中原深圳楼市月报：1月楼市供需下滑 成交低迷！

中原深圳楼市月报：1月楼市供需下滑 成交低迷！

按照中原地产对1月深圳新房市场总结如下，网签数据显示，1月新房住宅成交2499套，环比↓25.96%。1月成交均价为54112元/平，环比上月增加了52元/平。根据市场监测，2019年1月开发商推盘意愿极低，住宅供应骤降，另受春节假期影响，访客量大幅下降，客户购买意愿较低，供需齐下降后，市场成交低迷。2019年国内外经济形势严峻，货币政策趋向宽松，尽管对楼市投机行为管控严格，但短期内市场观望情绪浓厚，加上部分市场需求在年前得以释放，预计市场回暖仍需要一段时间，楼市调控不放松情况下，住宅均价仍将维持稳定。

网签数据显示本月商务公寓市场成交均价环比上升1.07%至63083元/平；成交量环比下降7成，仅成交568套；成交面积3.31万平，环比下降72.90%。一方面受春节假期影响，部分深圳常住居民返乡过节，市场需求有所下滑；另一方面2018年四季度公寓供应集中释放，同时春节前新房市场关注度下降，开发商推盘意愿偏低，因此成交量下滑显著。预计二月有多个公寓项目开盘入市，新项目的入市或能促进市场成交。

1月一手豪宅共成交445套，环比↓61.8%；成交均价为88786元/平，环比↑5.4%。受华润城润府和中洲湾项目小户型产品的影响，一手豪宅成交总价段在1000万以下豪宅成交占比为45.62%，环比上升10.60%。而1000万-2000万价段的豪宅成交占比，为51.91%，此价段内成交香山美墅·云颂成交相对活跃。受宏观经济影响，客户对购入豪宅项目的情绪转向观望情绪，预计高总价的大户型豪宅项目去化将承压。

宏观经济·政策

多部委联合发布促进强大国内市场的实施方案

广东发布小微企业普惠性税收减免政策

福田棚改门槛下调至“双95%”

M2增速上升

多部委联合发布促进强大国内市场的实施方案

2018年1月28日，国家发改委联合多部门联合印发《进一步优化供给推动消费平稳增长促进形成强大国内市场的实施方案（2019年）》的通知，方案指出，要多措并举促进汽车消费，完善托幼等配套政策鼓励居民按政策生育，促进家电产品更新换代，持续深化收入分配改革，提出满足农业转移人口市民化住房消费需求。加快发展住房租赁市场，发挥国有租赁企业对市场的引领、规范、激活和调控作用，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。

央行：决定调整普惠金融定向降准小微企业贷款考核标准

自2019年起，将普惠金融定向降准小型和微型企业贷款考核标准由“单户授信小于500万元”调整为“单户授信小于1000万元”。这有利于扩大普惠金融定向降准优惠政策的覆盖面，引导金融机构更好地满足小微企业的贷款需求，使更多的小微企业受益。

国常务会议：推出针对小微企业的普惠性减税措施

1月10日，会议指出将大幅放宽可享受所得税优惠的小型微利企业标准，对其年应纳税所得额不超过100万元、100万元到300万元的部分分别减按25%、50%计入应纳税所得额，使税负降至5%和10%。这一优惠将覆盖95%以上的纳税企业，其中98%为民营企业。主要针对小微企业、个体工商户和其他个人的小规模纳税人，将增值税起征点由月销售额3万元提到10万元。

《河北雄安新区总体规划（2018—2035年）》获批

国务院：批复同意《河北雄安新区总体规划（2018—2035年）》

1月2日，国务院发布《国务院关于河北雄安新区总体规划（2018—2035年）的批复》。批复指出，经中共中央、国务院同意，原则同意《河北雄安新区总体规划（2018—2035年）》。总体规划是雄安新区发展、建设、管理的基本依据，必须严格执行，任何部门和个人不得随意修改、违规变更。批复对紧扣雄安新区战略定位、有序承接北京非首都功能疏解、优化国土空间开发保护格局、打造优美自然生态环境、推进城乡融合发展、塑造新区风貌特色、打造宜居宜业环境、构建现代综合交通体系、建设绿色低碳之城、建设国际一流的创新型城市、创建数字智能之城、确保城市安全运行等提出指导性意见。

广东发布小微企业普惠性税收减免政策

1月25日，广东省财政厅发布了《关于我省实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（粤财法〔2019〕6号），增值税小规模纳税人可享受城市建设维护税、教育费附加、地方教育附加、印花税的减免优惠政策。为落实小微企业普惠性减免政策有关事项，对增值税小规模纳税人减按50%征收资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。

广东增值税附加税减税政策解读

中原观点：

广东省（粤财法〔2019〕6号）（以下简称该文件）中指出在50%幅度内对资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加进行减征，该减征幅度上限50%并且根据各区各市自行安排。该通知推出后，被市场解读为房地产交易增值税减半，楼市交易税收减免，政府隐性楼市松绑，其实这种解读是在以偏概全。本次减税幅度本身不大而且也并不针对房地产，只是在对部分税种优惠减免过程中波及了部分过户税种，使得有交易过户相对“优惠”的错觉，官方通过非正式渠道解释自然人并不在此次减税范围内，但根据《国税总局令50号》第二十九条，严格意义上来说，应税销售额超过小规模纳税人标准的其他个人，按小规模纳税人纳税。能肯定的是本次在明确中央授权的范围内，官方预计本次广东全省预计减税总额为95亿，占增值税纳税人的80%左右，占2017总税收额的0.4%。

福田棚改门槛下调至“双95%”

深圳出台金融人才专项支持政策

《深圳市支持金融人才发展的实施办法》正式发布。其中，在对金融人才个人方面，《办法》以分类、分层和分布培养的思路，推进百千万金融人才培养工程，并以每年10万元/人的标准给予费用资助。对在深金融机构、协会、研究院所等方面，给予一次性100万元人民币奖励。

福田棚改门槛下调至“双95%”

1月11日，福田区人民政府印发《深圳市福田区棚户区改造实施办法（试行）》，并于2019年1月起正式施行，有效期3年。相较于意见稿，此次《办法》将立项门槛比例下调至“双95%”，与罗湖区、宝安区、南山区保持一致。

罗湖

2019年1月7日，罗湖区教育局发布《罗湖区2019年义务教育学位申请预告》表示，该区公办学校学位将出现较大缺口，非深户籍临时购房、租房的将不受理申请，2019年开始，全区所有公办小学、初中实行学区住房学位申请锁定。

CPI增速及PMI双降

2019年1月CPI同比增速为1.9%，较上月降低0.6%；官方制造PMI为49.5，较上月增加0.1%。

M2增速上升

1月末，广义货币(M2)余额186.59万亿元,同比增长8.4%，增速比上月末高0.3%；狭义货币(M1)余额54.56万亿元,同比增长0.4%，增速比上月末低1.1%。

新房市场

住宅占比高达76%

新房住宅供应骤降

公寓成交量下滑七成

1000万-2000万豪宅成交占比过半

新房市场整体网签量价齐降

住宅占比高达76%

1月新房市场七个项目获批、仅一项目入市

访客指数直线下降

住宅占比高达76%

1月新房市场共成交3300套商品房，环比↓47.3%，其中住宅占比76%，公寓占比17%。市场低迷时，住宅成交占比大幅增加，可见新房市场住宅产品相比公寓、商办及其他表现更为稳定。
1月豪宅成交445套，环比下降61.8%。

新房市场整体网签量价齐降

网签数据显示1月全市新建商品房共成交3300套，环比↓47.3%；成交面积为32.41万平，环比↓53.1%，成交均价为51984元/平，环比↓9.1%。

新房市场七个项目获批

1月新房市场共七个项目获批，其中观禧花园住宅为保障性住房。

新房市场仅一项目入市

1月份各楼盘促销力度减弱，具体表现为部分项目转介点数下调、甚至停止转介、房价优惠力度减弱。2018年四季度开发商抢着开盘入市跑量，然而进入2019年，开发商推盘意愿极低，一方面是受春节影响，客户购房意愿逐渐下降，另一方面是国内外经济形势不明朗，部分楼市调控趋向宽松，市场观望情绪浓厚，1月新房市场仅一项目开盘入市。

访客指数直线下降

1月开盘项目骤降，部分客户准备返乡，购买意愿持续下降，楼盘访客指数随之直线下降，春节期间部分楼盘营销中心关闭，访客指数是降至3.17。

新房住宅网签量环比下降25.96%

住宅供应骤降，住宅开盘去化率约17%

新房住宅网签均价环比增加52元/平

五区成交均价上涨，三区下降

六区成交面积环比下降，两区上升

天汇城二期成交套数

住宅供应骤降

1月有三个住宅项目获批，其中观禧花园住宅为保障性住房，石厦花园 在无前期认筹的情况下低调开盘，君胜熙珑山花园无任何开盘活动，低调顺卖，开发商推盘积极性极低，住宅推售骤然下降，但由于观禧花园和君胜熙珑山花园均为大体量住宅项目，1月批售量为33.0万平，环比↓3.94%。

新房住宅开盘去化率约17%

1月仅一个住宅项目开盘入市，新房住宅开盘去化率约17%。

新房住宅网签量环比下降25.96%

网签数据显示1月新房住宅成交2499套，环比↓25.96%。1月成交均价为54112元/平，环比上月增加52元/平。

一般情况下，年底开发商冲刺业绩，往往加大促销力度，总能带动一波成交量的上升，而1月开始楼市进入淡季，成交量大幅下降。

新房住宅存量持续下降

截至2019年1月底，深圳全市新房住宅存量为320.1万平，环比↓7.6%，按照过去一年平均成交量计算，去化需13.27个月。
住宅均价环比增加52元/平

新房住宅均价在2013-2014年缓慢上涨，2015到2016年井喷式增长，2016年10月政策调控后住宅均价极其稳定，始终维持在极小范围内变动。1月新房住宅成交均价54112元/平，环比上月增加了52元/平。

五区成交均价上涨，三区下降

1月网签数据显示，五区成交均价上涨，龙岗区上涨幅度，其次是盐田、宝安，而龙华、福田、罗湖三区均价小幅下降。
龙岗区本月网签的银领公馆、大族云峰成交均价较高，拉高了整体均价。盐田区仅半山悦海花园、佳兆业山海城家园两个住宅项目网签，其中半山悦海花园网签均价更高，区域成交均价受两项目网签比重影响较大。

六区成交面积环比下降，两区上升

从区域成交面积上看，六区成交面积环比下降，仅光明、罗湖两区成交面积环比上升。12月光明区宏发天汇城开盘入市，勤诚达正大城加推，两大体量社区项目市场关注度较高，去化较为理想，以致光明区成交面积环比↑45.2%至4.56万平，占比18%。
从区域成交均价来看，八区成交均价都比较稳定，变动幅度都较小，龙岗区成交均价。

8万以上占比连续两月小幅下降

受限签影响，各价格段成交占比相对稳定，但8万以上价格段成交占比已经连续两月小幅下降。
1月网签数据显示，除了8万以上高价段占比有所下降外，其他价格段占比均略有上升。

60-90平刚需户型占比一半

从成交户型面积段来看，1月45平以下、45-60平、60-90平面积段占比均有所增加，而90-144平、144平以上面积段占比略有减少，其中60-90平刚需户型占比一半。

从面积段成交价格来看，主力户型60-90平面积段成交均价环比上涨4.87%至48589元/平，90-144平面积段成交均价环比↓2.55%，144平以上面积段均价环比↓3.35%，成交占比较少的两面积段成交均价与上月基本持平。

6万+成交面积占比连续两月下滑至28.6%

1月网签住宅项目共69个，其中有6万+成交记录的楼盘有24个，安居房1个。

1月新房住宅6万+楼盘共成交598套，占全市成交套数的23.9%；6万+住宅楼盘成交总面积为7.2万平，占全市成交面积的28.6%。

天汇城二期成交套数

1月网签数据显示，天汇城二期、万科星城两项目网签套数超过280套，其中天汇城二期以287套位居住宅项目网签套数10榜首。

1月10楼盘共成交1405套，占全市成交套数的56%。10榜单中沙井片区楼盘占据三席。

华润城润府三期成交金额

网签数据显示，华润城润府三期以13.00亿成交金额位居住宅项目成交金额10榜首，相比上月减少了2.97亿元，但是12月其仅排名第

三，可见1月整体市场成交下滑明显。

1月住宅成交金额10楼盘成交金额共计85.32亿元，占全市住宅成交金额的63%，占比上升了5个百分点。

开发商成交面积10

1月万科以4.2万平的成交面积位居开发商排名10榜首，万科网签的住宅项目有万科星城、万科香蜜府、深国际万科和风轩，其中深国际万科和风轩为深国际与万科合作项目，其成交面积均分。

1月10开发商成交面积共计15.4万平，占全市成交面积的61%，行业集中度明显。

万科获开发商排名双料

1月网签数据显示，万科成交面积4.2万平，成交金额达到25.76亿元，获得开发商成交面积、成交金额10双料。

1月10开发商成交金额共计64.57亿元，占全市住宅成交金额的65%。

二月潜在计划入市项目

预计2月潜在计划入市项目共十三个，具体项目入市时间有待进一步跟进。

根据以往经验来看，一季度为楼市淡季，开发商推盘节奏明显放暖，2月潜在计划入市项目仍以住宅为主。

数据