看新政下的楼市 4月深圳二手房房价走势分析

《《“深十三条”温柔的背后 深圳各界人士解读新政

【房天下深圳二手房讯】4月14日到5月14日，这是我国4月这一轮政策调控的一个满月时间，系列组合型的有力政策配套出台，包括地方版的深十三条出台，给予了深圳的二手房市场进一步的加重观望情绪的作用。

龙华、西乡、盐田梅沙、龙岗布吉、福田石厦二手房交易量全部大幅下跌

笔者从深圳宝 华、西乡、盐田、龙岗布吉、福田石厦等的一线经纪人了解到信息，系列政策出台后，天友地产碧海名园分行经理雷丽波谈到，影响大，现在的各家地铺的情况可以用“惨淡”来形容，上门客户有时1天接不到一个，门可罗雀。深房联地产龙华区域的经纪人兴伟谈到，新政的系列调控，对宝 华这块的市场影响比较明显，他谈到，政策出台以来，龙华几乎没有新成交的单，的客人都重新陷入观望的状态中，市场很冷清。世联行盐田梅沙的一线经纪人李寿衡在接受房天下深圳二手房采访时谈到，4月中以来系列的国家政策调控，对盐田梅沙影响十分明显，交易量由三四月份的30多套到五月份仅有两、三套成交，买方进入观望期。深圳龙岗布吉链家地产金运家园分行的经纪人林龙海在接受房天下的采访时谈到，国家此轮的系列政策调控，对布吉这块的二手房市场已经造成明显的影响，看房客量明显减少，市场交易显现下滑，但目前市场的买卖双方还处在一个僵持的阶段，的二手房业主多不肯，态度依然十分坚挺。21世纪福田华荣分行的税敏经纪人则谈到，在政策没出台之前，每天可以成交5-6套，出台后，每天多仅能成交一套，交易量明显下跌，客基本止步，买房自住客也多抱有观望的情绪，他预测6月前，二手房价会有10%幅度的下跌。

4月深圳二手房市场挂牌价格持续上涨

2010年1-4月深圳二手房市场成交

今年4月深圳二手房可谓是量价齐升，成交量达14741套，环比3月的10404套，有41.6%的涨幅，是今年以来成交量的月份，可谓走向了一个高峰。与3月相比，除盐田区是0增长外，其余二手房交易量均明显上涨，其中福田和罗湖区月成交均过3000套，福田成交达3226套，位居全市，福田依然是二手房交易的大主力区。从图可以看出，今年1-4月深圳二手房交易量呈现的是“V”字型的态势发展，2月开始市场交易层层走向高峰。

2010年深圳二手房市场成交及房价走势图

房价方面，尽管4月中旬开始，市场进入新的一轮调控中，但4月全市的二手房挂牌价格再度出现涨势，4月深圳二手房挂牌价格为16421元每平，环比3月的15910元每平，有3.2%的涨幅，每平涨511元；从图表也可以看出，今年1-4月，深圳二手房挂牌价格一路呈现的是上涨的趋势，涨幅颇似一条直线，4月以来房价的总体涨幅是7.33%。

对于今年后市房价的走势，中原地产深圳公司总经理李耀智表示，价格是否领跌主要看成交量是否持续低迷，以及开发商是否会大幅，2007年是万科带头，引起下跌风潮，近虽然有一些楼盘促销，但还未形成风气，观望情绪较浓。“如果成交量维持低迷，大概2个月后就会出现价格调整，下跌幅度约为10%。”李耀智称。

深圳大学国际金融研究所所长国世平认为：“深圳楼市不一定会领跌，但一定会调整，而且会大幅度下调，七八月份见分晓。”国世平表示，房价调整有一个过程，首先是成交量萎缩，房价维持不变；接下来是者抛房，房价会微跌；是开发商抛房，房价会大跌。今年与2007年不同，2007年楼市调整后出手救市，导致调整不到位，迅速反弹。今年3月份的GDP高达11%，如果不控制就会经济过热，可能高达17%，因此政府首先会从控制房价开始。

据了解，国家统计局11日发布的宏观经济数据显示，4月份居民消费价格（CPI）同比上涨2.8%，创下自2008年11月以来的新高，从而引发了加息预期的再度走强。诺亚财富更是近期发布分析报告指出，中国今年以来已经连续三次上调存款准备金率，中国在经济危机中受的伤也不是太严重，经济刺激政策的力度却毫不逊色，中国完全会在美国之前进入加息周期。预计央行在本次加准备金率之后的两个月内，将会有加息的动作，进入真正的加息周期。

加息的预期，政策的收紧，后市深圳二手房价调整将成为必然的趋势。

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