中原月报：4月深圳楼市 一手房成交回落，二手房成交激增！
4月深圳楼市月报，按照中原地产分析指出，4月深圳楼市一手房成交回落，二手成交激增。按照对4月新房市场分析指出，2019年市场回暖比去年快，“金三银四”成色足，4月新房市场访客指数有所回落，成交略显疲软，但小户型刚需住宅及限价豪宅成交持续火爆。5月潜在计划入市项目中有多个市场关注度较高，公证摇号选房项目增多，新房市场值得期待。
宏观经济·政策
制造业PMI连续两月维持在扩张区间
坚持房住不炒定位 落实一城一策
深圳加快住房制度改革
2019年4月份，中国官方制造业采购经理指数(PMI)为50.1%，低于预期，比上月下滑0.4个百分点，虽然较上月小幅下滑，但依然高于临界点，处于扩张区间。
针对制造业减税降费、定向降准等提振实体企业信心政策不断，但制造业PMI下滑反应短期内中国经济下行压力仍大，随着利好逐步兑现，制造业PMI有望继续维持在临界点以上。
深圳拟调整规则 共有产权类住房可申请公积金贷款
4月28日，深圳市住房公积金管理中心发布《深圳市住房公积金提取管理规定》（征求意见稿）意见的通告，对相关政策进行了调整。文件主要调整租房提取额度将差异化安排、骗提职工将被限制提取以及实施联合惩戒，限制交易类型，以及共有产权类住房将可申请公积金贷款等。文件指出，属于基本住房保障对象的职工，新规规定每月可提取额度不超过住房租金支出，且不超过职工住房公积金帐户余额。本次新规拟新增限制交易类住房和共有产权类住房公积金贷款业务,同时还限制了提取住房公积金用于炒房或其他投机行为，拟对房产权属证书上存在配偶、父母、子女外其他权利人的购房提取进行限制。
深圳就公租房、安居房和人才住房管理方法征求意见
4月29日，为落实深圳市住房制度改革要求，深圳市住房建设局会同市司法局等部门起草了《深圳市公共租赁住房建设和管理办法(征求意见稿)》《深圳市安居型商品房建设和管理办法(征求意见稿)》和《深圳市人才住房建设和管理办法(征求意见稿)》，征求社会各界意见。这三个文件主要是针对2018年《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》而出的配套细则。在公租房方面，除了面向户籍中等偏下及低收入家庭供应以外，还将根据国家有关政策，面向新市民中的公交司机、环卫工人等为社会提供基本公共服务的相关行业人员，以及先进制造业职工供应。同时，为充分体现对特殊困难群体的照顾，在安居型商品房的分配过程中，抚恤定补优抚对象、残疾人家庭等可享受增加抽签次数、配置两个摇号号码、适当加分等优先政策。
中原地产点评，本次深圳出台住房制度改革更加具体的配套细则，加快完善住房保障体系建设，细则更加注重保障困难群体的住房需求。同时对公积金政策进行调整，共有产权住房可以申请住房公积金贷款，支持有一定经济能力的刚需人群，减轻购房压力。从4月中央政治局会议再提房住不炒基本定位可以看出，房地产调控不会放松，只会因地制宜，建立多渠道保障租购并举的长效调控机制依然是重中之重。
4月的新房市场
新房市场，住宅占比62%，公寓占比35%，访客指数有所回落，公寓成交均价持续上升，1000万以上豪宅成交仅占26%。
新房市场整体网签量有所回落
住宅占比62%，公寓占比35%
4月新房市场六项目获批预售，十二项目入市，访客指数有所回落
4月新房市场共网签4343套商品房，环比↓19.0%，其中住宅占比62%，公寓占比35%。住宅、公寓占比均有所增加，商办及其他占比网签套数大幅下降，占比减少一成。
4月豪宅网签454套，环比↓19.1%。
网签数据显示4月全市新建商品房共成交4343套，环比↓19.0%；成交面积为44.33万平，环比↓14.7%。 去年积压的市场需求在3月得到充分释放，4月新房市场成交略显疲软，但小户型刚需住宅及限价豪宅成交持续火爆。
新房市场六项目获批预售
4月新房市场有6个项目获批预售，以住宅供应为主，仅少量商办产品供应。另外，4月还有个红树湾壹号宽玺、深业东岭两个现楼项目获批。
新房市场十二项目入市
4月份新房市场共12个项目入市，其中8个项目主推住宅产品。4月入市项目中半岛城邦为2019年公证摇号的豪宅项目，开盘去化约76%，红树湾壹号宽玺以红树湾稀缺景观深受市场关注，开盘去化约70%，另外勤诚达正大城项目为光明刚需项目，营销主打名校学区，春节后成交持续火爆，4月新品加推当天去化约70%。
访客指数有所回落
4月周逢清明假期，楼盘活动减少，仅一公寓项目入市，访客量下滑。4中下旬深圳暴雨不断，仅少数市场关注度较高的项目访客量维持在高位，经过3月的火爆后新房市场整体成交略显疲软，访客指数有所回落。
新房住宅网签量环比下降12.4%
住宅供应持续增加，整体开盘去化约29%
三区网签面积下降，三区上升
8万以上价格段占比大幅下降
90-144平面积段占比继续上升
勤诚达正大城成交面积，万科和风轩成交金额
万科获开发商成交面积、金额双料
住宅供应持续增加
4月有5个住宅项目获批预售，2个住宅项目获批现售，根据市场监测有8个住宅项目入市。
4月新房住宅预售3352套，35.2万平，环比↑39%，推售住宅5251套，49.0万平，环比↑45%，住宅供应持续增加。
一手住宅整体开盘去化约29%
4月8个住宅项目入市，一手住宅整体开盘去化约29%。4月入市项目中，桑泰龙樾、中森公园华府住宅体量均超过千套，周均供应量逐渐增加，最后一周住宅供应达到2770套。
新房住宅网签量有所回落
4月新房住宅网签2704套，环比↓12.4%，网签面积25.8万平，环比↓15.4%，同比↑37.7%。网签数据存在一定的滞后性，去化较快的壹城中心及本月成交较为火爆的红树湾壹号、半岛城邦均未网签，根据市场监测，2019年市场回暖比去年快，成色更足，但4月的市场成交情况较上月确实有所回落。
新房住宅存量略有上升
截至2019年4月底，深圳全市新房住宅存量为336.6万平，环比略有上升，根据过去一年平均成交量计算去化约需13个月。
福田区网签面积大幅下降
从区域网签面积上看，三区网签面积下降，三区上升，其中4月福田区仅网签住宅53套，0.55万平，环比↓82.9%。其次南山区网签住宅117套，1.13万平，环比下降39.1%。
4月龙岗区住宅网签面积环比上升20.8%至9.23万平，占比36%，宝安（含龙华、光明）网签13.27万平，占比超五成。
网签数据显示，4-6万价格段占比继续攀升至57.3%，占比接近六成，4万以下、6-8万价格段成交面积占比也均有所上升，而8万以上价格段成交占比大幅下降至2.7%。
网签楼盘均价8万以上的仅万科香蜜府、中洲湾、天健公馆、枫叶望海公馆四个。
从成交户型面积段来看，4月60-90平刚需户型及90-144平改善性户型总占比高达97%，90-144平改善性户型占比继续所上升，144平以上面积段占比下降至2.3%。
一季度住宅供应相对较少，开发商以清库存为主，小户型刚需总价较低去化更快，库存面积相应较大，因此90-144平面积段成交占比持续两月上升。
6万+成交面积占比下降至23.3%
4月网签住宅项目共69个，其中有6万+成交记录的楼盘有19个，限价楼盘1个，安居房1个。 4月新房住宅6万+楼盘共成交664套，占全市成交套数的24.6%；6万+住宅楼盘成交总面积为6.0万平，占全市成交面积的23.3%。
勤诚达正大城成交面积
4月网签数据显示，勤诚达正大城网签2.5万平，位居4月住宅成交面积10榜首，其次是万科星城2.1万平。 4月住宅成交面积10共成交12.3万平，占全市成交面积的48%，10成交面积占比环比下降15个百分点。
深国际万科和风轩成交金额
网签数据显示，深国际万科和风轩以11.54亿位居住宅项目成交金额10榜首，其次是勤诚达正大城、万科星城。 4月住宅成交金额10楼盘成交金额共计107.99亿元，较上月减少了43.7亿元。
万科连续两月成交面积位居榜首
4月4号-30号万科住宅项目共网签3.3万平，位居开发商成交面积10榜首，网签住宅项目有万科星城、深国际万科和风轩、万科香蜜府三个。
4月4号-30号10开发商成交面积共计13.7万平，占全市成交面积的53%，占比环比下降15个百分点。
万科连续两月获开发商成交双料
4月4号-30号网签数据显示，万科成交金额16.75亿元，环比减少36.3亿元，仍位居开发商住宅成交金额10榜首，万科连续两月获开发商成交双料。其次是勤诚达集团，该集团在住宅成交面积、成交金额10开发商排序中均位居第二位。
4月4号-30号10开发商成交金额共计69.2亿元，环比减少36.2亿元。
新房市场总结
网签数据显示，4月新房住宅成交2704套，环比↓12.4%，网签面积25.8万平，环比↓15.4%，同比↑37.7%，8万以上价格段占比大幅下降，90-144平面积段占比继续上升。根据市场监测，住宅供应持续增加，一手住宅整体开盘去化约29%。2019年市场回暖比去年快，“金三银四”成色足，4月新房市场访客指数有所回落，成交略显疲软，但小户型刚需住宅及限价豪宅成交持续火爆。5月潜在计划入市项目中有多个市场关注度较高，公证摇号选房项目增多，新房市场值得期待。
网签数据显示，4月仅一个公寓项目入市，因此全市公寓的备案依然以之前成交的项目为主，全市商务公寓共成交1514套，环比下降5.02%。受豪宅项目备案的影响，公寓成交均价持续上升，本月成交均价环持续上升8.63%至78057元/平。在市场情绪较为稳定的情况下，高品质的豪宅类公寓产品在市场上的认可度较高。但是低总价的公寓产品依然是成交主力，本月300万以内公寓成交套数占比依然高达六成。
4月一手豪宅共成交454套，环比↓19.1%。4月有三个豪宅项目入市，开盘去化约七成，预计未来豪宅项目备案量会有所上升。受瑞府项目备案影响，豪宅成交均价持续上升至118158元/平。今年一季度仅两个豪宅项目入市，目前一季度入市的项目中目前仅有瑞府项目进行了网签，因此本月千万豪宅成交以瑞府和之前成交的项目为主，千万豪宅套数占比仅为26%。
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4月深圳楼市月报，按照中原地产分析指出，4月深圳楼市一手房成交回落，二手成交激增。按照对4月新房市场分析指出，2019年市场回暖比去年快，“金三银四”成色足，4月新房市场访客指数有所回落，成交略显疲软，但小户型刚需住宅及限价豪宅成交持续火爆。5月潜在计划入市项目中有多个市场关注度较高，公证摇号选房项目增多，新房市场值得期待。
宏观经济·政策
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深圳加快住房制度改革
制造业PMI连续两月维持在扩张区间
2019年4月份，中国官方制造业采购经理指数(PMI)为50.1%，低于预期，比上月下滑0.4个百分点，虽然较上月小幅下滑，但依然高于临界点，处于扩张区间。
针对制造业减税降费、定向降准等提振实体企业信心政策不断，但制造业PMI下滑反应短期内中国经济下行压力仍大，随着利好逐步兑现，制造业PMI有望继续维持在临界点以上。
深圳加快住房制度改革
深圳拟调整规则 共有产权类住房可申请公积金贷款
4月28日，深圳市住房公积金管理中心发布《深圳市住房公积金提取管理规定》（征求意见稿）意见的通告，对相关政策进行了调整。文件主要调整租房提取额度将差异化安排、骗提职工将被限制提取以及实施联合惩戒，限制交易类型，以及共有产权类住房将可申请公积金贷款等。文件指出，属于基本住房保障对象的职工，新规规定每月可提取额度不超过住房租金支出，且不超过职工住房公积金帐户余额。本次新规拟新增限制交易类住房和共有产权类住房公积金贷款业务,同时还限制了提取住房公积金用于炒房或其他投机行为，拟对房产权属证书上存在配偶、父母、子女外其他权利人的购房提取进行限制。
深圳就公租房、安居房和人才住房管理方法征求意见
4月29日，为落实深圳市住房制度改革要求，深圳市住房建设局会同市司法局等部门起草了《深圳市公共租赁住房建设和管理办法(征求意见稿)》《深圳市安居型商品房建设和管理办法(征求意见稿)》和《深圳市人才住房建设和管理办法(征求意见稿)》，征求社会各界意见。这三个文件主要是针对2018年《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》而出的配套细则。在公租房方面，除了面向户籍中等偏下及低收入家庭供应以外，还将根据国家有关政策，面向新市民中的公交司机、环卫工人等为社会提供基本公共服务的相关行业人员，以及先进制造业职工供应。同时，为充分体现对特殊困难群体的照顾，在安居型商品房的分配过程中，抚恤定补优抚对象、残疾人家庭等可享受增加抽签次数、配置两个摇号号码、适当加分等优先政策。
中原地产点评，本次深圳出台住房制度改革更加具体的配套细则，加快完善住房保障体系建设，细则更加注重保障困难群体的住房需求。同时对公积金政策进行调整，共有产权住房可以申请住房公积金贷款，支持有一定经济能力的刚需人群，减轻购房压力。从4月中央政治局会议再提房住不炒基本定位可以看出，房地产调控不会放松，只会因地制宜，建立多渠道保障租购并举的长效调控机制依然是重中之重。
4月的新房市场
新房市场，住宅占比62%，公寓占比35%，访客指数有所回落，公寓成交均价持续上升，1000万以上豪宅成交仅占26%。
新房市场整体网签量有所回落
住宅占比62%，公寓占比35%
4月新房市场六项目获批预售，十二项目入市，访客指数有所回落
住宅占比62%，公寓占比35%
4月新房市场共网签4343套商品房，环比↓19.0%，其中住宅占比62%，公寓占比35%。住宅、公寓占比均有所增加，商办及其他占比网签套数大幅下降，占比减少一成。
4月豪宅网签454套，环比↓19.1%。
新房市场整体网签量有所回落
网签数据显示4月全市新建商品房共成交4343套，环比↓19.0%；成交面积为44.33万平，环比↓14.7%。
去年积压的市场需求在3月得到充分释放，4月新房市场成交略显疲软，但小户型刚需住宅及限价豪宅成交持续火爆。
新房市场六项目获批预售
4月新房市场有6个项目获批预售，以住宅供应为主，仅少量商办产品供应。另外，4月还有个红树湾壹号宽玺、深业东岭两个现楼项目获批。
新房市场十二项目入市
4月份新房市场共12个项目入市，其中8个项目主推住宅产品。4月入市项目中半岛城邦为2019年公证摇号的豪宅项目，开盘去化约76%，红树湾壹号宽玺以红树湾稀缺景观深受市场关注，开盘去化约70%，另外勤诚达正大城项目为光明刚需项目，营销主打名校学区，春节后成交持续火爆，4月新品加推当天去化约70%。
访客指数有所回落
4月周逢清明假期，楼盘活动减少，仅一公寓项目入市，访客量下滑。4中下旬深圳暴雨不断，仅少数市场关注度较高的项目访客量维持在高位，经过3月的火爆后新房市场整体成交略显疲软，访客指数有所回落。
新房住宅网签量环比下降12.4%
住宅供应持续增加，整体开盘去化约29%
三区网签面积下降，三区上升
8万以上价格段占比大幅下降
90-144平面积段占比继续上升
勤诚达正大城成交面积，万科和风轩成交金额
万科获开发商成交面积、金额双料
住宅供应持续增加
4月有5个住宅项目获批预售，2个住宅项目获批现售，根据市场监测有8个住宅项目入市。
4月新房住宅预售3352套，35.2万平，环比↑39%，推售住宅5251套，49.0万平，环比↑45%，住宅供应持续增加。
一手住宅整体开盘去化约29%
4月8个住宅项目入市，一手住宅整体开盘去化约29%。4月入市项目中，桑泰龙樾、中森公园华府住宅体量均超过千套，周均供应量逐渐增加，最后一周住宅供应达到2770套。
新房住宅网签量有所回落
4月新房住宅网签2704套，环比↓12.4%，网签面积25.8万平，环比↓15.4%，同比↑37.7%。网签数据存在一定的滞后性，去化较快的壹城中心及本月成交较为火爆的红树湾壹号、半岛城邦均未网签，根据市场监测，2019年市场回暖比去年快，成色更足，但4月的市场成交情况较上月确实有所回落。
新房住宅存量略有上升
截至2019年4月底，深圳全市新房住宅存量为336.6万平，环比略有上升，根据过去一年平均成交量计算去化约需13个月。
福田区网签面积大幅下降
从区域网签面积上看，三区网签面积下降，三区上升，其中4月福田区仅网签住宅53套，0.55万平，环比↓82.9%。其次南山区网签住宅117套，1.13万平，环比下降39.1%。
4月龙岗区住宅网签面积环比上升20.8%至9.23万平，占比36%，宝安（含龙华、光明）网签13.27万平，占比超五成。
8万以上价格段占比大幅下降
网签数据显示，4-6万价格段占比继续攀升至57.3%，占比接近六成，4万以下、6-8万价格段成交面积占比也均有所上升，而8万以上价格段成交占比大幅下降至2.7%。
网签楼盘均价8万以上的仅万科香蜜府、中洲湾、天健公馆、枫叶望海公馆四个。
90-144平面积段占比继续上升
从成交户型面积段来看，4月60-90平刚需户型及90-144平改善性户型总占比高达97%，90-144平改善性户型占比继续所上升，144平以上面积段占比下降至2.3%。
一季度住宅供应相对较少，开发商以清库存为主，小户型刚需总价较低去化更快，库存面积相应较大，因此90-144平面积段成交占比持续两月上升。
6万+成交面积占比下降至23.3%
4月网签住宅项目共69个，其中有6万+成交记录的楼盘有19个，限价楼盘1个，安居房1个。
4月新房住宅6万+楼盘共成交664套，占全市成交套数的24.6%；6万+住宅楼盘成交总面积为6.0万平，占全市成交面积的23.3%。
勤诚达正大城成交面积
4月网签数据显示，勤诚达正大城网签2.5万平，位居4月住宅成交面积10榜首，其次是万科星城2.1万平。
4月住宅成交面积10共成交12.3万平，占全市成交面积的48%，10成交面积占比环比下降15个百分点。
深国际万科和风轩成交金额
网签数据显示，深国际万科和风轩以11.54亿位居住宅项目成交金额10榜首，其次是勤诚达正大城、万科星城。
4月住宅成交金额10楼盘成交金额共计107.99亿元，较上月减少了43.7亿元。
万科连续两月成交面积位居榜首
4月4号-30号万科住宅项目共网签3.3万平，位居开发商成交面积10榜首，网签住宅项目有万科星城、深国际万科和风轩、万科香蜜府三个。
4月4号-30号10开发商成交面积共计13.7万平，占全市成交面积的53%，占比环比下降15个百分点。
万科连续两月获开发商成交双料
4月4号-30号网签数据显示，万科成交金额16.75亿元，环比减少36.3亿元，仍位居开发商住宅成交金额10榜首，万科连续两月获开发商成交双料。其次是勤诚达集团，该集团在住宅成交面积、成交金额10开发商排序中均位居第二位。
4月4号-30号10开发商成交金额共计69.2亿元，环比减少36.2亿元。
新房市场总结
网签数据显示，4月新房住宅成交2704套，环比↓12.4%，网签面积25.8万平，环比↓15.4%，同比↑37.7%，8万以上价格段占比大幅下降，90-144平面积段占比继续上升。根据市场监测，住宅供应持续增加，一手住宅整体开盘去化约29%。2019年市场回暖比去年快，“金三银四”成色足，4月新房市场访客指数有所回落，成交略显疲软，但小户型刚需住宅及限价豪宅成交持续火爆。5月潜在计划入市项目中有多个市场关注度较高，公证摇号选房项目增多，新房市场值得期待。
网签数据显示，4月仅一个公寓项目入市，因此全市公寓的备案依然以之前成交的项目为主，全市商务公寓共成交1514套，环比下降5.02%。受豪宅项目备案的影响，公寓成交均价持续上升，本月成交均价环持续上升8.63%至78057元/平。在市场情绪较为稳定的情况下，高品质的豪宅类公寓产品在市场上的认可度较高。但是低总价的公寓产品依然是成交主力，本月300万以内公寓成交套数占比依然高达六成。
4月一手豪宅共成交454套，环比↓19.1%。4月有三个豪宅项目入市，开盘去化约七成，预计未来豪宅项目备案量会有所上升。受瑞府项目备案影响，豪宅成交均价持续上升至118158元/平。今年一季度仅两个豪宅项目入市，目前一季度入市的项目中目前仅有瑞府项目进行了网签，因此本月千万豪宅成交以瑞府和之前成交的项目为主，千万豪宅套数占比仅为26%。