美联深圳一周楼市:房贷紧缩 市场观望气氛渐浓

一.本周新闻热点[1]

[政策]

1．央行银监会敦促银行落实房贷新政

16日，央行行长会要求，央行各分支机构从即日起严格按照国务院政策要求加强房地产信贷管理。同日，银监会有关负责人也表示要求银行业金融机构切实按照国务院常务会议有关要求，实行动态、差别化管理的个人住房贷款政策。

央行行长会要求各分支机构细化贷款操作细则，并积极做好政策执行情况监测和执行效果评估工作，及时报告政策执行过程中的新情况、新问题。

银监会有关负责人则表示，各银行业金融机构要切实按照国务院常务会议有关要求，防范房地产信贷业务各类风险。银监会表示，将根据市场、区域和借款人信用状况，贷款利率严格按风险定价，对首付成数实行动态、审慎管理。要求银行业金融机构确保购房真实自住与交易背景，贷前审查应履行“面测、面试和居访”程序，严厉打击假按揭，制止加按揭以及非法集资行为。同时表示将加强对土地开发贷款、房地产开发商贷款的审慎性。

美联评论：工行已经开始执行新政策，其他四大行预计也将跟进，对楼市需求会产生较大抑制作用。

2．开发商须一次性公开全部准售房

１９日从住房城乡建设部获悉，住房城乡建设部近日发出《关于进一步加强房地产市场完善商品住房预售制度有关问题的通知》，要求各地切实负起责任，加大查处力度，强化房地产市场。

通知说，房地产市场是政府加强房地产市场宏观调控的重要手段，对维护我国房地产市场平稳健康发展具有重要意义。随着房地产市场的持续升温，近期部分城市出现了一些房地产开发企业、哄抬房价等违法违规行为。

取得预售许可商品房要在１０日内公开

通知要求，今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放 ＶＩＰ 卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在１０日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。

对已经取得预售许可，但未在规定时间内对外公开销售或未将全部准售房源对外公开销售，以及故意采取畸高价格销售或通过签订虚假商品住房买卖合同等方式人为制造房源紧张的行为，进行严肃查处。同时，明确了房地产经纪机构和执业人员的各种违禁行为，包括炒卖房号，在代理过程中赚取差价，通过签订“阴阳合同”违规交易，发布虚假信息和未经核实的信息，采取内部认购、雇人排队手段制造销售旺盛的虚假氛围等。

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通知还要求，各地要健全房地产信息公开机制。政府要及时准确地将批准的预售信息、可售楼盘及房源信息、违法违规行为查处情况等向社会公开；房地产开发企业则要在销售现场明示预售许可情况、商品住房预售方案等信息。

通知强调，健全房地产市场监督管理机制。各地要通过房地产信息网络公开等措施，加大对违法违规行为的查处力度，尤其对退房、价格异常以及消费者投诉集中的项目，要重点核查。

加强对违法违规企业的相关责任人的责任追究，对造成重大工程质量事故的房地产开发企业法定代表人、负责人，无论其在何职何岗，身居何处，都要依法追究相应责任。

认购后不得擅自更改姓名

通知说，要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。

通知说，各地要严格商品住房预售许可管理，合理确定商品住房项目预售许可的规模和工程形象进度要求，预售许可的规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。

强化商品住房预售方案管理。房地产开发企业应当按照商品住房预售方案销售商品住房。预售方案主要包括项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体范围、预售价格及变动幅度、预售资金落实情况等。预售方案中主要内容发生变更的，应当报主管部门备案并公示。

各地要加快完善商品住房预售资金制度，明确预售资金要全部纳入账户，确保预售资金用于项目工程建设。

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对尚未开盘项目要限期公开销售

通知要求，加强预售商品住房交付和质量管理。具体措施包括，明确商品住房交付使用条件包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实。

各地要建立健全商品住房交付使用管理制度，加强商品住房竣工验收管理，积极推行商品住房工程质量分户验收制度。各地落实预售商品住房质量责任，明确房地产开发企业对其开发建设的商品住房质量承担首要责任，勘察、设计、施工、监理等单位承担相应责任。强化预售商品住房质量保证机制，鼓励各地推行预售商品住房质量保证金制度。

通知还要求，各地要在近期对在建商品住房项目进行一次清理和整治，准确掌握已预售的商品住房数量、正在预售的商品住房数量和尚未开盘的商品住房数量等情况，并将清理情况向社会公开；对尚未开盘的商品住房项目，要责成房地产开发企业限期公开销售。

美联评论：其实上住建部的网站会发现，这个政策早在13日就已经下发了，比温总出台的“国三招”还要早。不过对于其中的一些措施，开发商应该都可以见招拆招的，比如开发商不准收定金，这早在2007年深圳楼市就实行过，当时开发商筹客都会普遍要求客户在规定的银行网点开户并存入规定数额的存款；对于阴阳合同的，也基本是空话，年年喊年年没有看到因此受罚的案例，其症结在于目前国土部门与银行的分割，信息的不共享而造成，所以明知阴阳合同也无法从制度上识别和根除，当然这个政策也没有处罚措施也是没有约束力的。

[规划与交通]

1．2010年民生住房用增

国土资源部15日公布2010年住房供地计划显示，30个省区市（西藏除外）2010年度住房用地计划拟供应量约18万公顷。与去年住房实际供地76461公顷和前五年平均年度实际供地量54650公顷有大幅度增加。而广大群众关心的保障性住房用地、棚改用地量、中小套型商品房用地量和以上三类住房用地占住房供地占比超过70%。

国土资源部土地利用管理司司长廖永林说，2010年，将下达300万套保障性住房（含廉租房和经济适用房）建设任务，按照单套面积60平方米、平均容积率1.5计算，300万套住房全部实行新建所需土地规模为12000公顷，目前的供应计划总量24454公顷完全可以满足需求。

美联评论：在市场经济中，供求关系才是决定价格的基础，目前深圳楼市的特点是供不应求，是关内，一季度取得预售许可证的住宅项目很少，不从根本上改变这一局面，楼价很难回落。

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2．《2010年深圳市城市更新单元规划制定计划批计划》19日公布

市规划和国土资源委员会昨天发布了经市政府批准的《２０１０年深圳市城市更新单元规划制定计划批计划》，包括８８个城市更新单元、６个城市更新重点研究以及８６个此前各年度转入２０１０年深圳市城市更新单元规划制定计划的项目。

名称 更新规划研究范围

福田区南园街道的南园城市更新 ０．２平方公里

罗湖区笋岗街道的笋岗城市更新 ０．５平方公里

南山西丽街道的大沙河创新走廊更新 ８．５平方公里

龙岗区坂田街道的华为城市更新 ２２．１平方公里

龙岗区横岗街道的横岗安良城市更新 １．４平方公里

龙岗区葵涌街道的溪涌城市更新 ０．９平方公里

美联评论：城市更新在增加楼市供应的同时，因为其更新成本的居高不下，未必能抑制房价。

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1．一季度商品房新开工量增六成

今年1-3月商品房新开工3.23亿平方米，同比增长60.8%，涨幅比上月增加23.3个百分点。数据“靓丽”，与去年同期基数较低有关，但也确实反映出商品房新开工面积正在快速增加。今年３月商品房新开工面积为1.74亿平方米，大幅超过去年平均每月的9617万平方米。

从去年11月开始，商品房新开工面积跃升至一个“高台”，预计今年下半年会有越来越多的商品房可进入预售阶段，届时很多城市新增商品房供不应求的紧张局面可能得到有效缓解，有助于稳定房价。

2．五大行联手抑制投机购房

16日，中国工商银行率先对外表示，已开始正式实行差别化住房信贷政策，农、中、建、交四大行也表示将严格执行国务院房贷新政策，目前正在研究实施细则。

16日，工行对外表示，为认真贯彻落实国务院常务会议关于扼制部分城市房价过快上涨的要求，抑制不合理住房需求，决定从4月16日开始，正式实行差别化住房信贷政策，对新签订合同和审批的个人住房贷款实行新规：对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的家庭，大幅度提高首付款比例和利率水平。

美联评论：政策力度确实挺大，关键看各大行的具体执行力度。

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3．市城市更新室有关负责人表示老住宅区房产有风险

市城市更新室有关负责人表示，城市更新的目的在于提升城市功能，优化产业结构，改善人居环境，完善基础设施，配套设施，促进经济和社会可持续发展。另一方面，城市更新也要符合城市的总体规划，这就要求城市更新包括老旧住宅区的更新改造必须是政府引导、规划统筹、试点先行、结果可控。目前出现的上述混乱现象，市城市更新办已于日前发出通知，希望各区政府组织区有关部门，深入调查并掌握社区动态，做好宣传引导，使居民了解相关政策。对企业自发进入老旧住宅区进行更新改造意愿收集的行为，要主动进行规范和监督，一方面积极引导有实力、有经验的开发单位参与旧住宅区更新改造；另一方面防止部分企业通过片面夸大改造利益而鼓动业主进行拆除重建的行为，将负面影响降到。

美联评论：这些老住宅区在拆迁上需花费两到三年的时间，而且各业主都想通过拆迁来获取更多的利益，有部分人打着“改造”旗号借机哄抬房价。因此老住宅区是存在较大风险，在楼市看好的时期，地段好、配套全的住宅会更大。

4．广东CPI涨幅低于水平

据国家统计局广东调查总队调查数据显示，一季度广东CPI（居民消费价格总水平）同比上涨1.9%，属于温和上涨区间，涨幅比同期2.2%的涨幅低0.3个百分点。受传统春节消费旺季和阴雨低温天气影响，2月份广东由于应节商品和服务项目价格快速上扬，当月CPI一度同比上涨3.5%，创下2008年11月份以来近15个月新高。而进入3月份以来，随着春节因素减弱、市场需求回落，CPI环比即下降1.5%，同比上涨2.1%。

统计数据显示，一季度广东CPI结构性上涨的特征仍然比较明显，食品类和居住类仍是拉动总指数稳步上涨的主要动力，合计上拉总指数1.88个百分点。八大类商品（及服务）价格总水平同比呈现“五升三降”的格局：食品类价格上涨3.3%；居住类价格上涨4.5%。

美联评论：今年西南旱情较重的情况下，食品类下半年将会继续领涨。

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5．3月深圳CPI同比涨3%

继２月深圳ＣＰＩ（居民消费价格总水平）实现了１年来的正增长后，３月再接再厉。根据 国家统计局深圳调查队19日发布数据显示，３月份，我市ＣＰＩ与上年同月比上涨３％。

6．深圳银行实施房贷新政

为遏制部分城市房价过快上涨，抑制不合理住房需求，上周国务院连续发布了房贷新规。19日获悉，工行、中行、民生、华夏、光大等银行已经在深开始实施房贷新政策，二套住房首付比例普遍提高到五成。交行深圳分行等一些银行则表示，银行将严格贯彻落实房贷新政，相关房贷细则还在制定当中。

美联评论：上次房贷新政要追溯到2007年9月27日，那次房贷新政是以央行出台的。此一时，彼一时，面对楼市的亢奋，楼价的高企，国务院不得不亲自发文调控房贷以示调控决心。

7．一季度房贷新增8457亿元

今年一季度，主要金融机构及农村合作金融机构和城市信用社房地产人民币贷款新增8457亿元，季末余额同比增长44.3%，比上年末高6.2个百分点。

央行表示，一季度，房地产开发贷款季末余额同比增长31.1%，比上年末高0.5个百分点；个人购房贷款季末余额同比增长53.4%，比上年末上升10.3个百分点。

央行还表示，一季度，受房地产市场销售良好影响，房地产贷款增速继续提高，但在3月份出现减缓趋势，3月末主要金融机构房地产贷款余额同比增长44.3%，比上月末低0.6个百分点，但仍明显高于同期各项贷款增速。

美联评论：从央行公布的房贷数据可以看出，金融机构及农村合作金融机构和城市信用社季房贷增幅较大，这也是政府从房贷入手，重拳打击楼市的策略之一。

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市规划和国土资源委员会21日召开会议，部署我市房地产市场调控及工作。会议提出，要加快出台深圳调控房地产市场的地方性政策，同时将目前正在进行的房地产市场秩序专项整治行动延长至6月底。

会议对深圳市下一阶段房地产市场的调控和工作重点做出了如下部署：加快《关于贯彻落实国务院坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（代拟稿）及《房地产市场办法》的报审工作；加强房地产市场信息实时监测，做好房地产市场预警系统的分析和预报工作；严格《深圳市住房建设规划2010年度实施计划》，进一步加快商品房用地、保障性住房用地的供应步伐，增加住房有效供应；将今年年初已开展的为期三个月的房地产市场秩序专项整治工作延长到2010年6月30日。在专项整治工作中，严肃查处炒卖房号、赚取差价、发布虚假信息和未经核实的信息、未按要求实行购房实名制、擅自变更购房者姓名等各类违法违规行为；同时，进一步加强房地产市场，完善预售制度，加强房地产买卖合同管理，强化商品住房预售方案管理，完善预售资金机制。

美联评论：地方政府对房地产市场的力度加大，但具体实施细则仍未出台。

9．部分银行暂停三套房贷

深圳已有商业银行明确宣布，暂停受理第三套住房贷款申请。目前，渤海银行深圳分行已接总行通知，自本周一起，不再接受三套房贷业务；民生银行深圳分行则对二套房进行了明确界定。

渤海银行深圳分行有关人士声称，其总行已经下发通知，将深圳归入房价过快上涨地区，从本周一起，已执行暂停三套房贷的政策，业务人员暂时不接受相关贷款申请。深圳工行、深发展、深圳民生银行相关人士均表示，第三套房贷款是否暂停，尚未明确。

何为二套房，以往各商业银行界定并不一致。此次二套房贷新规出台，执行中明确二套房内涵至关重要。现在，已有深圳民生银行等作出了清晰界定，其二套房具体标准是：借款人家庭（包括借款人，配偶和未成年子女）已利用银行贷款购买住房，又因购置住房向银行申请按揭的情形；机构对二套房进一步明晰后，深圳民生银行将按机构新要求执行。据进一步咨询，该行解释，“已利用银行贷款购买住房”是指不管是否还清，只要利用过银行贷款，再贷款购房就算第二套，须按二套房贷新规对待。相对于部分银行将结清贷款后再买房当作首套的做法，民生银行的界定是从严的。

美联评论：部分银行暂停三套房贷，地方商业银行已陆续执行央行的政策，但对房贷政策对二套房的认定标准，是认“贷”，还是认“房”，部分银行各有纷说。

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本周无开发商动态。

二.土地市场

三．二级市场

[新增预售]

[全市成交]

[楼讯]

1．罗湖

4月22日佳兆业金翠园A-D座51-120㎡非毛坯1-3房名校空间享98折；

2. 福田

4月23日深港1号1-2号楼38-60㎡双口岸2.2万-3.9万/㎡；

4月23日御河堤C座30-60㎡非毛坯现楼3万/㎡；

4月23日新四季山水1期155-260㎡3房以上大宅享98折；

3. 盐田

4月22日金水湾御园A-D座52㎡精品现楼仅24套返现2万送3万装；

4月22日金山碧海花园1-6号楼170㎡变258㎡复式送20-38万装修；

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四．三级市场

[全市成交]

[公司成交]

本周全市成交二手房3685套，环比微减0.16%。六区中，罗湖、龙岗两区成交量出现回落，是龙岗区，成交量降幅比较明显，本周龙岗区成交二手房668套，环比减少11.05%，降幅居六区之首。罗湖区成交783套，环比减少1.39%。福田、南山、盐田、宝安四区成交量有所上升，其中，福田区成交815套，环比增加3.95%，市场份额上升至22.12%，取代罗湖区成为全市二手房交易活跃区域。南山、盐田、宝安分别成交666、108、645套，环比分别增加2.94%、8.00%、4.88%。14日，温家宝主持国务会议，提出要坚决遏制部分城市过快上涨，17日，“国10条”正式出台，楼市调控压力大增，由于国土局发布的每日成交数据相对于市场成交有一定滞后周期，所以在成交量上尚未体现出新政对市场的影响，但从公司成交数据看，本周二手房成交量下降明显，市场观望氛围再度上升。

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