话题七：国家一系列政策对房市及个人的影响？

主持人 陈周科

世华宝安A区长安B区福永国惠康一行卢正善

世华地产侨城豪宅区B区纯水岸一行 谢启成

世华地产商业部CBD.C区国会大厦二部黄招林

世华地产侨城豪宅区B区纯水岸三行 琳

陈周科：我们进入下一个话题，刚才各位谈到个人对市场的把握重要，更容易为客户服务。从2009年12月份，我们看到国家在房地产方面出台一系列政策，从国11条到1月初二套房首付不能低于40%，还有银行在二套房利率有所收窄，我们也看到两会，听说北京和深圳会作为物业税征收的试点城市，这些政策性的因素会导致客户一定的观望情绪，在二手房这边一月份的成交量有所下跌，各位作为二手房的经纪人，您认为一系列的政策对我们现在的成交造成怎样的影响？到底国家出台政策，你们作为经纪人是怎么看的？

琳：主要是抑制投机性子，因为国家的贷款政策主要是提高客的首付比例，如果银策第二套房已经调整了，包括各大银行都强制按照国家政策执行，现在我们手上的客户，投机客很少见，但比较大的客还持续找房子。还有一点，今年是我们公司的质量年，2010年刚需的客户群体多一些，对我们客户的类型转变也很大。纯住宅的楼盘会成为今年年初的热点。

陈周科：琳负责侨城豪宅区的经纪人，您觉得国家从去年12月到现在出台的一系列政策，包括粤4条等等，对豪宅成交会不会造成影响？

琳：过去我们一个月走的楼盘是30套-40套，很多是的，月初走的楼盘是5套-6套左右，从量上缩减了很多，但这是开会时机和二月份春节时期的带动。但豪宅的交易一直很稳定，因为我们成交的客户，大部分属于刚需的自住客为主。

陈周科：2009年的情况呢？

琳：2009年成交的类型有一部分是投机客。

陈周科：比例怎么样？

琳：自住客和投机客各占1/4，投机客大一点。

陈周科：豪宅的贷款，银行是怎么放的？

琳：银行贷款强制按照国家的政策，我们面对的很多是置业的，但豪宅很少有置业的，是豪宅对客户的实力要求比较高。

陈周科：现在那一个的豪宅市场怎么样？

琳：这一个月的豪宅市场没有像普通住宅的小阳春出现，豪宅的反映比较低，其他楼盘稍微慢一些。豪宅主要是客的反映，大的客才会关注豪宅，成交量才比较大，去年的普通住宅没有豪宅的成交比例大。普通住宅的走盘量要比豪宅的走盘量大。

陈周科：购买豪宅的客户心态怎么样？

琳：毕竟是刚需住宅，深圳市豪宅对比以后，看过房，了解社区配套，长期看好的客户会选择我们这里，因为我们的开发商每十年都有一个产品规划，陆陆续续的产品规划会给自住客和客带来很多的信息。

陈周科：侨城豪宅的均价是什么价位？

琳：四万至七万不等，别墅是十万至二十万。

陈周科：政策调整到现在有没有变动？

琳：基本没有变动，政策调整对豪宅的变动不是很大。

陈周科：刚才您谈到普通住宅出现小阳春，现在的豪宅市场相对于2009年有一定的下跌吗？

琳：量会下跌，因为2008年深圳市的比例，每一年刚需的量2009年已经释放了，2009年的量比正常高一些，2010年3月份走了4、5套，这是豪宅比较正常的量。

陈周科：刚才您说到价格方面，是什么因素大致的？现在豪宅的均价是合理的价位吗？

琳：如果与香港比较，同等的楼盘价位差距还是很大的，同样品质的楼盘在香港是十五万/平方，但深圳这种性价比的楼盘被很多人低估的，我们楼盘的性价比和香蜜湖等几个的楼盘相比价格差不多，但我们的是比较大的。

陈周科：刚才谈到一系列政策对市场的影响，你觉得对个人的发展有没有影响？

琳：其实对我个人的发展影响不是很大，无论从2008年低峰期到2009年或者是2010年，像我们这种的楼盘客和自住客，他们的经济实力都是有实力的，是2009年成交的客户跟2008年不一样，2008年投机客多一点，2009年客多一点，所以他们的资金实力都比较高。

陈周科：下面请哪位谈一谈政策方面对成交造成的影响？

黄招林：在商业这一块，住宅首付提高对商业更利好，为什么这么说？商业本身的首付就要五成，从来讲，商业比住宅的租金要高一些，所以很多人考虑住宅还是商业，如果首付比例差不多，他可能会选择商业。刚才琳谈到香港豪宅价格和香港的价格，从写字楼来说差别更大了，香港的高档写字楼是50万/平米，深圳只有1/10的价格。包括北京、上海也是一样，他们以日租金算价格，卖价也是一样，上海的写字楼都是十多万/平米，而深圳的只是四万元/平米，所以很多人选择商业。

陈周科：去年11月出台了政策，取消了限外令，对商业有没有影响？

黄招林：1月1日开通限外令，12月份、1月份、2月份都有外籍人士过来买物业。包括商铺、写字楼。

陈周科：是哪个区？

黄招林：东门也有，车公庙也有。我们代理了东门的一手楼，效果不错，车公庙的创建大厦效果也是很好，买家基本上都是香港人。

陈周科：国家对住宅的政策有所抑制，很多人会不会商业？

黄招林：近一周的厂房、写字楼成交额比较多，成交额都在一千万、两千万以上的大项目，现在买整栋的多了很多。

陈周科：租呢？

黄招林：每年一月份写字楼的租赁都是很火的，一年之计在于春。

陈周科：今年商业和去年同期相比，无论成交和价格方面的情况怎么样？

黄招林：就目前来讲，政策还是偏向商业，商业只能做十年贷款，如果没有出台一些负面的信息，我相信商业在今年还是比较活跃的。

陈周科：业界人士谈到，今年是年，您怎么看待？

黄招林：我也会这看，从商铺包括写字楼的成交，今年还是会比较好。

陈周科：这么好的商业市场，对您个人的发展来说，您有没有信心做好成绩？

黄招林：打起的精神，提升自己的专业和服务意识应对商业市场。

陈周科：请董海洋谈谈。

董海洋：我觉得会对成交造成一定的影响，很多客户观望的情绪比较浓。

陈周科：您指的是关外哪个区？

董海洋：宝安区。整个关外都有影响，因为大家都在看两会，看国家如何调整银行信贷的情况。

陈周科：您认为国家未来还会出台政策调控吗？

董海洋：会调控一些投机和的客户。

陈周科：现在刚需比较多，既然存在那么多刚需买房，国家为什么还会抑制？

董海洋：国家是抑制客和投机客，至于套房子，如果比较的客户，利率和税费和以前一样，利率七成，税费也没有变。国家抑制中产，资产比较雄厚的人炒作房产。

陈周科：您现在负责宝安区，今年1月、2月、3月市场的情况？

董海洋：2月份的市场，因为过春节了，2月份市场下滑了很多，但3月份市场出现了回暖，出现一个小阳春。

陈周科：您所说的小阳春指什么？

董海洋：相对1、2月份，但比起2009年11、12月份，量还是下跌的。

陈周科：和去年同期的情况相比？

董海洋：和去年同期的情况差不多。

陈周科：对于今年的市场情况，您觉得对个人的发展会不会有影响，将来应该怎么做？

董海洋：国家出台这样的政策，对我们没有多大的影响，因为要买房的人还是要买房，只是客少了一些，缺少了这些顾客，成交量会有所下跌，但正常的换房和次置业的顾客还是很多的。随着关外的配套设施、，周边环境逐步跟上以后，成交量应该会稍微下跌一点，因为2009年是因为国家政策的优惠，实际上市场还是很大的，只是投机和的顾客少了一点。

陈周科：哪个楼盘卖得已经好？

董海洋：海上城。

陈周科：价格怎么样？

董海洋：一万三、四。

陈周科：宝安区二手价格的走势如何？

董海洋：均价一直往上涨，现在稍微回调一点，应该是理性的回归。

陈周科：你认为合理价格是多少？

董海洋：宝安区的合理均价应该在一万二、三左右，因为配套都起来了。

陈周科：这个价格比2008年谷的时候升了多少？

董海洋：升了三千块钱左右，2008年不是整个中国，而是整个的经济比较困难，现在这个时候想再回到2008年是比较困难的，比2008年谷的时候涨了三千，我觉得是比较理性的，基本上没有泡沫。

陈周科：谢经理现在负责哪一块？

谢启成：我在华侨城。

陈周科：政策对你们的成交有没有影响？

谢启成：使客户出手更谨慎了，成交量放缓了，这是的影响。成交套数比以前少了蛮多，超过70%。

陈周科：您作为团队的经理，在这样的氛围中您如何带领团队应对市场？

谢启成：我们不能等待市场再次活跃，我们觉得现在要改变的策略是加大自己的网络，所谓网络就是产品更加多样化。刚才各位也提到，今年是商业的年，我们很认同这一点，所以今年的商业比住宅来得更好做一些，而且成交量会更大一些，我们也向商业靠拢，拉动一些商业相关联的业务。第二，因为今年的自住客成交比较火热，自住客的成交标地是三百至五百万，我们会扩展这一块的业务。

陈周科：现在深圳各大区域的豪宅市场情况是一样的吗？

谢启成：政策不管对普通住宅和豪宅都会有影响，豪宅的影响比较大，深圳各个区域的豪宅影响比较雷同，作为华侨城的影响相对会小一点，因为一直以来华侨城的价格比较稳健，就是因为它的涨幅，在过去一年来的涨幅不是大，而且有一定的价值在后面，因为后期还有很多产品待开发。

陈周科：红树湾的豪宅在去年比较火爆，现在的情况怎么样？价位方面有没有调整？

谢启成：红树湾和华侨城还是不一样的，它是两个。红树湾去年是由于中信·红树湾一手房的带动下，价格涨幅比较大，红树湾交易当中客占的比例大。

陈周科：是不是意味着泡沫比较大？

谢启成：2009年不是投机客还是客，意味着他们的资金实力比较强，他们的抗跌性也比较强。

陈周科：卢经理主要负责福永，政策对你们区域的影响怎么样？

卢正善：政策对我们还是有一定的影响，因为我们那边的价码小，大概在三十万至六十万之间的价格，超过一百万的价格比较少。是三十万至五十万之间的，因为的工厂比较多，都是工厂的管理人员，目前的政策使这部分人形成一定的观望，政府对于、投机的都很少，这是我的感触。

陈周科：刚才您谈到观望，观望的客户群体主要是客吗？

卢正善：主要的是住家客，因为那边都是厂家比较多，客没有看到合适的，如果有合适还是会出手，因为今年年初客还是有一些活动。

陈周科：那边房子的价格在三十至四十万，算是比较低的，房子的均价是什么样的？

卢正善：均价保持比较稳定，反而有一个比较突出的，我们那里也有一个别墅，每月少涨了二十万，我们2009年12月份进驻那边，每一套别墅都涨了五十万至一百万。

陈周科：我们知道深圳外来的年轻人比较多，那边的租赁市场怎么样？

卢正善：还是挺活跃的，从各个行业的了解来说租赁市场比较好，是、写字楼，那边没有很好的写字楼，只有土建楼而已，租赁是比较好的，住宅也相对比较活跃。

陈周科：卢经理作为带团队的精英人士，您认为对今后的发展有没有影响？

卢正善：政策出来对很多人都有影响，但对我们老员工来说没有影响，有些本身对行业比较陌生，可能有一些影响。

陈周科：那边市场未来的发展情况怎么样？

卢正善：该开发的，在宝安西乡开发得差不多了。

陈周科：配套怎么样？

卢正善：政府有很好的规划，近两年比较重要的就是福永机场那一块，未来的发展还是好的。

陈周科：对于2010年的市场，您认为整体的成交量和价格方面是什么样的走势，您是如何预判的？

卢正善：那边的成交比2009年还要上涨一些，为什么呢？2009年的价码，的涨了两三千，低端也涨了一千多，今年涨的不是很大，但成交也不会像2009年那样，因为今年从工厂的效益来讲都是可观的。

陈周科：下面我们讨论一个话题，对今年市场的看法，董海洋你怎么看待关外今年的市场？

董海洋：就我们而言，2010年的市场比2009年下挫一点，但比2008年好很多。2008年是整个地产界的冰冷期，2009年是爆发期，会比较，2010年可能回归一些。刚才2009年会讲到，2009年投机的该出手已经出手的，者顾客都是资产比较雄厚的，随着我们的配套设施齐全之后，价格会稍微下挫一点，不会有太大的增长和下降。

陈周科：您认为今年会维持什么样的价位？

董海洋：宝安区的价位在一万四至一万五左右。

陈周科：现在的价格呢？

董海洋：现在的价格和全年的价格基本持平，不会有太大的涨幅和跌幅，今年主要是刚性需求和换房，价格不会有太大的波动。

陈周科：政策对刚性需求没有产生影响吗？因为前两个月也有调整存款准备金，对房市没有影响吗？

董海洋：房子的主要用途是居住，而且它可以保值，大家会关注央行的信贷和准备金，这些都是比较敏感的。换房的都是已经有房子的，相对来说有一定的经济基础，他在换房的时候也会提早一点，因为深圳总体的人口数量比较多，换房的需求也是很多的，我们那一块的配套设施和周边环境日渐变好，他们也会选择在那一块置业，主要的就是这两点，不会太快的下降，会稍微下跌一点，但不会太多。

陈周科：据我了解，宝安区和前海、后海作为深圳第二个区，对于未来的房价有很多上涨的支撑。

董海洋：总体有很大的，但在2010年的环境下，两会和2009年房价过快上涨，导致大部分买房的群体，大部分市民，他们觉得房价太了，有太大的泡沫，他们选择观望一下，等一等，再加上国家的政策，他们会犹豫一下，2010年不会有大涨大跌，在政策和市民的心理环境下，2010年配套之后，价格还有很大的涨幅空间。

陈周科：黄招林刚才说到比较看好今年的商业市场，您认为今年商业市场的成交涨幅是什么样的？

黄招林：经过2007年和2008年的市场，这三年市场应该会比较理性、健康的发展，晚上涨一两千就不太可能了。

陈周科：琳有什么看法？

琳：2010年的市场不像2009年涨得那么快，会比较平稳一些。分个别楼盘来讲，整体涨的可能性也是有的，因为2009年涨得过快，把2010年涨幅度拉了很大，2010年不会跌到哪里去，从刚需和通胀，还有GDP的保8，我觉得2010年的市场不会大起大落。

陈周科：谢经理有什么看法？

谢启成：今年的房地产市场会比较理性，至于涨还是跌不是我们能左右的。

陈周科：您所谓的理性是什么样的状况？

谢启成：购房者会更理性的考虑了，所谓的健康就是今年不会有太多盲目的客户出现了，会综合自身各方面的能力来考虑。