调控不是美丽"肥皂泡"房价只涨不跌神话被打破

据媒体报道：在今年深圳春季房地产交易会上，深圳有多个楼盘借展会巨大人气对外发售。但成交结果却是：凄凄惨惨戚戚！现场人气低迷，有的楼盘实际到场客户还不及此前积累客户的一成，几乎全部都是刚性的自住买家，九成以上的客都被迫退场。而且，开发商在实际售价上也出现远超预期的大“跳水”，其中一楼盘甚至比预期价格低了6000元／平方米。

应该说，深圳房市是在多重因素制约下进行调整的。尽管近期管理层出台一系列抑制房地产投机的政策，部分银行取消利率七折优惠，提高贷款购房的成本，房地产新政的出台对平抑房价起到较大作用，但去年以来房价上涨过快，早已超出多数人的消费能力，抛弃了大多数消费者而失去上涨动力，导致房市的后续购买力难以为继才是告别“只涨不跌”的真正动因。因为只有大多数人能够接受的价格才是理性的市场。

深圳房价略有风吹草动，就备受国内关注。2008年，深圳楼市一度领跌。当北京、上海等城市房价还在小幅微调时，深圳楼市早已出现一轮断供的热潮。而始自2009年年初的房价飙升，深圳房价不仅率先启动，而且去年全年房价上涨80％。虽然，深圳同比降幅仍难以达到许多购房者的预期，但这表明在宏观调控政策的持续作用下，市场价格信号已经出现了回落的趋势。

一样的数据，不一样的心情。看到北京、上海、南京等城市的房价仍少有下降的数据，可谓是开发商欢喜百姓忧；看到深圳等城市房价下降的数据，可谓是百姓欢喜开发商忧。要知道，这是一个奇迹，在国内多数城市房价仍在看涨之时，深圳却“掉头向下”，且跌幅不算小。但多少让人感到有些意外。那么，深圳房价的下跌有没有放大效应，深圳今天房价的下跌，会不会成为明天房价下跌的前奏，这是百姓和开发商都关心的事情。

从常理分析，深圳房价是国内不应该下跌的城市之一，想当初，当国内房市低迷之时，深圳却异军突起，逆市上扬，多少让人看好这座年轻城市的财富动力。按理说，深圳房价上涨或者稳定，具有极其充分的理由。除了深圳香港土地资源相对紧缺外，其人口结构年轻，居民收入相对较高也是不可忽视的因素。但深圳房价打破了所谓“只涨不跌”的神话，背后的原因究竟是什么呢？

虽说宏观调控历年有之，为何今年效应大不一样？地产新政实施，为何深圳震荡尤为剧烈？深圳房市霎时“变脸”，调控手段固然立竿见影，但是细细看来又不尽然。如果要“追究”深圳楼市“变脸”的源头，政府调控措施肯定是首要原因。随后金融手段的推出，明确“第二套房”首付必须达到50％，多家银行将全面停止房贷利率七折优惠业务，并对新房信贷“严加看管”，可以说此番调控直指市场流通环节与资金渠道。由此可见，政府已经意识到抑制非理性需求是调控的重要问题，调控的直接作用就是让炒家离市。近年来，房地产调控效果难以让人满意，房价上涨难以根本改变，究其原因无非有两个方面，一是“药”不对“症”，政策措施有偏差。二是“药”虽对症，但没有下“猛药”，剂量不够，政策措施落实不力。

的确，面对国家的调控政策，各地都在贯彻执行，相差的就是执行力度的“形容词”——有的认真有的应付，有的负责有的敷衍，如此而已。近年来，国家每一轮宏观调控在事实上都成了房价上涨的“助推器”。其实，这并不是宏观调控政策本身出了问题，而是各地政府执行力度前的问题。比如，现在房地产调控以“稳定房价”为基调，就显得“力度不够”、“火力不足”。再比如：“房价调控效果不力，追究地方政府责任”，更是落实不力。去年一些城市房价涨幅居高不下，但我们并没有看到“通报批评，限期整改”的消息。面对高层一系列房地产市场调控新政，一些地方政府总是以种种借口进行变通。而商业银行在利润诱惑下，各项住房信贷政策执行并不到位。保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应的政策落实起来还不坚决。进一步整顿和规范房地产市场秩序，也是“只打雷不下雨”。

去年年底以来，国家连续出台多项宏观调控措施，尤其是近期出台的新“国四条”、“国十一条”政策，更体现了高层宏观调控房市，防范金融风险的决心。应该说，倘若各地能不折不扣执行国家这些政策，完全可以控制和稳定房价，让房价趋于良性。但如果政策虽好，而相关部门和地方政府“我行我素”，调控终只能是一个美丽的“肥皂泡”。

深圳房价再次进入下跌通道，让人不禁联想到，深圳房价今天下挫的事实，会不会成为明天房市崩盘前兆？其实，这种可能性不是没有。如美国房市三年前受次级债风波影响，出现价量齐跌的态势。尽管美联储采取降息等多种手段激活市场，但房地产市场仍不改颓势，房价仍处于下降通道，成为美国房地产大幅降温的例证。现在，美国房市仍在泥潭里挣扎，迪拜房价神话也破灭了，国内一些热点城市房价再次告别“只涨不跌”，可见，无论在理论上还是在实践上，国内房价都不可避免存在下跌的风险。

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