中原年报：2018全年深圳公寓市场 300万以内公寓成交占比超六成！

中原年报：2018全年深圳公寓市场 300万以内公寓成交占比超六成！

按照中原地产分析，2018全年深圳公寓市场，全市供应量微跌，公寓成交量升价跌，公寓成交占比近四成，商务公寓成交主力在龙华和龙岗，300万以内公寓成交占比超六成，龙光玖钻为成交套数、成交金额双料。2018年深圳商务公寓成交18384套，成交面积106.80万㎡，同比上升9.03%，创历史新高。价格方面，商务公寓的价格近六年来首次出现回落，成交均价为59762元/平，同比下跌3.79%。分析指出，未来新供应土地上建设的商务公寓只租不售，市场上可交易的商务公寓的数量是有限的，长期来看商务公寓依然会承接部分居住需求。在住宅限购未开放之前，不限购不限贷的商务公寓依然会获得长期投资客的关注。预计未来低总价小面积物业仍会是市场成交主力。

全市供应量微跌

2018年公寓供应量依然维持在133.51万平的高位，同比去年下降0.36%，为近四年来供应量的首次下跌。全市供应量的区域为龙岗，批售面积为35.50万平，供应占比为26.59%。

公寓成交量升价跌

2018年深圳商务公寓成交18384套，成交面积106.80万㎡，同比上升9.03%，创历史新高。价格方面，商务公寓的价格近六年来首次出现回落，成交均价为59762元/平，同比下跌3.79%。

公寓成交占比近四成

在住宅限购的背景下，不限购的商务公寓依然存在市场空间。商务公寓的客户中投资客占比较大，小面积低总价的公寓产品因为门槛低流动性较好，更容易获得投资客的青睐。

从成交数据来看，近六年商务公寓一手市场的成交套数占比表现出不断增加的趋势。今年的商务公寓成交占比同比上升3.4%，达到了38.5%，为历年成交占比的水平。

成交主力在龙华和龙岗

2018年商务公寓的成交主要集中在龙华和龙岗两区。龙华地理位置优越，随着基础设施的不断完善，越来越多的客户开始认可龙华物业的潜力。龙华2018年公寓成交面积为29.61万平，占全市成交面积的27.72%，成为全市公寓成交最热门的区域，成交均价为63330元/平，同比上升10.8%。 

龙岗基础配套设施完善，居住氛围较好，今年年初开工的14号线再次使得龙岗吸引了置业者的关注。2018年龙岗成交面积为28.97万平，占比为27.12%。受金地龙城中央自在寓、锦荟park等项目的影响，龙岗成交均价同比下滑10.9%至37056元/平，是2018年一个成交均价下滑的区域。

南山是2018年一个成交面积下滑的区域，2018年南山成交面积为18.05万平，同比下滑47.19%。2018年南山入市的8个公寓项目中有6个项目在731新政后入市，并且多个项目推出的公寓为大面积高总价的产品，因此成交相对乏力。

小面积低总价公寓受捧 

2018年总价在300万以内的公寓成交占比超六成。市场上成交的公寓成交总价仍是集中在100万到300万之间，占比达到59.6%，比去年占比上升了15.1%。除了成交总价集中化，面积也更加集中在小户型上，今年45㎡以下公寓成交占比上升了17.6%至43.2%，成交占比遥遥领先，其他面积段的公寓成交占比均有所下滑。

731新政的出台后，公寓产品限售5年，预计未来资金会更加偏向于流动性较好的低总价公寓产品。

成交量前十龙岗占四席

2018年商务公寓成交套数榜首为龙华的龙光玖钻，成交套数为4114套。龙岗的金地龙城中央自在寓以1376套的成交量排名第二。

成交前十，龙岗占四席。

成交金额前十南山占七席

2018年商务公寓成交金额榜首依然是龙华的龙光玖钻，成交金额为134.32亿元。南山的臻湾汇以57.41亿元的成交金额排名第二。

成交前十，南山占七席。

总结与展望

今年商务公寓供应量依然较大，全年供应面积为133.5万平，同比下降0.4%，近四年来供应增速首次下降。今年上半年，公寓供应量较少，7月底公寓5年限售的政策出台后后，8月无公寓项目入市，但从9月开始，公寓市场供应量激增，9月至12月公寓的供应量占全年供应量的70.6%。

2018年公寓成交均价为59762元/平，同比下跌3.8%。成交套数为18384套，同比增加31.5%，成交面积创历史新高，为106.80万平，同比增加9.0%。近七年来套均面积首次低于60平，套均面积为58.1平，同比下降17.1%。从成交面积段来看，45㎡以下公寓成交占比为43.2%，成交占比增加17.6%。从成交价段来看，300万以内的公寓成交占比为62.8%，成交占比增加了14.4%。小面积低总价的公寓因为门槛低，获得了更多的市场空间。

展望

在当前政策下，公寓产品5年限售。短期投资客已经减少了对公寓产品的投资行为。未来新供应土地上建设的商务公寓只租不售，市场上可交易的商务公寓的数量是有限的，长期来看商务公寓依然会承接部分居住需求。在住宅限购未开放之前，不限购不限贷的商务公寓依然会获得长期投资客的关注。预计未来低总价小面积物业仍会是市场成交主力。