美联月报：4月深圳住宅市场月报 二手住宅备案量再创年内单月新高

美联月报：4月深圳住宅市场月报 二手住宅备案量再创年内单月新高

深圳住宅市场

二手住宅备案量再创年内单月新高

本期导读

4月份，深圳一、二手住宅成交量合计10274套，环比上升34.5%，同比上升31.2%。

4月份楼市基本特点如下：

•    全市新建住宅成交2704套，环比下降12.4%；成交均价53729元/㎡，环比下跌0.5%；

•    全月有7个住宅项目入市销售；

•    全市二手住宅备案7570套，环比上升66.3%；

•    美联物业（深圳）蓝筹住宅价格为55289元/㎡，环比上涨0.3%；

•    美联物业（深圳）蓝筹住宅租金水平为93.1元/㎡.月，环比上涨0.8%；

•    4月份蓝筹住宅 为2.02%。

未来走势看法：

•    预计5月份将有12个项目开盘或加推；

•    预计新房网签量将上升，成交均价高位盘整；

•    预计二手住宅备案量将保持相对高位，但较4月升幅不大，房价仍维持平稳。

政策环境

房贷利率

自3月份四大行首套住宅贷款利率下调至上浮5%以来，近两月深圳首套住宅执行利率维持稳定，有助于刺激市场成交。2015年以来的深圳四大行首套住宅贷款利率走势如下：

图1：2015年-2019年4月深圳四大行首套住宅贷款利率走势图 

数据来源：美联物业研究中心

 一手市况

供应

4月全市共有6个新房项目获得预售许可证，共获批3630套/44.06万㎡新房源。其中5个项目含住宅产品，分别为南山华侨城片区的天鹅湖花园三期、蛇口片区的半岛城花园四期以及宝安松岗片区的翡翠阳光名苑、龙岗坪地片区的吉祥悦府、光明的勤诚达正大花园一期，共批售3352套/35.22万㎡住宅。

图2：2012年-2019年4月深圳新建住宅供销量月度走势（单位：百套）

数据来源：深圳规划国土委、美联物业研究中心

需求

全市

4月全市新建商品住宅成交（网签）2704套, 环比下降12.4%，同比上升39.8%；成交（网签）面积25.75万㎡；均价为53729元/㎡，环比下跌0.5%，同比下跌0.8%。随着供应速度加快，4月底全市新房库存量增至336.60万㎡，按前8个月的成交推算，去化周期上升到14.3个月。

图3：深圳新建商品住宅成交量价走势及库存周期(单位：千套、万元/㎡；月)

数据来源：深圳规划国土委、美联物业研究中心

区域

分区域来看，各区成交量涨跌参半，龙岗、盐田和罗湖成交量上升，宝安、南山和福田成交量下降。其中宝安以1371套的成交量稳居全市首位，为全市成交量超过千套的区域，但环比下降20.4%；另龙岗以982套的成交量位居全市第二位，环比上升15.8%。

图4：4月深圳各区新建商品住宅成交套数及环比变动（单位：套）

数据来源：深圳规划国土委、美联物业研究中心

各区成交均价均在4万元/㎡以上，其中福田以85083元/㎡稳居全市首位，但环比下跌6.5%；南山和罗湖分列全市第二、三位；原关内地区宝安和龙岗成交均价有小幅上涨。

图5：4月深圳各区新建商品住宅成交均价及环比变动（单位：元/㎡） 

数据来源：深圳规划国土委、美联物业研究中心

受新房供应影响，本月新房成交10中，除了盐田的佳兆业盐田城市广场和南山的东关乐尚林居以外，其余8个项目全部来自原关外地区，其中光明的勤诚达正大城以2.34万㎡的成交面积夺得，参考价格约为4.6万元/㎡。

 二手市场

全市

由于春节后银行首套房贷利率保持稳定，且较年前有优惠，客户入市意愿增强。4月全市共备案7570套住宅，再创今年来单月成交量新高，环比上升66.3%，同比上升28.4%，成交面积约61.08万㎡；美联物业（深圳）蓝筹住宅价格指数为967.91点，对应价格55289元/㎡，环比上涨0.3%，同比上涨2.0%。

图7：深圳二手商品住宅成交量价走势图（单位：千套；千元/㎡）

数据来源：深圳规划国土委、美联物业研究中心

区域

分区域来看，各区成交量持续走高，环比增幅居于40%-80%区间内。除盐田以外，其余区域成交量全部超过千套。其中龙岗以1748套成交量稳居全市首位，环比上升67.6%。

图8：4月深圳各区二手住宅成交量走势（单位：套）

数据来源：深圳规划国土委、美联物业研究中心

由于市场成交信心回暖，各区二手住宅的成交均价仍稳步上涨。其中盐田因暂无地铁，成交热情不高，二手均价稍低于全市其他区域，为39006元/㎡，环比上涨0.04%；南山高价楼盘居多，成交均价仍领跑全市，为83542元/㎡，环比上涨0.5%。

图9：4月深圳各区蓝筹住宅价格及变动情况（单位：元/㎡）

数据来源：美联物业研究中心

租赁市场

4月份美联物业（深圳）蓝筹住宅租金指数升至257.63点，对应的租金水平为93.1元/㎡•月，环比上涨0.8%，同比上涨10.4%。步入4月，春节后的一轮租赁需求开始逐步下降，租金水平转为稳定，涨幅收窄。此外，虽然美联物业蓝筹住宅价格和租金水平双双上升，但4月租金环比涨幅略高于房价，美联物业（深圳）蓝筹住宅 上行至2.02%。

图10：2008年-2019年4月深圳租金水平、及利率走势（单位：元/㎡•月）

数据来源：中国人民银行、美联物业研究中心

在今年年初上调工资基数后，按年平均工资（2人）计算，4月份二手住宅家庭负担比上升至84.5%。

图11：深圳二手住宅家庭负担比走势

数据来源：美联物业研究中心

分区域来看，各区租金水平纷纷上涨。尤其原关外地区因租赁均价处于“洼地”，宝安和龙岗租金水平分别环比上涨1.2%和1.5%，至65.6元/㎡•月和50.1元/㎡•月。此外，福田和南山租金水平仍领先全市，分别为119.4元/㎡•月和113.2元/㎡•月。

图12：4月深圳各区蓝筹住宅租金水平（单位：元/㎡•月）

数据来源：美联物业研究中心

后市预测

4月底有一个住宅项目获得预售许可证，有望在5月入市。随着新房供应量逐步回升，预计5月新房网签量将上升。此外，二手市场仍将延续一定的成交热度，成交量保持相对高位，但较4月升幅不大。

附表

附图：4月深圳各片区美联蓝筹住宅价格走势

图15：罗湖各片区蓝筹住宅价格走势

图16：福田各片区蓝筹住宅价格走势

图17：南山各片区蓝筹住宅价格走势

图18:盐田各片区蓝筹住宅价格走势

图19：宝安各片区蓝筹住宅价格走势

图20：龙岗各片区蓝筹住宅价格走势