美联一周楼市：二手房价松动 成交量明显减少

一.本周新闻热点

[政策]

1．暂停第三套房以上住房贷款

深圳本地楼市调控细则出台。6日下午，市规划国土委召开新闻通气会，通报细则详细内容。

深圳调控细则的正式文件名称为《深圳市贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的意见》，该意见共十三条内容（以下简称“深十三条”）。

“深十三条”的主要内容包括：增加今年的住房用地供应，今年启动针对人才的安居商品房建设，今后新分配的政策性住房不得流转等内容。至于直接针对房地产市场的抑制需求政策，“深十三条”执行的完全是国家的规定动作，与此前的国家相关政策完全一致。

为增加住房供应，“深十三条”提出，在落实已公布的本年度住房建设用地供应计划的基础上，增加居住用地供应。具体增加面积多少，目前还在研究之中。

关于抑制不合理的住房需求，也就是通常所说的打击，“深十三条”提出，严格执行国务院国发（2010）10号文对购买不同套数住房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）差别化信贷政策，限制各种名目的和投机性购房；商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套房以上住房贷款；对不能提供１年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。此项内容与国发（2010）10号文的内容完全一致，也就是说，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。

关于境外机构和个人在深购房，“深十三条”规定，恢复通常所说的“限外令”，也就是说境外机构和个人只能购套自住的住宅。

“深十三条”主要的内容体现在政策性住房上。“深十三条”提出，年内完成开工建设保障性住房及人才安居住房５万套，分配供应１万套，发放5000户低收入户籍家庭保障性住房货币补贴。

市规划国土委有关负责人透露：“未来将看实施效果，如果调控效果不理想的话，不排除出台后续政策的可能。”

美联评论：基本精神与“国10条”一致，与北京、上海相比略显温和，是否有效果关键看执行力度。同时，是否停止第三套房贷，媒体普遍误读，深圳市政府并没有相关规定，倒时多数在深营业的银行停止了第三套房贷。

2．央行货币政策将增强针对性和灵活性

央行10日发布一季度货币政策报告指出，下阶段，央行将继续实施适度宽松的货币政策，把握好政策实施的力度、节奏、重点，保持政策的连续性和稳定性，增强针对性和灵活性。

《报告》建议，根据经济金融形势和外汇流动的变化情况，综合运用多种货币政策工具，合理安排货币政策工具组合、期限结构和操作力度，加强流动性管理，保持银行体系流动性合理适度，促进货币信贷适度增长。加大金融支持经济发展方式转变和经济结构调整的力度。

美联评论：央行货币政策将增强针对性和灵活活性，具体针对哪些行业并未说明，但就目前形势来看，“针对性”可能包括房地产、水泥、钢铁等过热或能耗行业。

[市况]

1．住建部官员称居民买得起房仍需20至30年

5日，中国住房和城乡建设部政策研究主任陈淮在此间举行的“2010河北省城市建设与房地产发展高峰论坛”上表示，中国需要20到30年时间达到让民众“买得起房”的目标。

陈淮说，中国城镇2009年有纯住宅131亿平方米，但中国城镇居民总数2009年末为2.1亿户，户均不过60平方米，还处于“初步脱困”水平。陈淮分析说，1999年以来的10年中国城镇建了7000万套住房，相当于家庭总数的三分之一。但同一组数据也容易解读出，中国每年每百户家庭只能有3到4户改善，搬到新房去。“中国住房严重短缺，就算房子不要钱，4套房子也变不成70套。”他否认将新的楼市调控政策冠以“严厉”之说，称新的楼市调控政策就是让那些住房困难的低端群体优先改善，让置业年龄群体有条件率先改善。

2．为避二套房新政购房者“怪招”迭出

近期，国家出台了一系列有力抑制房价过快上涨的新政，我市落实国务院文件精神，公布了“深十三条”调控意见。政策中，对二套房首付提高至50%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍的规定尤为引人注目。为规避二套房政策，一些中介公司和购房者可谓煞费苦心，有的中介甚至教唆购房者向银行虚报婚史、提交假复印件、签订阴阳合同等用虚假材料蒙混过关。

美联评论：弄虚作假将严重影响个人信用，假离婚、借他人之名购房更可能使得购房者损失不小，对于二套房新政购房者应该积极的态度看待。

3．深圳楼市资金外流客抛盘砸豪650万购50斤

新政重拳之下，楼市呈现出一些新的动向：客转向商业地产，为避风险客囤积几十斤金条，房产大鳄转向二线城市进军，部分地产商由于资金紧缺向利率较低的香港大举借贷，受限外令的影响，之前活跃在深圳的香港客也开始将目光投向惠州、东莞等其他珠三角地区。

美联评论：在股市遇冷、房市宏调之际，对于“客”也好，客也好，炒或许是更好的出路。

4．深圳新房成交均价大幅下降

房地产信息系统的数据显示，5月9日，深圳新房成交均价大幅下降，为每平方米12961元。这一价格，比此前2万元的均价整整低了7000元。

美联评论：在房贷新政的影响下，深圳一手房成交量明显下降，部分开发商已开始优惠活动。

5．二手房价开始松动

上周（5月2日~5月9日），二手住宅成交明显下跌，全市共成交2509套，大幅下降35.34%。

美联评论：在房贷新政的影响下，深圳二手房成交量明显下降，部分置业者观望气氛渐浓。

6．中国再过10年半数人居住城里

中国市长协会１１日在北京发布的《中国城市发展报告》２００９年卷指出，中国已进入城镇化加速时期，预计到２０２０年，将有５０％的人口居住在城市，２０５０年则有７５％的人口居住在城市。但报告同时强调，中国的城镇化水平目前仍落后于工业化的发展，从发展水平上看，不仅远低于发达国家８５％的水平，也低于平均５０％的水平，未来发展空间很大。

美联评论：目前中国的城镇化水平是45%上下，若增长到75%，城市人口将增加好几个亿，这将有力于城市房地产的开发。不过鉴于城市化运动导致的高房价，国家已不再提城市化，而改为城镇化，重点发展中小城镇。所以对于一线城市，甚至重要的二线城市的房地产开发难以从这一利好获得更好的发展，因为这些城市相反是政策打压的对象。

7．房企签公约承诺不

11日，我市９０家房地产开发企业、８５家房地产经济机构、５６家估价机构分别签署了行业自律规范公约，承诺接受社会监督，不和囤积房源、不无故拒售等。

其中，房地产开发企业承诺不销售未依法取得商品房预售许可证或房地产权证的房地产，不、囤积房源，不无故拒售，保证在未取得《房地产预售许可证》前，不进行内部认购、内部、内部登记、办理“ＶＩＰ卡”等销售推广活动，不设定侵害消费者权益霸条款等十条自律规范公约；房地产经纪机构承诺善尽居间义务，遵循诚实信用原则为客户提供专业、的服务，严格遵守二手房交易资金管理规定，不挪用、占用客户交易资金，尊重业主，文明服务，不对委托客户构成电话或其他行为的骚扰等十条自律规范公约；房地产估价机构承诺恪守职业道德和估价技术规范，坚持独立、客观、公正的工作原则，不出具有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的估价报告，不以迎合高估或者低估要求、给予回扣、恶意压低收费等方式进行不正当竞争等十条自律规范公约。

作为房地产行业主管，市规划国土委充分肯定了此次行业自律规范公约签署活动，并希望更多的企业加入此次活动。此外，为加强公众监督力度，该委还将在官方网站（ｗｗｗ．ｓｚｐｌ．ｇｏｖ．ｃｎ）建立房地产行业自律公约专栏，公布行业自律规范公约具体内容、签署企业名单详细名单及监督举报电话，以供广大市民查看详细内容或直接举报违法违规行为。

美联评论：反应：做秀。开发商不拿预售许可证不就可以做到了吗？！

8．CPI房价涨幅双创

国家统计局１１日公布，４月居民消费价格（ＣＰＩ）同比上涨２．８％（上年同月为下降１．５％），高于市场预期，并创出１８个月新高。

同日，国家统计局公布４月份房地产数据，７０个大中城市房屋销售价格同比上涨１２．８％，涨幅创下自２００５年７月对房价实施月度统计以来的水平。４月份环比增幅为１．４％，增幅创今年１月以来的新高。

美联评论：虽然高于市场预期，不过也没有出乎意外，看看老百姓的菜蓝子就知道了。

9．深圳三套房贷基本全停 不敢擅自打擦边球

无论4月14日出台的“国十条”，还是5月5日出台的“深十三条”，对于多套房贷都没有明确叫停，前者原文为“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房的贷款”，而后深圳地方细则为“商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套房以上住房贷款”，仍留有模糊空间。

建设银行11日明确表示，其深圳分行停止受理第三套及以上住房贷款申请；中国银行、农业银行、深圳发展银行亦表示“目前原则上暂停发放，确需受理的，需报总行个人金融总部审批”，即使能批中行要求首付六成以上、利率1.2倍以上，农行和深发展则要求首付5.5成以上、利率1.2倍以上；工商银行深圳分行则早在“深十三条”出台之前就表示已基本不做多套房贷了。

10．深圳4月写字楼价格32211元/平米创2007年新高

美联物业发布写字楼蓝筹指数报告，指出4月写字楼价格创下2007年1月有记录以来的新高，达到32211元/平方米。不过由于商业限外令已在5月10开始实施，预计今年写字楼价格上涨幅度仅有5%左右，不过租金会上涨。

美联评论：目前宏观经济持续向好的表现，在不出现流动性紧缩的情况下，今年深圳二手写字楼市场仍有上涨的空间。

二.土地市场

本周无土地成交。

三．二级市场

[新增预售]

本周无新增预售！

[全市成交]

(统计时间：天)

[楼讯]

1．南山

7月大南山紫园200-400㎡纯别墅开盘；

5月13日花园城（5期1-2栋）购房享98折优惠；

2．宝安

5月14日曼海宁剩1018套68-141㎡2-4房单位在售；

5月15日水榭春天正式开放样板房；

3．龙岗

5月12日深业紫麟山226-319㎡别墅空间特价615万/套；

5月12日上品雅园（1、3-7栋）72-128㎡非毛坯2-3房特惠14500元/㎡；

5月12日茗萃园（3期大观邸10-13栋）74-126㎡2-3房特价8500元/㎡起；

四．三级市场

[全市成交]

[公司成交]

本周，全市成交二手房3492套，环比增长29.19%，由于上周受五一假日影响，成交量偏少，因此本周有一个翘尾效应，从日均成交来看，本周日均成交套数为698套，环比增长3.25%。龙岗区表现活跃，本周龙岗区成交二手房739套，环比增长59.96%，成交量增幅仅次于盐田区在六区中排在第二，市场成交份额占比上升至21.16%，超越福田区成为二手房市场龙头。福田区成交737套，环比增长21.62%，市场成交份额占比为21.11%，伪劣龙岗区之后。罗湖、南山、宝安分别成交696、592、635套，环比分别增长28.65%、2.25%、38.04%。盐田区成交93套，环比增长69.09%，增幅为六区之首。由于国土规划委数据存在一定时滞，因此其反映的市场状态与实际存在一定差别，从我司成交居来看，新政出台后，二手房成交量明显减少，降幅约为六成。

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