深圳将有新版地价测算规则 规则意见提到鼓励地下空间开发！

深圳将有新地价体系，将有新版地价测算规则。根据日前国土委发布深圳市规划和国土资源委员关于公开征求《深圳市地价测算规则》（征求意见稿）意见的通告，表明深圳正在进行深圳市地价测算规则意见稿征求。

从这个稿件可以看到，深圳地价测算新规征求意见，降低保障性住房地价水平，提出将各类地价政策纳入统一体系、增加公共租赁住房地价标准、鼓励了地下空间发展等意见。通过有效的地价政策调节手段，促进土地资源的供给侧改革，实现土地资源，特别是工业及其他产业用地有效配置。

从这个规则来看，《测算规则》首次提出了深圳市土地市场价格的“标定地价”单轨制，即由土地行政主管部门组织市非营利性评估机构，根据土地区位及房地产市场变化等因素，区分不同土地用途，按照《城镇土地估价规程》，采用标定地价系数修正法和剩余法(整体估价)进行评估，以此确定土地的市场价格，将土地出让、城市更新、土地整备、棚户区改造等各类地价政策纳入统一体系内。

从政府解读来看，这次的修订，《测算规则》（修订稿）主要包括三个部分，部分是通则，主要是针对地价测算和缴纳的基础性事项进行了统一的规定；第二部分是变更与补缴，主要归并不同供应方式，不同用途土地的规划建筑指标调整，竣工超面积的地价测算方式；第三部分是特殊情形，涵盖了各类特殊类型及历史遗留用地地价的测算，调整后的《测算规则》（修订稿）体系完整，简明易操作。能够大幅降低不得转让性质产业用地地价水平，充分体现对实体经济的政策支持。

从规则也可以看到，深圳的地价以宗地为测试，而且是建面计算，文件提到，我市地价测算以宗地为单位，按建筑面积计算。采用标定地价系数修正法和剩余法（整体估价）进行评估。其中，标定地价系数修正法和剩余法（整体估价）的权重原则上分别取70%和30%。可见，标定地价系数修正法比重非常高。

看一些亮点如：

一、将地价纳入统一体系内 “标定地价”单轨制

《规则》提出将土地出让、城市更新、土地整备、棚户区改造等各类地价政策纳入统一体系内，统一整合到土地市场价格这一共同的基础，保证地价水平的基本平稳，实现新旧政策的顺畅过渡和有机衔接。按照《城镇土地估价规程》，采用标定地价系数修正法和剩余法(整体估价)进行评估，确定土地的市场价格。其中，标定地价系数修正法和剩余法(整体估价)的权重原则上分别取70%和30%。

《规则》新增了公共租赁住房、安居型商品房及人才住房的地价标准，并专门设置了“不得转让的公共租赁住房、安居型商品房、人才住房”产权调节系数，加大对人才和保障性住房等民生领域的支持，进一步降低保障性住房的地价水平。

三、鼓励地下空间开发

规则意见提到，鼓励地下空间开发，体现节约集约导向，具体新增了“地下轨道、地下市政场站、综合管廊和连接两宗地块的对外开放的公众地下通道”这一特殊类型的地价空间利用调节修正系数0.1；同时针对一般性的地下空间也将调节系数从0.5降低到0.3，加大对立体空间开发利用的支持，鼓励土地的集约节约利用。

四、成交地价溢价部分的算法

规则提到，以招拍挂方式出让并溢价成交的住宅、商业、办公等经营性用地，其成交地价溢价部分按招拍挂底价中的对应用途分项价格乘以宗地成交溢价率测算；城市更新项目涉及改造为经营性公共管理与服务设施用地的，该类用地限整体转让，涉及旅馆业建筑的，该部分建筑面积限整体转让。

五、一些地价测算的标准

文件提到，“新型产业用房、研发用房、科研用房、物流建筑、物流用地中的仓库”的地价按工业（厂房、仓库）60%及办公40%测算。高尔夫球场、高尔夫练习场、住宅容积率小于1.0的用地不适用本表。已签订的出让合同中约定或不动产登记记载为“自用”或“非商品性质”房地产，属于“不得转让”情形；已签订的出让合同中约定或不动产登记记载为“非商品性质房地产限整体转让”的，属于“限整体转让”情形。

从这个规则提到，本规则适用于我市行政区域范围内，供应建设用地使用权价格、租金及临时用地使用费（以下简称地价）的确定。以划拨方式供应的建设用地使用权，不计收地价。以出让、租赁方式供应或划拨方式转为有偿使用的建设用地使用权，应根据土地的市场价格及本规则计收地价，其中产权归政府的建筑面积部分不计收地价。以作价出资方式供应的建设用地使用权，应根据土地的市场价格及本规则确定作价出资金额。其中产权归政府的建筑面积部分不计作价出资金额。临时使用土地，应根据本规则计收临时用地使用费。