把脉深楼市:调控细则太温柔 85折是玩噱头

“近遇到不少朋友，无一例外地说深圳的楼市调控细则太温柔。”５月８日，在“解读新政，破解楼市谜团”的论坛上，深圳多位房地产共同把脉调控背景下的深圳楼市新趋势，各抒己见，畅所欲言。

楼市调控细则总体宽松

“深圳新政细则会否令客和开发商反而恢复对楼市的信心？”论坛上，广东德海律师事务所的房地产律师张茂荣担忧，深圳楼市调控细则（下简称“深十三条”）是国家调控政策（下称“新国十条”）的缩水版，工作重点方面，“新国十条”是打压客为主、增加供给为辅，而“深十三条”是增加供给为主、打压客为辅，并对差别化住房信贷政策方面一笔带过。“这会让人们的心理产生微妙的变化，感觉‘新国十条’严厉，但深圳较宽松。”

深圳地产评论家世泰则用三个“不”总结了各方对深圳细则的反应：“不出所料，不痛不痒，不再忐忑。”世泰说，很多人对深圳出这个细则是有很多期望的，因为北京版的细则严厉，但现在很多人都有一种失落感。而之前忐忑的开发商、客和银行现在也石头落了地。

另外，世泰认为，官方对于新政宽松的解释“令人困惑”。５月６日，在新闻发布会上，深圳楼市调控细则起草人之一的锋表示，深圳细则之所以没有其他城市严厉，是因为国家政策出来后，已经对市场带来了明显影响，深圳楼市成交量大幅下降，所以没有必要出台更严厉的政策。“我认为这种说法比较功利。当然也释放了一种信号，即房价未来若再涨，深圳将加大调控力度。”世泰说。

望从需求角度调控楼市

来自开发商的深圳地产剑客张公子则对“深十三条”能否执行到位提出疑问。“‘深十三条’目标是明确的，即是抑制深圳房价过快上涨。但是我们没有一个量化的指标，什么叫过快上涨？深圳的房价降到什么水平是合理的？到现在，无论是政府，还是民间，各说各话，没有统一的标准。而政府打算在多长时间要让深圳房价恢复合理的范围，也没有时间表。”张公子说。

深职院房地产研究所邓志旺博士则认为，相比调控供给，目前政策从需求角度去调控楼市会更精准。“现在总是说供给太少，需求太多，政府要增加供给，其实，供需是相对的，假如一个人不愿意买房，供一套也是多的。”邓志旺说，由于调控供给会有漏洞，譬如打击捂地，开发商总有招躲过，但对消费者的调控，只要信贷收紧，就会比较奏效。

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新政执行到位

作为开发商，面临国家和地方的调控细则出台，又有何打算？深圳市文伟发展有限公司常务副总经理陈德才在８日的论坛上认为，开发商对楼市大多采取观望的态度，这一时间能维持半年左右。

“与前几年政策不同，这次新政执行得坚决，彻底，到位！”陈德才说，如果深圳新房的销售速度还继续这几天的日均不超过百套，不到两个月，就会有多的企业受不了，他们就会采取措施积极应对了。因为市场就是这样，如果这个价位承受不了，价格肯定会有所波动，估计到今年三季度价格的波动会比较明显。

深圳房地产网络营销华仲占在会上也介绍说，“新国十条”以来，由于成交低迷，目前深圳开发商对房价的预期在走低，开盘定价上也采取保守态度了。“比如原先一个房子卖８０００元／平方米，实际卖会超过这个数；现在原来预期８０００元／平方米，那么销售的价格要比这水平低一些。”

打折更多是玩噱头？

日前，受到楼市调控政策的影响，恒大地产日前率先带头，约４０个楼盘同时推出八五折促销让利活动，备受关注。而目前深圳个别新楼盘的特价房、打折等促销活动也开始重现。房价下降的按钮已经启动了吗？

“房价是否真降，光看打折率是没有意义的。”深圳市文伟发展有限公司常务副总经理陈德才解释说，开发商完全可以拉高价格再狠打折，就像目前比较流行的商场“买多少送多少”，其实，商品价格还是很高，因此，恒大此次打八五折更多是促销的噱头而已。

陈德才说，目前想解决销售速度的问题，有两类开发商：一类是开发前储存了大量土地，面临着罚款，土地被收回，那么开发商要尽快启动前两年的地，这需要大量的资金；第二类，则是上市公司，为了使自己的报表给社会有个交代，此时销售额比利润的大小更重要。“这两种情况下，开发商就会为了保证资金快速回笼，可能会采取一些促销活动。”

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“深十三条”新政实施后，深圳房地产市场的情况如何，是否受到影响？本报记者就此走访了多个售楼和房产中介，发现新楼盘都在出台促销方案应对，个别在售楼盘的价格下降近三成。

一手房：

新楼盘近三成

位于坂田的一楼盘，售楼空荡荡的。售楼的置业顾问魏小姐向记者介绍说，五一期间，该楼盘不仅推出了10套特价房。被问及这10套特价房是否已售出，魏小姐说：“还有几套没有售出。”

坂田另一楼盘的销售也受到影响。售楼人员向记者表示，5月1日-3日，来看房的人络绎不绝，而“深十三条”颁布后，客流明显减少，只有五一期间的三分之一左右。“现在大家一般都在观望，等待看房价会不会有变化，现在来的一般都只是看看而已。”

为应对不断波动的政策，该楼盘的售楼小姐表示，开发商已考虑到政策因素，所以降低了房价。房价原定在28000元/平方米左右，而现在每平米仅售20000元，应该说的幅度是很大的。

房贷：

三套房可向外资银行贷款？

为抑制不合理的住房需求，“十三条”明确指出：商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。

但是，有售楼人员表示，购买第三套商品房，虽然四大国有银行不能提供房贷，但是可以从外资银行借贷，而且只需首付三成。

二手房：

９０m2以下户型房价难下降

信诺地产公司置业顾问赵先生向记者介绍了福田区新闻路一带二手房的情况。他认为90平方米以下户型的价位会基本维持不变，因为这一带处于，位置、生活便利，而且自2007年底至今，这一带90平方米以下户型的涨幅并不大，仅仅是从2007年年末的16000元/平方米左右上涨到现在的20000~22000元/平方米之间，上涨的幅度相对稳定，再加上业主购房多是自住，的相对较少。

出租房：

小户型涨大户型降

相对于二手房销售情况的冷清，房屋租赁市场则表现冷热不一。

家家顺房地产公司的房产经纪黄先生向记者表示，二手房售房的冷清带动了租房的相对火爆，尤其是90平方米以下户型。因为房子卖不出去，房主只能将房子租出去。就福田区新闻路这一带90平方米以下户型的二手房来看，租金每平方米上涨了100~200元。但是90~150平方米的二手房却遭遇了相对的困境，这一类房子在新政出台后，既在售房市场遇冷，在租房市场也同样不讨好。

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