美联年报专题：临深东莞惠州住宅市场2018年发展概况！

美联年报专题：临深住宅市场2018年发展概况！

按照美联分析，2018年东莞，2018年东莞新建商品住宅供应43151套，较2017年下跌29.4%；网签量为44810套，下跌11.0%；成交均价为17864元/㎡，上涨8.1%。2018年东莞二手住宅市场表现走弱，全年成交量34083套，预计2019年东莞楼市，稳地价稳房价，2019年新房供求将保持平衡。

2018年惠州，2018年全市共成交15.75万套一手住宅，较2017年上升14.0%；全市一手住宅的成交均价为1.12万元/㎡，涨速较2017年有所放缓，同比上涨2.8%。其中全市超7成的成交来自大亚湾、惠城（含仲恺）及惠阳三区。料2019年新房成交量或稳中微降。
 

目录

一、东莞篇    2

1、楼市环境：上半年调控措施频出，下半年政策环境平稳    2
2、土地市场：供应回升，表现前高后低    4
3、新房市场：供求双跌，成交均价升势放缓    6
4、二手市场：成交冷淡，价格涨幅收窄    9
5、后市展望：稳地价稳房价，2019年新房供求将保持平衡    13

二、惠州篇    

1、楼市环境：“双限”袭城，房贷利率回归基准    14
2、土地市场：品牌房企加速拿地，高溢价率地块频现    14
3、新房市场：供应加速，成交量跌价涨    17
4、后市展望：调控政策从紧，住宅成交量或将小幅下降    18

一、东莞篇

1、楼市环境：上半年调控措施频出，下半年政策环境平稳

2016年东莞地王频现、房价高涨，2017年楼市调控力度加码，限价、限购政策升级，限售、商办调控等新规出台。进入2018年，上半年东莞楼市调控措施连发，从效果看“三价合一”、信贷收紧对二手住宅市场带来的影响较为明显，而新房限价再度升级也引发了新房供求的下滑；下半年楼市政策环境平稳，楼市对政策的消化期逐步过去，新房成交渐行渐好。
全年政策关键点总结如下：

图1：2018年东莞楼市主要调控措施一览

来源：美联物业研究中心

2017年，东莞的调控措施主要是在新房限价升级、限购升级，和限制交易上，是一个持续加强的过程；进入2018年，主要动作包括“三价合一”、信贷收紧、限价再升级等，因年初的“三价合一”措施对二手市场影响较大，或为了避免传闻将于年中到来的粤港澳大湾区规划利好下，需求持续转投到新房市场而引发的价格波动和土地拍卖的热度，东莞在5月初宣布新房“限价”政策升级。

整体来看，2018年东莞楼市调控动作不大且集中在上半年，这可能主要出于以下三点因素：其一，东莞楼市经历持续调控，价格升势已有所放缓；其二，大湾区正式规划推迟出台，对市场的看涨预期；其三，年内土地市场的表现逐步转平，后市房价大涨的可能性低。

另外，4月18日和10月17日，东莞对全市2018年普通住房价格标注进行调整，同时发文明确，从2018年起，东莞普通住房价格标准从一年一调改为一年两调，这体现了政府对楼市价格动向的关注和对普通住房购买需求的支持。的普通住房价格标准至2019年2月28日止。

据悉自2016年2月22日起，普通住房标准不再作为房地产交易环节契税优惠政策的依据，所以普通住宅价格标准调整对于购房者已没有影响，目前普通住房标准主要用于对房地产开发企业销售普通住房及其他商品房（含非普通住房）征收的土地增值税。从年内的调整来看，一二类镇街数量明显扩张，而三类镇街数量大幅减少。

目前，东莞为粤港澳大湾区内地九城中除深广之外政策最严的地区之一，现行的限购、限贷、限售、限价情况如下：

2、土地市场：供应回升，表现前高后低

2018年，全年东莞有26宗商住用地出让，用地面积合计104.9万㎡，共获得超过245亿元的收入。具体结果如下：

“限价+竞自持”已成为东莞土拍模式的常态，伴随着调控政策收紧、土拍门槛提高，市场供求放缓，全年土拍市场呈现一个趋向理性的过程，未达限价的情况持续增长。上半年里出让的9宗地块里仅有3宗地未达限价，其中有1宗虽未触发竞自持机制，但成交价接近其限价；之后在Q3的一波卖地高峰里，10宗地仅有2宗地达到限价，但多数地块的竞争情况仍显激烈，溢价率为0%的仅有2宗；而进入Q4，7宗地块中有4宗以底价出让。

全年商住用地的成交情况具有以下特征：

1.    全市整体出让情况良好，在楼市成交趋于平淡，同时地块的出让条件、配建设置等提高的背景下，大部分地块能够成功出让。

2.    政策收紧，成交下降，企业资金能力和拿地意愿降低，全年土拍市场表现前高后低，开发商拿地渐趋理性。

3.    在市场相对平淡的背景下，资金实力强大的开发商更具能量，年内拿地企业中不乏万科、碧桂园、金地、龙光、卓越、华润等大牌，其中中交、中致为首进东莞，而华润、金地深入布局，全年通过拍地方式各取得3宗商住用地。而这些品牌房企的积极参与，体现出了东莞楼市的吸引力。

全年最值得关注的有以下两宗地块：

1.    2018WG026塘厦地块：为深圳市人才安居集团以18.84亿元拿下，这是塘厦近4年来首次出让的商住地块， 也是这家负责深圳人才安居住房建设运营的国有独资公司的首次异地拿地。该宗地需配建住宅建筑面积不少于10%比例的人才房，和不少于2880㎡的幼儿园，初步估算撇除配建后的楼面价约1.65万元/㎡。宗地处于塘厦中心城区，周边配套较为齐全，而塘厦向来吸收深圳外溢需求，价格在东莞地区走势也属坚挺。去年深圳市出台的关于住房供应与保障体系的重要文件里即提出，深圳将“开展城际合作，推动建立都市圈城际住房合作机制，结合轨道交通和产业布局，在临深片区开发建设保障性住房”，此次拿地将成为一个序幕。

2.    2018WG013凤岗地块：为万科、中交、中致、中天等4家联合拿下，由熟悉东莞市场的房企联手首入东莞的企业竞拍，以共同分担资金和风险。该宗地触发了限价，楼面价为16965元/㎡，剔除自持面积后楼面价接近2万元/㎡，而全年凤岗的新房住宅成交均价在2.5万元/㎡左右。该地块接近深圳的观澜，可通过公交+地铁对接，对于在4号线沿线的工作一族具有一定吸引力。

东莞市的土地储备较为紧张，2015年来供应持续下降，在价格持续上涨下，2018年东莞供地量回升，以通过扩大土地供应缓和市场预期，同时，竞拍热度逐步转淡，有助于稳定未来建设产品的入市价格。

3、新房市场：供求双跌，成交均价升势放缓

（1）全市：供求双跌，成交均价升势放缓

2018年上半年，东莞楼市在通过利率上浮、限价升级等措施持续收紧调控的背景下，新房供求较2017年下半年出现了明显下降，价格走势则显平稳，而下半年，在政策环境稳定、新房供求提高和结构性因素的助力下，三季度后期起新房成交均价进入一个新的上行通道，全年均价突破2万元/㎡的镇区包括长安、虎门、大岭山、凤岗、塘厦、南城等10个镇区，主要是受一级临深效应、松山湖、老城区等利好影响。

据美联物业研究中心统计，2018年东莞新建商品住宅供应43151套，较2017年下跌29.4%；网签量为44810套，下跌11.0%；成交均价为17864元/㎡，上涨8.1%。

调控收紧，投资投机需求陆续退出，新房住宅市场供求放缓，按向前推8个月的销售速度计算，年底全市新房去化周期约为10.3个月，处于健康、稳定的区间，后市价格缺乏调整压力。

2018年针对新房市场的主要措施是“限价”升级，从2017年东莞三次新房限价升级后的市场动向看，该类政策主要是起到一个稳定价格的作用，对成交量的整体影响不明显；不过，在信贷偏紧的大环境下，这一定程度影响到了开发商的推盘热情，可以看到，三季度的供应量仅小幅高于一季度。

图5：2017-2018年东莞新建商品住宅供应量价月度走势图

来源：美联物业研究中心、东莞市统计调查信息网

（2）片区：仅两片区成交量上涨，不足万套

整体来看，受政策环境和供应情况影响，各片区的成交量多有明显回落，东部产业园片区和东南临深片区是全市唯二量价双涨的片区。
根据东莞市六大片区的划分具体来看，2018年各大片区中仅有东部产业园区片区的成交过万，为10052套，同比涨幅29.1%；而2017年成交城区片区下跌17.0%，仍以9449套居于第二；去年突破万套的松山湖片区成绩下跌21.9%，成交8554套，位于第三。
各大片区的成交均价普遍上涨，其中基数的水乡新城片区涨幅，为14.1%；城区片区受本地客户青睐，8.9%的涨幅为第二高，基数的东南临深片区价格已到高位，但在年底塘厦一波翘尾行情的支持下，高位再涨6.6%，成为均价高于2万元/㎡的片区。具体来看，东莞市的新房价格分为两档：坐享深圳外溢需求的东南临深片区、地处粤港澳湾区中心的滨海片区、市中心的城区片区、和具规划利好的松山湖片区表现相近，均价在2万元/㎡左右，这四个片区的价格以明显优势领先；临广的水乡新城片区和临惠的东部产业区片区落后于大市，年内水乡新城片区价格上涨更为明显，均价超过了东部产业园片区。

全年各片区新房住宅成交量价及变动情况如下：

（3）镇区：虎门成交量，松山价格居首逼近3万元/㎡

年内东莞各镇区中，仅有不足一半的成交量有不同程度的上涨，其中东部产业园片区表现出色，黄江、桥头、东坑、常平等4个镇区的成交均有提高。

图8：2018年东莞各镇区新房住宅成交均价分布

整理：美联物业研究中心、东莞市统计调查信息网

价格方面，全年成交均价的区域为一级临深、位于珠江口东南岸的长安, 为26676元/㎡；同样一级临深的凤岗价格紧随其后，为26091元/㎡；居于第三的是享受规划利好、发展迅速的松山，为24611元/㎡；价格高于2万元/㎡的还有东南临深片区的塘厦、滨海片区的厚街、城区片区的南城、莞城、和东城等镇区。各镇区新房住宅成交均价如下：

4、二手市场：成交冷淡，价格涨幅收窄

（1）全市：成交冷淡，价格涨幅收窄

2018年东莞二手住宅市场表现走弱，全年成交量34083套，同比下跌34.7%；价格为15359元/㎡，上涨10.3%。相对新房市场，二手市场的成交受到政策的影响更为明显，“三价合一”措施、新房选择余地多、部分热点地区二手库存缺乏等，是造成二手需求不足的主要因素。同时，二手住宅价格的涨势相对2017年也有明显收窄。

图9：2017-2018年东莞二手住宅成交量价月度走势图

来源：美联物业研究中心、东莞市房产管理局

（2）片区：东南临深片区、城区片区合计贡献6成以上成交

根据东莞市六大片区的划分具体来看，可以看出，相对新房方面受供应影响，需求向东部产业园片区转移的趋势，各片区二手住宅成交分布情况相对去年基本稳定，拥有“一级临深”概念的东南临深片区和配套成熟的城区片区始终青睐，以显著优势领先于其它区域，合计贡献高于6成，可以注意到，东南临深片区虽受供应情况的影响在新房市场表现并不突出，但在二手市场中的活跃证明了“临深”概念的热度；之后的东部产业园片区和松山湖片区表现相近，占比超过3成；滨海片区、水乡新城片区的表现则明显落后。

全年各大片区二手住宅成交量占比分布情况如下：

各片区二手住宅市场价格如下：

各大片区的价格多稳中有涨，其中东南临深片区价格，为16544元/㎡，具体来看，一级临深的凤岗、塘厦居高，但受樟木头成交降幅相对低的影响，相对去年有小幅的结构性下跌；城区片区需求高、建设好，但在石碣等区镇价格拉低的作用下，价格居于第二，为15252元/㎡；松山湖片区以松山湖产业园区周边的价格最为突出，大幅推高片区整体价格，居于第三；位于第四的是连接广深、发展可期的滨海片区；临广的水乡新城片区和临惠的东部产业区片区整体价格落后于大市。

（3）镇区：成交高度集中，高于全市平均量价的分别有10个、6个镇区

东莞市二手市场成交高度集中，仅有10个镇区的成交量高于全市的平均成交（全市成交量/镇区数），其中樟木头二手成交最为活跃，以明显优势领先于其它区域，其它表现突出的区域有城区片区的东城、南城和万江，东部产业园片区的常平和黄江，东南临深片区的凤岗和塘厦等。

价格的分布情况和成交量相似，仅有6个镇区的价格高于全市，其中松山湖区域在规划发展利好下表现强势，是价格高于2.5万元/㎡的区域；其它高于平均水平的有南城、凤岗、长安等。

各镇区二手住宅成交量价情况具体如下：

5、后市展望：稳地价稳房价，2019年新房供求将保持平衡

12月24日，住房和城乡建设工作会议在京召开。据了解，会议提出，要以稳地价、稳房价、稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展。

2018年，东莞新房供求基本平衡，新房、二手住宅的价格涨幅也得到有效控制，预计2019年里楼市调控基调不变，政策将持续作用。不过，需要注意到，在年中以后新房均价有一个持续、明显的提高。另外，据消息，粤港澳大湾区发展规划将于2019年初正式出台，因此，根据区域动向，不排除明年上半年有调控有加码可能。

“稳”是各地市场的长期目标，预计2019年里，东莞将保持2018里的稳定势头，保持新房供求基本平衡，控制库存周期在10-12月左右，以避免给价格带来大幅变动压力。从推地和开发情况看，预计临深部分区镇的可供房源将有望提升。二手市场表现将延续近年走势，城区片区、东南临深片区继续挑起大梁。

二、惠州篇

1、楼市环境：大亚湾限制购房，全市房贷利率飞涨

与深圳和东莞相比，惠州除了房价值低以外，还不受限购条件的约束，但是2018年5月底，大亚湾开启限制性购房政策，对一次性购买3套以上（含3套）的购房行为采取暂缓网签，全面抑制大亚湾的投机性需求。

银行房贷利率方面，自2017年热点城市普遍收紧银根以来，2018年惠州首套住宅贷款利率迎来一轮飞涨，由年初的基准利率一路上涨至现阶段的基准利率上浮35%-40%，购房客户的月供压力明显加重。

2、土地市场：土地成交量跌价涨，“限地价、竞自持”地块出现

受层面的调控压力影响，今年惠州土地市场步入调整期，全市共成功出让164宗土地，总出让面积为429.5万㎡，较2017年下降37.3%。不过由于“粤港澳大湾区”与“深莞惠同城化”双核心战略助力，近年来惠州未来发展潜力明显上升，吸引品牌房企陆续入驻，部分地段的土地溢价率出现上涨，导致全市土地出让总金额反而同比上涨。据统计，今年惠州全市土地总出让金额为195.54亿元，较2017年上涨22.8%。

分区域来看，全市各区域分布比较均匀，其中博罗以32宗居于全市首位。具体至各类土地用途方面，全市以住宅类用地和工业用地居多，工业用地中博罗占22宗，住宅类用地则惠东和大亚湾表现较佳。尤其惠东稔山镇5月份陆续出让12宗纯住宅用地，且全被惠州市亚婆角碧翠湖实业有限公司（主股权人为碧桂园）竞得。 

在推动住房租赁市场的号召下，惠州紧跟其他热点城市的步伐，在惠城区陆续推出5宗“限地价、竞自持”的商住用地，既有利于进一步稳定土地溢价率，抑制投机行为，又有利于加大租赁住房的供应量。此外，2018年8月，惠城金山湖片区的商住用地被华侨城、华润、保利三家企业以32.69亿元联合竞得，成功获得“年度总价地王”称号。

3、新房市场：供应加速，成交量价齐涨

与周边的城市深圳、东莞相比，惠州的楼市政策环境相对比较宽松，暂不受限购政策的束缚，而且房价较其他两地有优势，所以惠州新房市场对房地产开发商和购房客户均具有吸引力，供应加速推动新房成交量价齐涨。

新房供应方面，2018年全市共新增供应17.07万套一手住宅，较2017年上升23.9%。除惠东供应速度放缓以外，其余区县的新房供应量均同比上涨，不过较偏远的龙门县供应量仍处低位。

新房成交方面，2018年全市共成交15.75万套一手住宅，较2017年上升14.0%；全市一手住宅的成交均价为1.12万元/㎡，涨速较2017年有所放缓，同比上涨2.8%。其中全市超7成的成交来自大亚湾、惠城（含仲恺）及惠阳三区。

4、后市展望：“稳”先行，料2019年新房成交量或稳中微降

2018年末召开的中央经济工作会议中强调“要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系”，表明2019年大政策环境仍以“稳”为主，不过各地可从自身实际情况出发进行宏观调控，楼市调控压力有望适当舒缓。

具体至惠州市场方面，今年新房供应加速推动成交量的上涨，而且成交量同比涨幅不及供应量同比涨幅，导致全市新房库存压力加大。同时银行房贷利率处于高位，或导致部分区域成交信心降温，预计2019年全市新房成交量或稳中微降。此外，在限价压力下，预计2019年全市新房成交均价将维持高位盘整的趋势。