）、大厦等大面积低价成交直接结构性拉低全市售价。全年月度均价出现在8月，当月成交均价为39195.15元/㎡，创历史新高，均价大涨主要受成交量小、高价物业比重相对较大的结构性影响，对全市均价影响的物业主要有丰盛町地下阳光街、世纪假日广场、万科金域华府一期、金地梅陇镇花园、碧湾雅园等，它们的成交面积占全市的61.97%，成交均价分别为169675.65元/㎡、71272.25元/㎡、38139.12元/㎡、42150.32元/㎡、28000.00元/㎡，在这些高价物业的合力作用下，8月全市售价创新高。

3.3 结构与市场因素影响下区域价格全面上涨

图11 深圳市商业区域成交价格走势图（2008--2009年）

数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部

2009年，各区域成交价格与2008年相比，全部呈现上涨之势，与2008年刚好相反，售价的走高除市场因素外，物业的区位、类型、购买方式等都影响较大。关内4区售价全部表现大涨，是成交相对较大的福田、南山，同比2008年上涨203.08%、169.81%；罗湖、盐田则相对温和，涨幅为35.91%、44.28%，关内商业售价的特点是区域性强、可比性差，均价受个盘影响很大。关外两区的售价比相对具备市场指导意义，其中宝安同比增长13.43%、龙岗增长38.19%，由于这两区商业供需目前较为集中，且物业类型较一致，对它们售价影响的是市场因素。比较两区物业成交，龙岗售价增幅又较宝安贴近市场，因为2009年宝安出现多单低价大面积转让，如熙龙湾花园（N23区）、大厦等。

4. 发展趋势分析

4.1 批售量随住宅市场回升

2010年，深圳批售商业仍然以社区商业及写字楼底商为主，供应量将随着它们批售的增加而增加，预计全年比2009年增加约40.00%，在63.00万㎡左右。2010年商业供应类型不会有较大的波动，主要的来源是社区商业，预计2010年一手住宅批售约为640.00万㎡，比2009年上涨36.46%，是商业供应量增加的主要原因。2009年，受较多住宅项目不带商业所影响，社区商业的比例大幅下降了28.05个百分点，2010年随着普通住宅比例上升，社区商业供应量将大幅上升，占比也将回升。另外，写字楼底商将继续放量，据统计，2010年写字楼供应量将保持高位运行，有望超过百万之巨，直接带来不菲的商业供应量。

4.2 大型项目多点开花

表3 深圳市主要大型商业供应项目列表（2010--2011年）

数据来源：深圳中原市场研究部

大型商业物业依然是2010--2011年商业物业市场供给的热点，据不完全统计，将达80.00万㎡左右。这些项目主要包括三类物业，类是已经在2009年开始招商的项目，如福田的IAMALL、罗湖的喜荟城及KK MALL等，它们即将开业。第二类是写字楼的底商，它们是大型商业的主要供应者，如福田的世纪、东海商务、东方新天地广场，南山的天利广场二期、航天国际、田厦国际，龙岗的珠江广场等。第三类是大型社区商业，如南山的太古城，宝安的泰华SLEEK社区、水榭春天，龙岗的海轩广场、阳光天健城等。

4.3 市场需要稳步回暖

在经历连续5年销售量下降、2年较为低迷运行后，2010年商业销售市场有望得到扭转，预计商业成交量上升至20.00万㎡左右，增幅超过三成。成交量上涨主要有三方面原因，首先，在楼市持续火热下，住宅、写字楼的售价已经大幅飙升，面临着较大的风险，但在未来通胀预期下，楼市依然是良好的选择，这种状况下，商业市场将成为市场关注的焦点。其次，2009年底，住宅市场众多优惠政策到期，纷纷取消，市场恢复从紧的调控政策，如二套房贷、营业税等，但商业却迎来的利好，就是“限外令”的全面取消，这利好已经在二手商业市场得到体现，2010年一手商业也将受益。再次是经济回暖带来的需要将稳步增加，2009年房地产的爆发离不开中国经济的回暖，但由于租金、是非商业旺区的租金并不理想，让者较为顾虑，是影响商业销售量低迷的重要因素，2010年，随着各种经济指标的走强，商业租金将回升，直接刺激商业的需求量。

4.4 需求与成交结构令售价小幅上升

2010年，商业供应与成交将继续以龙岗、宝安的社区商业为主，但关内，是福田、南山的纯商业、写字楼底商比重将增加，它们将使商业成交价格上涨。其中对销售价格影响较大的将是写字楼底商，据市场监控，2010年深圳写字楼供应面积有望超过百万之巨，继续刷新历史纪录，在供应区域方面，福田约占37.98%%、南山约占32.28%，这些写字楼项目的商业销售对全市商业售价有很大的拉升作用。预计在市场需要上升及成交结构的影响下，2010年商业售价比2009年有8.00-15.00%左右的上涨。

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