深圳拆除重建了有了新的规定 增加了计划调整计划调出两个章节！

什么房屋可以拆除重建？

深圳拆除重建有了新的管理规定。根据了解，2019年3月15日深圳市规划和自然资源局关于印发《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》的通知。按照这个规定指出，本规定适用于我市拆除重建类城市更新单元计划的制定、调整和调出。实施以拆除重建为主的城市更新，应当以城市更新单元为基本单位，通过更新单元计划，划定拆除范围，明确申报主体、更新意愿、更新方向以及公共利益项目用地等内容。

按照内容显示，该《管理规定》共分八个章节五十一条，分为五部分。这次规定明确提出，特定城市建成区具有以下情形之一，通过综合整治、功能改变方式难以有效改善或消除的，可申请通过拆除重建方式实施城市更新。就是综合整治、功能改变方式难以有效改善或消除的，才可以申请拆除重建。

规定明确提出，该《管理规定》的修编，没有提高了城市更新单元计划申报的难度及门槛。主要的调整变化如下，《管理规定》与原《申报指引》的相比主要有以下几个方面的特点：一是该《管理规定》落实新的上位政策对计划申报方面的规定，并进行细化和明确，形成简洁明了的操作手册，指导申报主体按照全市统一规则，开展更新单元计划的申报工作。二是与近年来出台的涉及城市更新工作操作层面的政策进行了充分的横向衔接。三是尊重旧版《申报指引》形成的既有操作规定的同时开展科学检讨，删除不再适用的部分条款。四是优化完善原有的篇章表达，并结合城市更新工作实践，增加了“计划调整”、“计划调出”两个章节，并首次提出对更新单元计划实施有效期管理制度，促进更新单元计划的优质、高效推进。

有效期方面，按照内容提到，即自计划公告之日起，更新单元计划有效期两年，同时，考虑到一些项目的复杂性，允许延期一次，期限一年。根据“法不溯及以往”的原则，本规定仅明确自印发之日起。

这次的调整，如提出城市更新单元计划实施有效期管理制度，如关于“工改保”调整，如“小地块”更新事宜，更新单元计划的申报、审查程序，如更新单元计划的调出包含哪些类型，与更新单元计划的清理有什么区别等。基本都是这次的亮点。

而且特别提到人才房的建设方面，文件提到，在满足本规定第五条的基础上，在城市基础设施和公共服务设施支撑的前提下，规划为工业的旧工业区，可申请按照简易程序调整法定图则用地功能建设人才住房、安居型商品房或公共租赁住房。其中工业区块线内的，按照工业区块线管理办法执行。

这次特别提到，其中旧住宅区未达到20年的，原则上不划入拆除范围。旧工业区、旧商业区建筑物建成时间未达到15年的，原则上不划入拆除范围。

特别看下一些的亮点：

一、“小地块”更新事宜怎么办？

按照内容提到，原市规划国土委于2018年8月28日印发《关于拆除重建类城市更新单元拆除范围用地面积事宜的通知》（深规土[2018]629号），暂停受理面积小于10000平方米的地块的申请。对于拟申报拆除用地不足10000平方米的情况，建议扩大研究范围，与周边符合城市更新条件的片区共同申报城市更新单元计划，开展城市更新工作。

二、“工改保”有什么调整？

按照内容提到，主要是“工改保”的适用对象有所扩大。《管理规定》与该办法进行衔接的同时，提出工业区块线外的工业用地，只要满足城市基础设施、公共服务设施的要求，都可以申请进行“工改保”，不再设定距离轨道站点是500米还是1000米的要求。可以预判，“工改保”政策的适用对象将有较大幅度的增加。

三、更新单元计划的申报、审查程序是什么？

按照内容显示，更新单元计划由符合条件的申报主体向去城市更新机构申报；重点更新单元计划由区城市更新机构作为申报主体，向市规划和自然资源部门申报。

四、更新单元计划的调整包含哪些类型，分别有什么要求？

按照内容提到，属于拆除范围增加的，增加部分或增加后的合法用地比例、建筑物建成时间、城市更新五年专项规划的空间管控要求等应符合本规定的要求。 属于拆除范围减少的，减少后的拆除范围面积、合法用地比例应符合本规定的要求；涉及2010年结转计划和实施计划的，其减少后的拆除范围合法用地比例不低于计划批准时拆除范围的合法用地比例。

五、这次调整的方向有哪些？

按照内容特别提到，更新方向的调整要求如下：符合“工改保”要求的旧工业区，可申请调整更新方向，建设人才住房、安居型商品房或公共租赁住房。因法定图则或其他法定规划调整导致已批计划更新主导方向或公共利益变化的，可申请更新单元计划调整，并与更新单元规划同步申报。

特别看下拆除范围的规定

拆除范围的用地面积应满足以下要求：
（一）拆除范围用地面积应当大于10000平方米。
（二）福田区、罗湖区、南山区、盐田区的原农村集体经济组织地域范围应当对整村用地进行研究，分别明确是否进行更新以及更新方式，以整村方式划定拆除范围，鼓励其他各区参照执行。
（三）重点更新单元位于福田区、罗湖区、南山区、盐田区的，拆除范围用地面积原则上不小于15万平方米；位于其他区的，拆除范围用地面积原则上不小于30万平方米。具体拆除范围用地面积以市政府审批为准。

关于房屋年限的问题

按照第十四条提到，拆除范围内建筑物应在2009年12月31日前建成。其中旧住宅区未达到20年的，原则上不划入拆除范围。旧工业区、旧商业区建筑物建成时间未达到15年的，原则上不划入拆除范围,因规划统筹和公共利益需要，符合以下条件之一的，可纳入拆除范围进行统筹改造：

（一）拆除范围内建成时间未满15年的建筑物占地面积之和原则上不得大于6000平方米，且不超过拆除范围用地面积的三分之一。宗地内全部建筑物建成时间未满15年的，其占地面积为该宗地面积；宗地内部分建筑物建成时间未满15年的，按其建筑面积占宗地内建筑面积的比例折算其占地面积。

（二）拆除范围内法定规划确定的公共利益用地面积原则上不小于拆除范围用地面积的40%且不小于6500平方米。
2009年12月31日前建成的旧工业区，在符合我市产业发展导向，因企业技术改造、扩大产能等发展需要且通过综合整治、局部拆建等方式无法满足产业空间需求的前提下，可申请拆除重建，更新方向应为普通工业（M1）。

国有已出让用地在2007年6月30日之前已建设，但建设面积不足合同或有关批准文件确定的建筑面积，不涉及闲置土地或闲置土地处置已完成，因规划实施等原因，整宗地可划入拆除范围，适用城市更新政策。

对于单一宗地的“工改工”项目，部分建筑物未满15年但满足旧工业区综合整治类更新年限要求，且该部分建筑物建筑面积不超过宗地总建筑面积三分之一的，可申请以拆除重建为主、综合整治为辅的城市更新。

对于土地的问题

按照文件提到，本规定所称“合法用地”包括国有已出让（划拨）用地、城中村用地、旧屋村用地、农村城市化历史遗留违法建筑处理用地、其他已获得用地权属证明文件的用地等。本规定所称“城中村”指我市城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的非农建设用地、征地返还用地和原农村用地红线用地地域范围内的建成区域；“旧屋村”是指符合《深圳市拆除重建类城市更新单元旧屋村范围认定办法》（深规土规〔2018〕1号）的旧屋村。本规定所称“权利主体”包括土地使用权人与地上建筑物、构筑物或者附着物所有权人。