中原年报：2018年深圳全市二手房住宅共成交64627套！

中原年报：2018年深圳全市二手房住宅共成交64627套！

按照中原地产分析，2018年深圳二手房市场二手住宅成交稳定  均价小幅上升5.4%，量价齐跌，市场下行调整，731新政为分界点，中原三大指数由升转跌，250-500万总价成交占比超5成，深户购房占比继续提升，低租金区域租赁占比显著上升。

二手住宅成交稳定  均价小幅上升5.4%

2018年全市二手住宅共成交64627套，面积约531.2万平，成交套数较2017年上升1.6%。中原领先指数881.3，均价52321元/平，较2017年增长5.4%，涨幅较2017年略有扩大。2018年调控加码愈加频繁，深圳也多次出台政策遏制房地产市场投资。
上半年二手市场有量价齐升趋势，但是三价合一出台对二手市场打击较大。下半年731新政也出台，限售政策让市场真正走冷，步入量价齐跌的调整阶段。虽然下半年价格调整，但是由于上半年上涨，全年二手均价仍然较2017年有所上升，2019年二手价格预计仍将延续调整趋势。

二手量价由升转跌   市场下行调整

2018年开年二手市场延续2017年底的高成交量，除2月份春节假期影响外，上半年成交量基本延续了17年底走势，同时二手价格也随成交量的上升而逐步攀升。从成交上看，上半年的三价合一政策对市场成交的影响有限，短期虽有变化但影响不大。

2018年市场的转折点在于731新政，由于备案的延迟性，从成交来看，自9月开始，二手成交量价开始由升转跌，市场步入调整，成交量至年底依然维持在低位。

731新政为分界点  中原三大指数转跌            

2018年中原三大指数受到政策面影响较为明显，上半年三大指数基本呈现上升趋势。中原经理指数基本维持在55%以上，高峰期在66%；报价指数由年初的40%上升到年中的54%，3月底三价合一政策对指数影响有限，指数短暂回调后快速回升。从价格走势上也可以看出，中原领先指数上半年维持上升趋势，未有回调，走势较强。

而随着下半年政策的进一步收紧，监管趋严，特别是731新政后，市场走势掉头往下，中原领先指数连续5个月下跌，经理指数也由高位下滑，至年底已跌至50%的荣枯线附近，而报价指数走势基本相同，年末也跌至30%的荣枯线附近。

受均价上升影响   套均总价上升至488万

2018年深圳二手套均面积与2017年持平，为85平。受到三价合一政策影响，非普通二手住宅税费增加明显，90-144平改善型需求成交占比略有减少。下半年731新政，限售政策去投资化更加明显，受投资客欢迎的小户型成交也受到影响，因此，套均面积变化并不明显。
从总价上看，2018年二手房价格从升转跌，下半年下行明显，但是全年来看，二手均价较2017年仍有上升，因此套均总价较2017年有所增加，为每套488万元。

250-500万总价成交占比超5成

由于近几年房价的快速上升，低总价房源迅速减少，250万以下总价段每年都呈现大幅下滑趋势，而250-500万总价段上升趋势显著，500万以上总价段占比也呈现逐年攀升的趋势。但是2017、2018年二手价格涨幅大幅缩小，房价保持稳定，成交总价的分布趋势变化也不明显。

150万以下总价段分布继续下滑至4%，占比，但降幅已经大幅缩小；150-250万占比微幅上升，占比17%；而250-350万价段占比结束了连续5年的上升，占比下滑1%至25%；350-500万占比继续上升至26%；250-500万占比共计51%。

2-3房成交占比近七成

市场成交主体以2-3房为主，占比达到69%。2房成交占比继续上升，达到35%；3房占比则小幅下滑至34%；改善型的大户型4房及以上

成交占比也下降。

1房成交占比在2017年下滑后，2018年小幅回升。在市场下行调整阶段，1-2房的低总价房源更受欢迎，改善型大户型购房者则更加谨慎。

深户购房占比继续提升

从户籍购房比例来看，深户购房占比继续提升，内地购房占比则逐年下滑，香港购房占比与2017年持平，广东（除深圳外）购房占比则小幅提高1%。

2018年深圳限购政策依然严格，三价合一、731限售政策加码后，市场去投资化，短炒客户离场，深户刚需人群购房提升。同时上半年粤港澳大湾区利好不断，深圳作为大湾区中心区位，前景广阔，大湾区其他城市到深购房略有提高。

26-35岁购房占比近5成

深圳购房成交年龄主要分布在26-45岁之间，占比超过82%；其中26-35岁占比近47%，较2017年下滑近10%；而36-45岁占比35%，提升6%；46-55岁占比11%，提升近4%。80后依然是购房主力人群，房价攀升下，低年龄段资本积累尚不充足，购房年龄继续上升。   

虽然三价合一政策出台后到正式实施前，为避免政策带来的高税费，大量人群于政策实施前购房，无论是改善性需求还是投资者，无名额人群倾向于利用父母名额购买，导致了2018年大龄购房比例大增。但是去除三价合一期间影响，数据依然显示，36岁以上三个年龄段购房比例上升，35岁以下仍然下降。购房年龄731新政对当然从整体趋势上看，35岁以下购房比例呈现整体下滑趋势，而36岁以上年龄段购房占比逐年上升，购房年龄逐年提高的趋势未改变。

二手成交向核心区域转移

从二手住宅成交占比来看，龙岗由于低单价成交占比，占比达到22.9%，但是下降2.1%。一方面，2018年东进战略受关注下降，而粤港澳大湾区、大空港概念更为火热，因此，龙岗区域成交下滑，而宝安区域收到更多关注，成交也小幅提升。

南山、福田、罗湖成交占比都小幅上升，盐田基本与2017年持平。2018深圳政策调控力度加大，市场下行调整，而核心区域物业、名校物业保值能力更强。因此在市场表现不佳、预期也下行的情况下，市场更加倾向于核心区域。

仅盐田价格累计下滑

2018年全年各区二手住宅价格累计涨幅（1月-12月价格涨幅）仅盐田区下跌，其他各区都上升。虽然2018年深圳政策调控加码，但是上半年市场表现较好，二手量价齐升，下半年下行调整，价格也出现下滑，但是下滑幅度不及上半年涨幅。虽然目前房地产市场政策收紧，市场成交下滑，但是二手价格依然保持一定增长。盐田由于上半年涨幅较小，而下半年跌幅更为明显，因此，盐田全年累计下跌4.3%。
涨幅的区域为南山区，累计上涨5.8%；其次为龙华和福田，分别累计上升2.8%和2.4%；而累计涨幅较小的为宝安和罗湖。

长租公寓助推租金上涨  低位回升

2018年长租公寓继续发展迅猛，政策扶持力度大，资本进入十分频繁。长租公司收储房源竞争加剧，成本提高，促使租金上升。加上长租公寓收储房源装修等花费时间较长，市场可租赁房源也有下滑趋势。

租金全年基本保持稳步上涨，四季度以来，租赁市场问题频出，长租公寓盈利艰难，资本也更为谨慎，加上年底租赁需求下降，租金基本保持稳定。随着租金的上升，房价的下滑， 低位快速回升。

盐田租金涨幅

2018年深圳市场租金基本保持上升趋势，截至12月，全市租金为72.3元/平∙月，累计上涨9.6%。

盐田和福田租金领涨全市，盐田由于其低租金，在租金快速上升阶段优势明显，2018年盐田区租赁明显增加，也导致盐田区租金涨幅较大，累计上升幅度达到13.9%。福田全市租金，租金为111.8元/平∙月，2018年累计涨幅达到11.3%。

低租金区域租赁占比显著上升

从各区租赁占比来看，福田、南山租赁占比显著下滑，宝安略有下降；而盐田、龙岗、罗湖、龙华租赁占比则明显上升。其中，福田租赁占比仅为13%，下滑近6%；南山租赁占比12%，下滑2%。核心CBD由于租金基数高，涨幅明显，越来越多租客向低租金区域迁移。这也导致了龙岗租赁占比达到32%，上升4%；盐田租赁占比也达到11%，上升3%；龙华租赁占比7%，上升近2%。

全市租赁热点楼盘

全市租赁较热的15个楼盘中，有11个在龙岗区，其中布吉区域又具有明显优势，有7个。在租金飞速上升的2018年，租客对租赁价格的敏感度进一步提升。

布吉区域由于其地理位置，交通较为发达、便利，而租金水平相对有优势，多数楼盘单位租金在45-60元/平之间，因此受到租客的欢迎。
百仕达花园三期由于其学位优势，一直以来都是租赁热点楼盘。

核心区域福田、南山只有皇御苑上榜，租金也达到105元/平。

从总价上看，近半套均总价在4000以下，丽湖花园甚至未达到3000。

套均面积来看，多数为70-90平的2-3房，单身居住依然以关内的单身公寓为主。

总结与展望

二手房

2018年上半年二手成交量价呈现上升趋势，为稳定房价，防止房价过快上涨，深圳出台“三价合一”抑制二手价格，但影响有限，下半年731新政出台，极大的打击了投资客炒房。同时下半年中mei贸yi战加剧升级，外围经济环境恶化，国内经济下行压力增大，人民币贬值压力增加，国内投资意愿降低，市场由此步入量价齐跌的调整阶段。

多地开发商降价销售，深圳开发商年底也进行适度让利。新房由于限价，部分楼盘的价格与二手相比优势明显，因此，二手成交更加低迷。但深圳长期投资价值依然具有优势，对于非急售的业主来说，并不会进行大幅降价销售，而购房者对于下行调整阶段的价格有下降预期，导致了二手流动性进一步下滑。预计在限售政策不放松的情况下，2019今年上半年二手成交量将继续低位徘徊，下半年将有机会呈现温和上涨趋势。

租房

2018年租赁市场蓬勃发展，长租公寓继续受到政策、资金的支持推动，只租不售或增加限售年限用地供给明显增加。
资金的过快涌入带来了非常多的问题，租金上涨过快、租金贷、甲醛等安全问题，下半年政府也逐步加大长租公寓监管，完善法律法规，遏制租金过快上涨。今年租金在监管趋严和资本进入放缓的背景下，租金将趋于稳定。