中原地产:2009年深圳二手住宅市场总结与展望

一、市场成交综述

中原地产相关交易数据显示，深圳二手住宅市场在2009年全年表现十分理想，成交量不仅走出2007年下半年来的低谷，而且数次刷新月度成交记录。两次成交高峰分别发生在3月和11月，二手住宅销售面积分别达到157.26万㎡和177.83万㎡。成交均价方面，上半年主要是恢复性上涨，7月份价格突破2007年峰值水平，且下半年继续高位攀升。截至12月，全市二手住宅平均价格达到18873元/㎡。

图2- 1 2009年深圳市二手住宅月度成交量及价格走势图

数据来源：深圳中原市场研究部

今年全市二手住宅的量价走势呈现出需求交替接力、均价逐级抬升的特点。受2008年底各项利市政策的影响，一季度的市场主要以自住需求为主。积压已久的需求在短期内集中释放，导致整个市场迅速回暖，且二手住宅的交易价格，也在“小阳春”的市场氛围下有了显著抬升；二季度起，需求陆续大量入市，带来成交结构的改变，中低档市场逐渐收缩，二手住宅市场逐步向大户型及高总价单元的中趋势发展；进入第三季度，需求继续活跃，豪宅成交大幅拉升均价，自住需求受抑观望，整体成交量回落；四季度时，营业税优惠政策面临到期，自住需求和需求同时赶在年底释放，在大量需求的支撑下，价格持续上行。

2009年，二手住宅市场在不同时期分别受到多项楼市政策的影响。在国家四万亿经济刺激计划和降息的大背景下，于2008年10月底推出首付两成及房贷利率七折的优惠政策，连同2008年12月国务院开始实行的二手房营业税优惠政策，对于2009年初整个楼市回暖影响颇大。而且，2009年底个人住房转让营业税免征时限由2年重新恢复到5年的政策，又使得大量需求赶在年前集中成交，足可见营业税调整对年初年尾成交量的显著影响。利空政策方面，今年7月二套房贷业务收紧、物业税研究酝酿的消息，使得三季度月均成交量回落到100万㎡以下，且按揭比例显著下滑。总体而言，深圳二手住宅市场对于楼市政策较为敏感，2009年整体信贷和政策环境较为宽松。

（一）买卖成交分析

1、放盘量——供应热情明显高于去年同期

从深圳中原每月的新增盘源数据来看，今年的放盘量普遍高于去年同期。年初业主的放盘意愿仍然较低，1月的放盘量处于全年的谷；节后2月市场开始复苏，放盘量虽有波动，但整体上升；7月之后受相关政策导向变动的影响，市场供应热情有所减弱，放盘量呈现下降趋势；年底优惠即将到期，市场中抛盘也逐渐增多，11月的放盘量达到367.56万㎡，买卖双方积极入市，促成楼市成交再度活跃。

图2- 2 2008年和2009年深圳中原监测二手住宅月度放盘量

数据来源：深圳中原市场研究部

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2、成交面积——同比增长两倍，福田南山两区增幅显著

2009年全市二手住宅买卖成交面积约为1375.32万㎡，同比增长211.01%，扩增幅度惊人，与去年低迷的市场相比，有如云泥之别。即便同2007年的市场相比，今年的成交量水平也属于高位，显示出深圳二手住宅市场调整时间较短，幅度较大的特点。

表1- 1 2008年和2009年二手住宅成交量变化对比

数据来源：深圳中原市场研究部

从各区成交面积来看，成交量增长幅度大于全市平均水平的有福田区和南山区，同比分别为289.75%和269.68%。福田区作为区域，区内房价水平在较长时间内位列全市之首，虽然在2008年时福田区的房价也经历了一系列较为缓慢的调整，但由于区内二手房配套设施成熟，交通便利度高，因此当市况出现上扬，相当一部分需求认可该区价值，置业意愿强烈，导致成交量增长将近三倍。南山情形类似福田，客户对于区内二手住宅的认可度也较高，成为又一个置业热点区域。相比之下，其余四区增幅较小，但整体而言，全市二手住宅的成交面积在今年得到了良好的恢复和长足的增长。

表1- 2 各区二手住宅成交面积表（单位：万㎡）

注: 本表中全市数据四舍五入的加总误差主要由各区成交面积在此只到百分位引起。

数据来源：深圳中原市场研究部

3、成交价格——各区普涨，平均增幅接近三成

今年全市二手住宅成交均价为15572元/㎡，同比增长27.05%，并且呈现出各区普涨的局面。其中，盐田区由于其独特的市场容量和结构，更易受到个别成交影响。今年以来区内活跃的豪宅交易使得该区成交均价同比增长31.89%，位居全市之首；中住宅比重较大的福田区，也有较大的均价增幅；受今年市场整体交投活跃的影响，其余各区的二手住宅价格，均出现两成左右的增长。

表1- 3 各区二手住宅成交均价表（单位：元/㎡）

注: 本表中的年度均价采用月度加权平均法计算

数据来源：深圳中原市场研究部

（二）租赁成交分析

1、租赁市场概况——量跌价升，租金持续下滑

据中原销售数据统计显示，今年成交的租赁面积为79.17万㎡，相比去年同期下降21.71%。租金方面，全市平均水平为43.13元/㎡/月，较去年同期38.9元/㎡/月的租金水平回升了10.87％，且超过2007年同期41.5元/㎡/月的水平。整体而言，今年全市租赁市场呈现量跌价升的特点。一方面，二手住宅市场的回暖使得相当一部分客户从租房市场中转而进入二手房市场；另一方面，由于二手住宅的溢价更高，使得不少业主择机而售，造成租赁市场的供应量下降，租金上升。此外，由于二手住宅成交价格今年一路上行，且幅度大于租金增幅，导致二手住宅在租赁市场上的一路走低，从年初的3.98%下滑到年末的2.91%，已经接近现行金融机构2年期人民币存款的基准利率。

表1- 4 2008和2009年租赁市场量价对比

数据来源：深圳中原市场研究部

图2- 3 2009年二手住宅租金走势

数据来源：深圳中原市场研究部

2、租赁面积——成交量减少两成左右，成交走势同比较为一致

从中原的租赁成交量来看，除了今年2月的租赁面积与去年同期相比稍好之外，其余各月成交量均有两成左右的减少。从成交量走势来看，一季度租赁面积稳步上涨；二季度后，随着二手住宅的买卖日益成为市场热点，租赁市场的成交量出现回落并持续下滑。总体而言，今年总体成交量较去年有所下滑，但租赁面积的波动趋势仍与去年基本同步。

图2- 4 2008年和2009年各月中原成交租赁面积走势对比

数据来源：深圳中原市场研究部

3、租金——小幅波动上涨，南山福田增长较快

今年的租金走势在2月份后开始和2008年同期走势分道扬镳，并从39.58元/㎡/月的低谷，小幅波动上涨至年末的45.83元/㎡/月。从各区租金变动来看，福田今年平均租金为53.63元/㎡/月，仍然是全市租金水平的区域；罗湖和南山两个区的租金水平相近，分别实现46.99元/㎡/月和47.38元/㎡/月，而南山区的上涨幅度更为明显；盐田区和关外宝安、龙岗的租金水平依然较低。

图2- 5 2008年和2009年中原成交各月租金走势对比

数据来源：深圳中原市场研究部

图2- 6 2008年和2009年各区租赁均价示意图

数据来源：深圳中原市场研究部

二、区域市场分析

（一）罗湖区

1、成交量——缺少成交热点，增幅相对末位

根据中原成交数据推算，2009年罗湖区二手住宅共成交239.03万㎡，同比增长144.53％，并占据全市17.38%的市场份额。由于本区二手住宅大多楼龄较长，且楼盘竞争力被其他区域削弱，缺少市场热点，因而市场回暖后的有效需求流入较少，导致本区成交面积增幅居于全市倒数第二的位置，但整体而言，今年罗湖区的成交量对比去年，出现较大改观。

图2- 7 罗湖区二手住宅各季度成交量走势

数据来源：深圳中原市场研究部

从月度成交量来看，罗湖区在整个2009年的市场发展脉络较为平缓，各月走势基本上与全市情况一致，未见成交面积大起大落的现象。

图2- 8 罗湖区二手住宅各月度成交量走势

数据来源：深圳中原市场研究部

2、成交价格——价格平缓“三级跳”，增长幅度全市小

根据中原地产成交统计，今年罗湖二手住宅实现均价13523元/㎡，同比涨幅为17.79％，涨幅平缓。其中，第二季度涨幅，将近15%，而下半年增幅一直保持在10%左右。

图2- 9 罗湖区二手住宅各季度均价走势

数据来源：深圳中原市场研究部

从月度成交均价来看，罗湖二手房均价在今年第二季度后经历了一个平缓的“三级跳”。个价格高点出现在3月的11754元/㎡；第二个高点出现在7月的14980元/㎡；12月的成交均价更是攀升到16640元/㎡。

图2- 10 罗湖区二手住宅各月度成交均价走势

数据来源：深圳中原市场研究部

3、成交特点——户型热点两极分化，套均面积与去年相近

2009年罗湖区二手房成交套均面积为76.53㎡，与去年相近，但是套均总价上涨明显，从86.7万元/套上涨到105.4万元/套。成交户型方面，小户型的单房和4房及以上的大户型市场份额出现上升，其比重分别上升了2.42个百分点和1.22个百分点。

表2- 1 2008和2009年罗湖区成交特点对比表

数据来源：深圳中原市场研究部

（二）福田区

1、成交量——同比增长接近三倍，增幅位列全市之首

根据中原成交数据，2008年全年福田二手住宅买卖成交约90.07万㎡，而该数字到2009年跃增至351.05万㎡，同比增幅高达289.75%，与去年的惨淡市场形成鲜明对比，并且在今年的二季度和四季度两度打破2007年创下的成交量记录。

图2- 11 福田区二手住宅各季度成交量走势

数据来源：深圳中原市场研究部

从各月的成交量变化曲线可以看到，福田区内的成交量高点出现在3月，该区成交大幅放量，成为支撑“小阳春”的重要力量，此后虽然成交面积有所回落，但是业已建立的市场信心和积压了整个08年的置业需求，使得福田区后市的月成交量仍然维持在25万㎡以上的较高水平。

图2- 12 福田区二手住宅各月度成交量走势

数据来源：深圳中原市场研究部

2、成交均价——中高档物业成交活跃，区内均价稳步攀升

根据中原地产成交统计，今年福田区二手住宅实现均价20780元/㎡，大部分福田区的二手房已经进入2万元时代。从各季度价格变化来看，今年第二季度开始，福田区二手房均价便突破2007年所创记录，且第三季度均价增幅继续上行20%，与下半年来区内大户型和高总价豪宅的活跃成交密不可分。

图2- 13 福田二手住宅各季度均价走势

数据来源：深圳中原市场研究部

纵观今年价格的整体走势，福田区二手市场价格处在一个明显的上升通道中，月度价格的波动主要受市场结构中豪宅的成交比例所影响。

图2- 14 福田区二手住宅成交均价走势

数据来源：深圳中原市场研究部

3、成交特点——4房及以上的二手住宅受到青睐

从今年和去年同期的成交统计可见，福田区二手住宅市场的结构明显趋于，不仅4房及以上户型的市场份额增幅，而且在套均面积仅提高7.4㎡情况下，套均总价增长了52.48万元，反映出今年的成交结构和去年有很大不同。

表2- 2 2008年和2009年福田区成交特点对比表

数据来源：深圳中原市场研究部

（三）南山区

1、成交量——成交量及增幅均紧随福田之后，且差距日益缩小

根据中原成交数据推算，2009年南山区二手住宅买卖成交297.89万㎡，同比增幅为269.68%，成交量及增幅均紧随福田区之后。从季度统计来看，自2008年下半年到2009年季度末，区内三级市场的成交情况便逐渐转好，且几乎达到每个季度成交量翻番的市场表现。随着自住需求的大幅放量和需求的积极入市，南山区和福田区的差距日渐缩小。

图2- 15南山区二手住宅各季度成交量走势

数据来源：深圳中原市场研究部

从各月的成交走势来看，南山区的成交量高峰出现在3月和11月，与全市的走势吻合度高。总体而言，南山区二手住宅市场的成交量相比2008年有了长足的发展。

图2- 16 南山区二手住宅各月度成交量走势

数据来源：深圳中原市场研究部

2、成交均价——均价实现V型逆转，全年整体涨幅较大

虽然2008年市场连续三个季度价格跌幅在10%，但从今年一季度起，价格增幅便由负转正，并且全年保持在10%以上的水平，顺利实现V型逆转，区内二手物业普遍。

图2- 17南山二手住宅各季度均价走势

数据来源：深圳中原市场研究部

和福田一样同为中高档二手住宅聚集的区域，南山区的均价受成交结构的影响也较大，因此价格走势呈现明显的月度涨落，在高档二手住宅和普通二手住宅成交的交替发力下，区域整体均价波动上涨。

图2- 18 南山区二手住宅成交均价走势

数据来源：深圳中原市场研究部

3、成交特点——套均总价增幅大大高于套均面积增幅

从今年南山区的户型统计来看，大户型比重虽有所增加，但是总体成交结构依然较为稳定。然而对比2008年和2009年套均统计数据，发现在套均面积仅提高3.97㎡情况下，套均总价增长了45.04万元，后者增幅超过前者8倍，这一比例甚至高于福田区。

表2- 3 2008年和2009年南山区成交特点对比表

数据来源：深圳中原市场研究部

（四）盐田区

1、成交量——整体较为理想，年末集中放量

根据中原成交数据推算，今年盐田区二手住宅买卖成交23.63万㎡，同比去年9.68万㎡的成交量，出现144.13%的涨幅，虽然该增幅在全市各区中小，但是考虑到盐田区市场本身容量较小，区内二手住宅市场交易的回暖仍然较为理想。

图2- 19 盐田区二手住宅各季度成交量图

数据来源：深圳中原市场研究部

从各月成交情况来看，受年末营业税优惠政策即将到期的影响，今年11月份出现一波集中成交，月度成交量达到历史性的4.15万㎡，且10至12月三个月成交的总面积几乎与2008年全年总量相持平。

图2- 20 盐田区二手住宅各月度成交量图

数据来源：深圳中原市场研究部

2、成交均价——价格稳步增长，但月度波动较大

从今年盐田区二手住宅的均价走势可见，上半年市场回暖明显，季度价格增幅保持在20%以上；但是进入下半年，由于区内豪宅市场已经全面活跃，虽然对月度均价产生较大干扰，但就季度均价而言，增幅已较不明显。

图2- 21 盐田区二手住宅成交均价

数据来源：深圳中原市场研究部

由于盐田区二手住宅市场容量较小，且产品结构较为单一，区内二手住宅的月度均价容易受个别高总价豪宅单元的影响而大起大落。2009年的均价值出现在2月，为10322元/㎡；值出现在12月，为18129元/㎡。

图2- 22 盐田区二手住宅各月度成交均价走势

数据来源：深圳中原市场研究部

3、成交特点——主流户型市场份额削减，小户型成交出现大幅增长

小户型成交大幅增加是今年盐田区成交为明显的特点，2009年全年1房市场份额从去年的14%上升到23%，环比增加了9个百分点，除了4房及以上的占比也略有上升之外，主流的2房和3房户型在今年的市场份额都出现削减。

表2- 4 2008年和2009年盐田区成交特点对比表

数据来源：深圳中原市场研究部

（五）宝安区

1、成交量——同比增长两倍，年初率先回暖

宝安区的二手住宅市场经过几年的发展，已经有了较大的规模，根据中原成交数据推算，2009年区内二手住宅买卖共成交252.93万㎡，同比增长201.64%。从今年一季度成交走势来看，宝安区便先于其它区域率先回暖，强劲反弹。一方面，自2007年下半年市场转淡后，该区房价的调整较为彻底；另一方面，随着2009年轨道交通的建设进程不断推进，宝安区二手房的宜居价值有了很大的提升，因而受到相当一部分自住需求和需求的青睐。

图2- 23 宝安区二手住宅各季度成交量走势

数据来源：深圳中原市场研究部

从各月成交情况看，宝安区二手住宅成交面积两次峰值分别出现在3月和11月，同全市情况较为一致。年中受到成交结构走高和信贷政策收紧的影响而有所回落，但基本保持了较好的成交水平，年末受优惠政策到期的影响，出现“赶末班车”式的集中成交。

图2- 24 宝安区二手住宅各月度成交量走势

数据来源：深圳中原市场研究部

2、成交均价——走势稳健，增幅平缓，仍未突破07年峰值

根据中原成交统计，今年宝安区二手住宅实现均价10721元/㎡，环比增幅为18.82%。可以说，均价的增幅远不及成交量的增幅。一方面，宝安区地处关外，市场容量本身就较大；另一方面，虽然宝安经过几年的发展，积累了一定的豪宅项目，且这些产品的售价在高峰时也几乎达到了福田的水平，但是市场成交结构中，大部分还是普通二手住宅项目，因此房价回调的幅度较为平缓。

图2- 25 宝安二手住宅各季度均价走势

数据来源：深圳中原市场研究部

从各月均价走势来看，由于3月份的一波巨幅放量，使得市场信心重新建立，二手房平均售价回升至10000元/㎡大关以上。由于该区市场结构较为稳定，后市成交价格一直在平稳中缓幅上涨。

图2- 26 宝安区二手住宅各月度成交均价走势

数据来源：深圳中原市场研究部

3、成交特点——户型分布变动不大，成交主力结构稳定

户型方面，除了4房及以上的单元占比略有增长之外，其余户型分布的变动不大，成交主力保持稳定，使该区价格随着市场向好实现平稳上涨。

表2- 5 2008年和2009年宝安区成交特点对比表

数据来源：深圳中原市场研究部

（六）龙岗区

1、成交量——中市场亮点相对匮乏，年中成交较为疲软

根据中原成交数据推算，今年龙岗区二手住宅买卖成交210.77万㎡，同比增长162.78%。在季度成交走势中，今年一季度的增长为显著，成交面积一举突破07年40.20万㎡的历史峰值，这主要是前期价格调整到位，自主需求放量的结果；到了第四季度，更是创下71.82万㎡的新记录，与营业税优惠到期的预期不无关系。

图2- 27 龙岗区二手住宅各季度成交量走势

数据来源：深圳中原市场研究部

在2009年整个房地产市场不断向好且成交日趋的背景下，龙岗区中高档二手住宅市场的亮点相对较为匮乏，所以3月份自住需求集中释放之后，后市便显现乏力，先于其余五区提前进入“价升量跌”阶段。同时，龙岗区自住比例的特点也说明该区二手住宅的价值仍未受到市场的充分认可，市场需求主要来自于自住。

图2- 28 龙岗区二手住宅各月度成交量走势

数据来源：深圳中原市场研究部

2、成交均价——价格涨幅适中，仍在万元以下徘徊

根据中原地产成交统计，今年龙岗区二手住宅实现均价8727元/㎡,同比上涨22.57%。受内中高档楼盘的市场不足和自住客户的追涨热情不高等因素影响，二手房价的势头平缓。

图2- 29 龙岗区二手住宅各季度均价走势

数据来源：深圳中原市场研究部

从近一年中各月的均价走势来看，5月份以后，龙岗区二手房均价上涨的趋势已经变得平缓，有效需求的支撑不够是导致价格缺乏上涨动力的主要因素。在年底成交放量的影响下，价格水平再度抬升。

图2- 30 龙岗区二手住宅各月度成交均价走势

数据来源：深圳中原市场研究部

3、成交特点——中等户型份额稳定且占据主流

总体而言，龙岗区二手住宅的交易特点是2房、3房单位占比稳定，大户型比例有所上升。中等户型占据主流的地位，2房和3房的市场份额总和为85.39%，高于全市其余地区。

表2- 6 2008年和2009年龙岗区成交特点对比表

数据来源：深圳中原市场研究部

三、成交特点分析

（一）总价和单价分析

1、成交总价——百万以上二手住宅增幅显著

今年二手市场在二季度以后，成交主力不断向高位转移，成交总价在100～200万区间的成交增幅尤为明显。其中，总价在100～200万之间的市场份额从20%跃增到28%；总价200万以上的市场占比，也由9%增长到15%。市场回暖之后，均价的不断上涨和人们对大户型的偏好都从不同方面推高了总价。

图3- 1 成交总价示意图

数据来源：深圳中原市场研究部

2、成交单价——单价万元以上二手住宅成为市场主流

从08年和09年全市二手住宅单价区间对比可以发现，今年成交单价在万元以上的物业占比已经达到67%，而该比例在去年还尚未过半，因此，万元以上的二手住宅成为市场主流。其中，单价在15000元/㎡以上物业的市场份额增幅高达16个百分点，充分显示出今年市场结构向物业转变的特点。

图3- 2 2008年全市二手房单价区间示意图 图3- 3 2009年全市二手房单价区间示意图

数据来源：深圳中原市场研究部

（二）面积和户型分析

1、成交面积——中等偏大户型市场份额出现增长

对比去年的数据可以看出，虽然今年60～90㎡的二手住宅仍然是主流产品，但是其市场份额较去年同期相比已经下滑3个百分点，而144㎡以上的物业占比则推进3个百分点，达到10%。相比2008年的二手住宅市场，中等偏大户型在今年更受青睐。

图3- 4 2008年全市二手房成交面积示意图 图3- 5 2009年全市二手房成交面积示意图

数据来源：深圳中原市场研究部

2、成交户型——结构变动不大，2房和3房市场占比略有收缩

户型方面，今年的整体情况和去年相差不大，2房和3房的市场份额略有收缩，占比各自为37%和36%，分别下滑3个和1个百分点。1房比例维持14%不变，4房及以上的二手住宅占比从08年的9%增长到今年的13%，成为市场份额出现增长的户型区间。

图3- 6 2008年全市二手房成交户型示意图 图3- 7 2009年全市二手房成交户型示意图

数据来源：深圳中原市场研究部

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四、后市展望

楼市政策微调，不同置业需求将被区别对待

如前文所述，以个人住房转让营业税征免时限从5年下降为2年为代表的一系列政策优惠，使得2009年深圳二手住宅市场的整体成交量大幅增长，居民的置业需求得以满足。然而，伴随一揽子优惠的购房政策和宽松的信贷政策而来的是房价的一路高歌，不仅不利于广大普通居民家庭改善居住条件，也不利于社会的稳定发展和城市的金融安全。因此，后市政策一系列的微调可以期待。

2009年底，政治局工作会议已经表示将继续实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策；而随后国务院常务会议提出将营业税征免时限由2年恢复至5年，但其他住房消费政策继续实施。种种变化表明2010年楼市政策开始“有所为，有所不为”，差异化的住房金融与税收政策，将起到遏制住房投机行为、同时不至于让楼市经济硬性着陆的效果。总体而言，后市政策的针对性将有望进一步加强，投机性的购房需求将受到抑制，但自住需求尤其是置业行为仍受政策支持。

 物业税“空转”引发猜想，放盘量有望继续增长

除了微调楼市政策之外，国家税务部门还计划在2010年把部分地区试点了6年多的物业税模拟征收工作扩大至。物业税“空转”的推广为深圳楼市带来“物业税何时正式征收”的猜想，虽然具体日期以及额度仍不得而知，但业已引发的征收预期，将有望促进2010年深圳二手住宅市场放盘量的增长，预计明年市场供应量会以宽松为主，业主频频反价的现象得到改善，置业者将有更多房源的选择余地。

成交面积出现回落，租赁面积有望回升

虽然年初通常是信贷的集中发放期，然而受2009年底大量客户赶着营业税优惠“末班车”集中成交的影响，预计2010年季度全市二手住宅成交量将出现调整性回落。此外，日前国务院厅已发文明确要求金融机构在继续支持居民贷款购买普通自住房同时，要严格二套住房贷款管理，二套贷款首付款比例不得低于40%。该要求全面落实后，势必提高购房者的入市门槛，因此在没有其他重大政策出台或变动的情况下，2009年的井喷行情很难在2010年重现，但全年月均成交量仍有望保持在80万㎡之上。基于二手住宅买卖市场和租赁市场的互动关系，预计2010年一、二季度的租赁面积将实现稳步增长。

 成交均价维持平稳状态，租金有望转好

从2009年房价的快速上涨成因来看，信贷宽松、房贷优惠以及通胀预期推动客大量入市，而中物业成为资金寻求保值的，其价格的快速上涨，进一步拉大房价上涨幅度。针对这些助推房价的因素，政府已陆续出台各项方案进行调控，预计后市大幅的可能性很小。此外，根据深圳中原市场研究部的的监控，2010年深圳市新推楼盘将有较大的增幅，充足的一手楼盘供应，也将对二手楼盘形成一定的客源竞争。当然，对于自身品质佳而又具备稀缺性的二手楼盘而言，即便后市成交量下滑，物业自身的抗跌价值以及业主持盘放盘的灵活性，都使得二手住宅市场的价格涨易跌难。另外，在房价平稳，租赁需求回升的情况下，后市租金有望转好。

 多项交通利好将促成市场热点，关外二手住宅宜居价值将进一步提高

根据深圳市近期建设规划（2006-2010），到2010年将完成广深港客运专线广深段、杭福深客运专线厦深段、深圳新客站、集装箱站等“两站两线”建设。而且，根据深圳的施工进度，1号线宝罗线（之窗至西乡段）、2号线蛇口线（蛇口客运港至之窗段）、3号线龙岗线（红岭至双龙段）及4号线龙华线（少年宫至清湖段）的建设工程也将在2010年陆续完工。多项交通利好将为深圳的房地产发展带来成交亮点，尤其是为关外二手住宅的宜居价值提供有力支撑。