话题一:回顾2010年季度深圳房产成交现状

主持人（韦志军）：各位来宾，大家好！今天我们在这里举办春交会其中的一场论坛：二手房高峰论坛。今天我们有有幸请到我们各位嘉宾：深圳市房地产经纪行业协会副会长兼秘书长张文华先生、世华地产总经理梁文华、深圳市中联房地产企业发展有限公司总裁蒋福清先生、21世纪不动产深圳泛城总经理杨创慧、深圳市海房地产经纪有限公司董事总经理蓝伟光。感谢大家的光临！

论坛现场

我们今天讨论的议题有三个，其中一个议题是回顾，有两个议题是展望。回顾就是回顾我们过去的季度。在2010年季度里我们深圳的二手房交易创下了历史的天量，达到了24000多套，比我们的2009年还多了几千套出来。这在当时似乎让我们的从业人员看到了今年又是一个丰收年，似乎是这样。我们个议题是想回顾一下在我们过去的季度为什么又有这么大的交易，接下来我们再回到当下，回到我们现在4月份新政出台以后出现的一些事情我们再分析。

我们先从季度先回顾一下，首先请蒋总谈谈，过去的季度咱们中联在季度的情况，以及你分析一下季度为什么会有这么好的市场？

蒋福清：季度给我们带来的是快速转换的一个状况，在1月份大家都在期待两会的召开，就想能够有一些政策去抑制12月份的高成交量，因为在12月份高成交量是历史以来应该说是比较大的一次。有很多的传言说是房荒，而且很多人也听说了很多的数据，说现存房还有多少，还有大概多少房去买，这样促成了很多人的强烈购买欲望。两会召开后，没有带来实质性的治理的措施出来，而且是很平淡的走过了两会。两会是支持的态度还是促使房地产发展规模还是经济发展的到。3月份就出现了很多这样的状况，一个状况是两会没有出台更多的变化。促使很多刚性需求的人迅速入场。很多政协委员去会场之前也是做好了思想准备，在会上提出很多建议，但是没有实施。很多人认为国家没有办法治理房地产经济，认为不买就不行了。包括我们自己企业的人都跑到关外买房。第二，通货膨胀的影响。我们看到了豪宅量大幅上升。这引起了很多的恐慌，引起我们整体市场价格上升。第三个措施就是客的入住，客大部分在3月份推动，很多人看到房地产在不断上涨，所以还要继续买。1-3月份我总结是属于一个转换期很快，让别人感觉没有思想准备的状况。当时我们有很多的后勤人员在减少，到3月份又快速开始招人，这就是我们企业里面的一个变化。一季度给大家带来的状况对一些有研究机构，是经过07年以来的大型的经营商，这种恐慌和危机感是越来越强，我们每个企业都会是这样。高成交必然带来一个大危难，因为市场已经不规范了。3月份整体全公司提高了警惕，认为不出5月份政策调控力度会更大。一季度也是2010年一个高峰期，大家应该更理性认识房屋的用途，并不应该作为一个产品转换，这样就违反了经济发展的规律。谢谢！

梁总发表观点

主持人（韦志军）：季度成交量飚升，它背后的原因是什么？能够给我们市场带来什么样的深远影响？我们请世华地产梁总谈谈。

梁文华：在今年上半年季度成交量疯涨，有几个方面：，这个行业十几年来都是在3月份属于一个成交的高峰期，不单来自深圳，全中国都是一样。今年看到的北京，基本上二手楼就达到了3万套的成交量，也是疯涨的。我们深圳往年每年的3、4月份也是一个高峰期，这是一个周期，也是一年旺的一个季度，每年都是这样的。是传统行业性的一个方面。第二方面，深圳在去年年底有很多消费者都很期望有一个调整，但是在两会的时候，刚才蒋总也讲了没有出台具体政策。在两会后，的刚性需求客户，还有客，也是出现了一个抢房的过程。所以导致了的一个成交量。第三方面，这种的成交量还来自深圳很有特色的一个刚刚推出的旧改项目的一个热点，这个热点又做了一个大有力的推动。我们看到两个礼拜的时间在罗湖一些旧区，楼价上涨了120%。应该说这种上涨量，价格的涨幅也是源自于旧改项目一系列的政策。其实这些政策，老百姓、发展商没有了解具体的价值。但是那些客基本上就冲的很厉害了，不去看那么多了，买了再说，究竟以后的评估怎么样，包括地价怎么交，我想现在具体的东西也没有出来。比如原来像罗湖那些，有一些是卖6000多元，突然卖到1.3万，现在卖到1.4万都没有房卖。你要说的话，我在这个行业做了19年了，我觉得这种速度还是历史性的一个新高的。我觉得是恐怖的。当然这种，包括推动这种成交量，基本上原来像一些旧改，容积率比较低的旧改，有关要旧改的房基本都卖空了。所以这个带来很大的冲击量。回顾整个上半年季度成交的，很大部分都属于不理性的，而且都是中低端产品。其实真正的的，包括豪宅是理性的，成交量并没有表现出来，包括价格。去年主要涨的是、豪宅，今年季度其实是对中低端的产品得到一些补偿，还有政策性因素推动了成交的亮点。谢谢大家！

主持人（韦志军）：我们有请杨总，21世纪去年大规模进入深圳以来，去年似乎扩张的不是快速，今年相反倒动作会比较大一些，以你们眼光来看今年季度成交量的放大是什么原因？

杨创慧：我觉得季度成交量有这么大的增长主要从两方面：，政策。第二，资金。这个2.4万套的数据我相信是有一些滞后的，去年11、12月份成交量这么高，有一些成交单会转到季度。但是事实从我们各个中介来看，季度比去年同期是有增长的。去年12月中，国家出台税费等等政策后，其实整个市场是有降温的。是1月份春节期间成交的数据是往年是有下降的。国家表达态度后，整个市场都在观望。大家在等待两会的时候会不会有大的动作，但是两会后看不到有大的动作。在这个背景下，客、自住客都开始纷纷入市，除了国家态度之外，还有深圳旧房改造，房子一个价，而且成交量，大的政策没有出来，两会之后也没有，相反一些刚性需求、人民币、通货膨胀等等就充斥整个3月份的市场，所以3月份是有史以来。去年12月底银行纷纷放出声来会收紧贷款，导致大家心态产生观望。但是两会开始，银行有些放松了。资金充斥下，3月份又起来了。所以季度的增长主要还是政策的支持、资金的支持。

认真聆听

主持人（韦志军）：接下来请蓝总谈谈你的看法。

蓝伟光：刚才各位领导的意见我很赞成，我们一季度量价齐升，我们首先回顾2007年调控到现在，这种变化，每一次量价齐升的变化其实就是供求关系的变化。从上次调控到现在，我们的新盘没有增加。到今年3月份统计，整个新盘供应量已经下降到3万套以下。新盘供应量减少会影响到三级市场供求关系。按照比较正常的，一般4.5万套到8万套这个市场是比较平衡的。首先供应方面我们少了很多。从需求方面，08年调控到今年的3月底，我们买卖的角色发生了多次的转换。个表现在赚钱效应出来了。我们07年调控到现在，从需求的客户里面我们分为两波，波是在09年6月份之前，主要是自住消费为主。当时08年进场的客户很多是消费信心低到低谷的时候，很多客户还不敢进场，08年初到09年6月份这一部分90%客户都是自住客户。09年6月份后，房价每个月平均增长5%以上。到了年底，原来08年买房的客户赚钱效应出来了，出来了羊群效应，大批客进场，加上股市一直处于低迷状态。从这块来说，我们整个赚钱效应出来了羊群效应，对季度疯涨是带来的影响。这是块，从供求关系这块我感觉3月份量价齐升一个重要因素。

第二个因素，我们整个的国际环境，从宏观经济方面刺激需求这块重要的因素。09年下半年我们很多经济学报道里都出现通胀预期、人民币，这两个因素在我们需求里面带来一种恐慌性。2010年季度明显表现出来。海成交的有一批客户，有一部分是一次性付款，当时我们调查了解他们就是赌人民币，担心通胀，所以这批客户我们感觉到他是有意识。所以这种恐慌性购房也会导致房价，产生羊群效应。谢谢！

张副会长发表观点

主持人（韦志军）：我们听听张会长对一季度形势怎么看？

张文华：刚刚各位老总说的我都赞同。我补充两点：09年底国家收紧政策的同时，还有在税的方面收紧，出现市场些微的波动。但是两会恰恰没有给社会一个比较明确的交代，还是采用适当、宽松的政策维护稳定的房地产行业发展。这个就极大的刺激了很多市民，没有更大严厉的政策出来，这是一个潜在因素。另外两会开完后，三个北京更加刺激了民众压抑很久的怨气。再加上开发商有钱，季度我们国家贷款是2.6万亿，这个量也是巨大的。开发商手中有钱，他可以把房捂住不卖，助推了一手房过快上涨。一手房连带二手房的上涨。同时深圳的特色也是，深圳旧城改造更加刺激了房价上涨。刚才各位老总说的都对。补充两点：一个是政策。一个是流动性，带来价量过快上涨。谢谢大家！