美联物业:楼市调控彰显政府遏制房价快增长决心

坚决遏制房价过快上涨国务院展露调控决心

本月14日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。17日，国务院厅下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称“国10条”），提出遏制房价过快上涨、维护楼市健康发展十条措施，显露加强楼市调控的决心。

一、建立地方政府考核问责机制

新鲜出炉的“国10条”其实是对“国11条”的强化，两份文件都提出了调控楼市的五大方面举措，不同的是，在“国11条”中，地方政府的责任放在的位置，而在新“国10条”中，则被提到了首要位置。在“国11条”中，对于地方政府维护楼市稳定健康发展的责任要求得比较宽泛，而在“国10条”中，则突出强调建立考核问责机制，赋予住建部、监察部对省级人民政府相关工作进行考核监察的权力。一直以来，对于楼市的调控思路，政府与地方政府步调并不完全一致，导致一些政令难以畅行，这是调控政策难以见效的原因之一，如果建立地方政府考核问责机制，将楼市稳定作为一个重要参考因素加入官员政绩考评体系，或可提高地方政府参与调控的积极性，保证政策通行，不至于半途而废。

二、加大对投机性购房需求打击力度

“国10条”进一步提升了对投机性购房需求的打击力度：

1、二套房首付提升至五成，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

“国11条”规定的二套房首付比例为四成，则100万的房产首付需40万，新“国10条”之后，首付上升至50万，炒家首付成本上升25%。09年，二套房（改善型）首付比例可以做到两成，与之相比，现在炒家首付成本要增加150%。

对二套房利率，“国11条”规定由银行根据“风险定价”，而在新“国10条”中，要求贷款利率“不得低于基准利率的1.1倍”，这大大增加了炒家的月供支出。以50万30年期银行贷款为例，七折利率下，月供支出为2433元，1.1倍利率下月供支出为3172元，月供成本增加30%。

炒家成本大幅上升，利润空间减少，由于杠杠效率下降，炒家预期的率会大幅下降，同时市场风险又急剧上升，市场炒作热情将会逐步冷却下来。不过目前，二套住房认定标准还没有出炉，操作上可能还存在一些漏洞，在认定标准出台前，楼市可能会有“末班车效应”出现。

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这一条有一定弹性，银行未必会严格执行。不过这为下一步政策调控预留了空间和方向。

3、地方政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。

一个“可”道尽无限弹性，评论同上条。

4、对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

这一条比较影响大，一则可避免炒家借异地亲戚朋友身份证，同时也可防止投机资金（温州团、深圳团、山西团等）异地流动，防止房价泡沫向二三线城市蔓延。所以该政策在理论上对于移民城市的深圳影响会比较明显。当然，关键是要能贯彻执行，不然，再好的政策也是空谈。

5、90平米以上首套房首付提升至三成。

针对首套房作出限制。

三、税收大棒引而不发

“国10条”要求财政部、税务总局，“加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产的税收政策”，虽然没有提出具体的措施，但联系到近期媒体不断炒作的“房产消费税”和“住房保有税”，这一条无疑会引发市场猜测，改变市场预期。一旦市场认为利空未尽，买家入市会更谨慎，卖家出货心态会更急迫，从而推动价格回调。

引而不发，有时候可能比明火执仗更具震慑，收到不战而屈人之兵的奇效。

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四、房企囤地炒地成本上升

“国10条”要求，“对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和资产重组”。开发商利润率之所以高，一个重要原因是可以利用融资资金的杠杠效应，放大率。一旦融资渠道受限，开发商不仅利润率会大降，还可能面临生存危机，开发商囤地炒地的风险和成本都会上升，从而逼迫其缩短开发周期、加快销售速度，回收资金。新政的思路是好的，但能否真正发挥效力，关键还是看地方政府能否落实执行到位。

五、市场影响及未来展望

06年5月，“国15条”推出后，楼市不但没有降温，反而一路加速上行，至07年6月，短短一年时间，楼价升幅几乎达到一倍。新“国10条”会否如“国15条”一样沦为空调？我们认为可能性不大。

1、速度和力度

（1）速度

一般而言，从政府召开会议确定调控基调，到具体调控措施出台，其间往往需要一段时间，譬如，09年12月中，温家宝在国务会议上提出遏制房价，其后到1月中，《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称“国11条”）才正式下发，中间差不多隔了一个月的时间。06年5月中，温家宝主持国务会议，研究促进房地产业健康发展措施，之后出台了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（以下简称“国15条”），其间也间隔了约一周左右时间。而此次从14日温家宝召开国务会议，到17日正式通知出台，中间仅隔三日时间，这个速度。

（2）力度

1月10日，国务院厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，紧接着，4月17日又出台了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，短短三个月时间，已经连续出台两个调控文件，一浪高过一浪，以雷霆万钧之势对楼市施加压力，这个力度。同时也是在同一年针对楼市出台两个“国”字头的文件。

从两个“”中，我们可以看到调控楼市的决心，也可看到此次调控绝非一时兴起，而是早有通盘考虑。其实温总理在两会前与网民交流，在谈到房价问题时就表示：“我有决心，本届政府任期内能把这件事情管好，使房地产市场健康发展，使房价能够保持在一个合理的价位。”（温总理2008年茯连任，任期至2012年）

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2、规格更高，执行更严

“国15条”是国务院厅转发建设部、发改委等九部委联合下发的通知，而此次则为国务院直接下发通知；2007年的“927房贷新政”是央行所出，这次房贷政策的调整由国务院发文公布。在规格上，无疑此次调控更高。另外，此次还把证监会拉入阵营，扩大了调控领域和手段。由于此次调控规格更高，地方在行动上也更为迅速、执行力度更为严格，譬如，各大国有商业银行都已经在本周一开始实行差别化住房信贷政策，住建部针对新政紧急出台《关于进一步加强房地产市场完善商品住房预售制度有关问题的通知》。

预计近期，各部委及地方政府的调控细则将会陆续出台，楼市调控压力会不断增大。

3、市场环境不尽相同

06年5月，美联（深圳）住宅这蓝筹价格指数为132点，二手房家庭负担比率为38%，尚处于比较合理的位置。现在，住宅蓝筹价格指数已升至274点，处于历史位置，二手房家庭负担比率以惠的首套房利率（七折利率）计算，也已经升到了55%，远远偏离合理区间。楼价继续上行的空间已经比较有限，风险急剧上升，市场自身已孕育调整要求，此时再辅以疾风骤雨般的政策打压，调控效果应该会比较明显。

对于调控的效果，我们认为：

（1）成交量会明显下降

一方面，新政增加了成本，限制了住房贷款，无疑会对楼市中需求产生抑制效应。同时，连续出台的高压政策，对于市场心理无疑会产生震慑，买家入市会更为谨慎，卖家也不会马上抛售，还会继续观察后继的政策及执行力度，买卖双方的观望心理，可能会将楼市导入僵局，其主要表现，即为成交量的迅速减少。

（2）价格短期内高位平稳

楼价大面积下跌的可能性，目前依然还不是很大。首先，一手房价格还很难全面下调。全市一手房存量进一步减少。截至3月21日，全市一手房可售套数为29863套，自07年3月份以来，全市一手房存量跌破3万套，表明现在深圳一手房市场依然处于供不应求的阶段。在市场经济环境里，楼价高低，从根本上来讲是由供求关系决定的。根据市规划国土委及年鉴数据显示，01年至04年，全市平均每年批售的住宅套数为81756套，市场供应量较大，与之对应，楼价也相对比较平稳，上涨幅度仅有两成左右，而从05年至09年，平均每年批售的住宅套数仅有44556套，减少了约五成，与之对应，05年开始，全市楼价也开始飞速上涨，涨幅至少超过了一倍。短期内，深圳一手房市场供不应求的局面难以马上转变，如果市场表现低迷，开发商更愿意选择而非大面积销售。一手房价格的坚挺也会给二手房市场带来信心，是经历09年的报复性反弹后，卖方的抗压性可能会更强。在这种情况下，我们认为，房价将会继续维持高位，很难马上降下来。

（3）下半年或面临方向选择

僵持之后，是上是下，楼市将面临方向选择，选择的依据主要有两个，一个是政策的执行力度。以往的调控失败，有地方政府执行不力的原因，如果地方政府执行不到位，出再多的政策调控也没有用。二是看是否有后继政策出台，其中重要的是房产保有税政策。深圳囿于土地资源限制，未来一手房供应不可能大幅增长，要解决楼市供应不足的问题，只有从二手房市场出发，通过保有税把分散在炒家手中的空置房挤出来，才可能转变供求关系，楼价才会回归合理位置。如果反过来，政策执行缺乏力度，或先紧后松，而后继又无强力政策跟进，则楼市在短暂回落之后，可能会再度回到上升通道。

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