各地方细则纷出 楼市调控落地缘何异样温柔？

5月17日“国十条”满月之际，一则关于国家发改委正在牵头相关部委出台一项更为严厉的房地产调控政策的消息，让房产股顷刻失色。这个严厉的政策普遍被理解为房产税的开征，而紧随其后发改委人士就出面表态：3年内免谈房产税，短期不会出台新政。“未来一段时间楼市调控将进入一个冷静期。”而在近期陆续出台的各地的房产新政，也比预期的更加“温柔”。

多地市新政细则落地“温和”成主基调

自从“国十条”出台后，楼市买卖双方一直处于观望状态。而出台的北京版细则之严苛，更让楼市一股肃杀之气。今年以来，北京楼市的涨幅一直领跑一线城市涨幅，高涨幅之下北京出台“同一购房家庭只能在北京市新购套商品住房”，足以表现出北京市政府对房价的调控痛下决心。

而日前陆续出台的广州、重庆、深圳等地细则的出台，大家却惊奇发现，这些细则似乎比北京版来得温柔。“国十条”楼市新政广州细则21日出台，仔细观察可以发现，细则中并没有规定限制购房套数、征收房产税、停止三套房贷等严厉的政策。

而深圳版的“楼市十三条”中，也没有传言的“比更严厉”的措施，相比北京的“限购令(1套新房)”，“深十三条”显得很温和。“深十三条”着重落实房贷政策：一方面在贯彻落实坚决遏制房价过快上涨的精神；另一方面也会促使银行更加切实有力地执行贷款政策。

重庆21日公布的楼市调控细则，也未提及限购、扩大房产税征收范围、停止三套房贷等政策。重庆细则调控重点着眼于加强住房保障、增加有效供给、规范市场秩序等，没有对三套房停贷作出限制，同时对购买住房并以按揭方式支付的主城纳税人实行财政补助，有保有压的调控措施，被业内普遍认为是在“温和调控”。

厦门版的细则中明确指出“第三套房贷大幅度提高首付款比例和利率水平，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定”，在一定程度上来说，购买第三套房子与第二套无太大区别。

青岛、海南、天津、西安等地也已经相继公布了落实房地产调控的实施细则，而随着新政细则的出台，楼市各方反应不一，开发企业不再“焦虑”，不少网友却发帖表示新政细则过于“温柔”。

土地财政依赖症楼市调控难逃循环博弈？

各地楼市细则缘何比预想的温柔？

按照广州官方给出的解释，首先是新政实施以来，楼市运行已出现了积极的变化，市场成交量已出现较大幅度萎缩，市场观望气氛浓厚，新政“抑投机、遏房价”的成效初显。因此，预期投机性需求将会得到有效抑制。

其实，这样的解释，对于各地的楼市都是适用的。新政出台后的近1个月来楼市情况看，调控效果已初步显现：一手房市场从4月第三周开始销量骤降，在二手房市场上，4月第3周，6个重点城市销量平均减幅达到9.5%，其中杭州减幅，环比减幅达到55%，4月一周(10年8周)大连、杭州等地继续出现环比40%以上的减幅。

但是，采访中，有关也表示，这并非地方政府为细则做减法的全部动因，“地方政府对于土地财政的依赖，是其暧昧态度的根源”。“楼市调控了，土地成交价格和成交量就会锐减，地方政府的财政就会捉襟见肘，而银行的信贷资金安全又会受到影响，地方政府转而态度暧昧———几年来的楼市调控路径，一直在上演这种循环博弈的大戏，”采访中，有关人士透露，据说深圳原本准备和北京一样，出台限制一家人只能套房的严厉规定，但是这个规定在出台前临时被删掉。其背后的地方政府的诉求昭然若揭。“土地财政依赖症决定地方政府没有动力从严出台，另外想动真格也未必有这个能力”，河北经贸大学教授郭宏认为，“分税制不改革，这种楼市的调控就难以逃出循环的怪圈。”

对此，中国社科院金融研究所研究员易宪容也认为，此番调控可以看出政府调控楼市的决心坚定，“未来土地财政肯定要改掉，地方政府收入结构也是要改变的。”

新政微调或将延续

新政的“组合拳”沉重地击中了房地产市场的要害，暂时遏制了房价的上涨，有些地区和房地产开发商出现了行为，房地产商们使出打折、装修、送家电等促销手段。但是，也有不少地市开发商对房价态度依然坚挺，大多数新楼盘还未出现明显松动。这些开发商之所以心态如此坚决，赌的就是政策调整、房价报复性反弹以及消费者“买涨不买跌”的心理预期。

在各地细则陆续温柔面世之后，业内不少提醒，要警惕开发商“假摔”、地方政府“假唱”和少数“吹黑哨”。

在国十条新政满月的当前，很多人士认为，在接下来的一段时间内，针对楼市的调控新政除了各地要相继出台细则落实外，再出其他大力度调控政策的概率不大。

但同时也应该看到，决策层此番调控目的是维持一个持续、平稳、健康的房地产市场，新政初步的预期效果已经显现，房价逐步得到抑制。

而对于房地产下一步的政策引导，政府或在各地新政细则出台后，还要视房地产市场的具体表现来寻找调控房价的平衡点。“组合拳”打出月余，但恐怕这绝非“一拳”。

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地方细则纷出楼市调控加速落地

5月6日，深圳国十条新政细则出台，内容基本上按照国十条执行。并没有出现前期业内预计的“比还严厉”，即使如此，也指出不能低估新政细则对于市场的影响。迄今为止，随着楼市调控政策的逐步实行，北京、深圳、天津、海南、青岛等地已陆续出台楼市调控的地方细则。而据本报记者了解，湖南、广州等地的调控细则正在酝酿之中，也将在近期出炉。

深圳比预期宽松：比早前预期情况宽松的深圳新政细则规定，对购买不同套数住房家庭差别化信贷政策，限制各种名目的和投机性购房；商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套房以上住房贷款；对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

北京细则认房不认贷：4月30日，北京“十二条”出台，要求同一家庭只能在北京市新购套商品住房；暂停对购买第三套及以上住房。根据北京市房屋权属交易系统中个人住房记录，实施差别化的信贷和税收政策，认房不认贷。昨日，据统计，北京25个新取证项目中，在半个月内有14个项目至今处在零成交或近零成交状态。

青岛细则比调控更严：4月23日青岛“十四条”出台。在税收方面，青岛要求对房地产企业开发的一般商品房的计税毛利率由现行的15%调至20%；对房地产企业开发的非普通住宅(含别墅)和非住宅的土地税预征率由现行的1%调至2%。

天津细则侧重楼市：4月16日，天津国土房管部门发布了地产市场的六项措施。“津六条”规范商品房销售管理，要求房地产开发企业申请办理销售许可证后，十日内可售房源在天津市国土资源和房屋管理局房地产综合信息网上一次性全部公开。严禁以房屋预订为由变相，严禁在商品房项目取得销售许可证之前，以会员卡、优惠卡、选房卡、诚意金等形式变相收取房价款或预订金。

海南细则严打：4月26日 “海南十一条”楼市新政出台。实行商品住房买卖合同网上签约制，使房产统计数据更加真实。确保10%的土地出让金向保障性住房建设项目倾斜。实行商品住房买卖合同网上签约、备案及合同注销备案制度，要求开发企业在订立商品住房买卖合同后，10天内办理备案手续和预告登记，信息的透明能够有效防止部分客凭空头支票倒买倒卖。

广州重点迎合“夹心层”：4月26日，“国十条”广州细则在广州市政府常务会议讨论并原则通过，预计近期可能出台。内容包括进一步加强和改进住房保障，重点在解决“夹心层”群体住房困难上取得突破，促进住房一、二、三级市场的均衡发展；严格规范市场秩序，严查囤地、囤房、哄抬房价、规避政策等违法违规行为，确保调控取得实效；全力抓好保障性住房建设任务的落实。

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有人说调控细则太温柔有人讲新政执行很到位

“近遇到不少朋友，无一例外地说深圳的楼市调控细则太温柔。”5月8日，在福田ＮＥＯ企业大道举行的“解读新政，破解楼市谜团”的论坛上，深圳多位房地产共同把脉调控背景下的深圳楼市新趋势，各抒己见，畅所欲言。

楼市调控细则总体宽松

“深圳新政细则会否令客和开发商反而恢复对楼市的信心？”论坛上，广东德海律师事务所的房地产律师张茂荣担忧，深圳楼市调控细则（下简称“深十三条”）是国家调控政策（下称“新国十条”）的缩水版，工作重点方面，“新国十条”是打压客为主、增加供给为辅，而“深十三条”是增加供给为主、打压客为辅，并对差别化住房信贷政策方面一笔带过。“这会让人们的心理产生微妙的变化，感觉‘新国十条’严厉，但深圳较宽松。”

深圳地产评论家世泰则用三个“不”总结了各方对深圳细则的反应：“不出所料，不痛不痒，不再忐忑。”世泰说，很多人对深圳出这个细则是有很多期望的，因为北京版的细则严厉，但现在很多人都有一种失落感。而之前忐忑的开发商、客和银行现在也石头落了地。

另外，世泰认为，官方对于新政宽松的解释“令人困惑”。5月6日，在新闻发布会上，深圳楼市调控细则起草人之一的锋表示，深圳细则之所以没有其他城市严厉，是因为国家政策出来后，已经对市场带来了明显影响，深圳楼市成交量大幅下降，所以没有必要出台更严厉的政策。“我认为这种说法比较功利。当然也释放了一种信号，即房价未来若再涨，深圳将加大调控力度。”世泰说。

望从需求角度调控楼市

来自开发商的深圳地产剑客张公子则对“深十三条”能否执行到位提出疑问。“‘深十三条’目标是明确的，即是抑制深圳房价过快上涨。但是我们没有一个量化的指标，什么叫过快上涨？深圳的房价降到什么水平是合理的？到现在，无论是政府，还是民间，各说各话，没有统一的标准。而政府打算在多长时间要让深圳房价恢复合理的范围，也没有时间表。”张公子说。

深职院房地产研究所邓志旺博士则认为，相比调控供给，目前政策从需求角度去调控楼市会更精准。“现在总是说供给太少，需求太多，政府要增加供给，其实，供需是相对的，假如一个人不愿意买房，供一套也是多的。”邓志旺说，由于调控供给会有漏洞，譬如打击捂地，开发商总有招躲过，但对消费者的调控，只要信贷收紧，就会比较奏效。

新政执行到位

作为开发商，面临国家和地方的调控细则出台，又有何打算？深圳市文伟发展有限公司常务副总经理陈德才在8日的论坛上认为，开发商对楼市大多采取观望的态度，这一时间能维持半年左右。

“与前几年政策不同，这次新政执行得坚决，彻底，到位！”陈德才说，如果深圳新房的销售速度还继续这几天的日均不超过百套，不到两个月，就会有多的企业受不了，他们就会采取措施积极应对了。因为市场就是这样，如果这个价位承受不了，价格肯定会有所波动，估计到今年三季度价格的波动会比较明显。

深圳房地产网络营销华仲占在会上也介绍说，“新国十条”以来，由于成交低迷，目前深圳开发商对房价的预期在走低，开盘定价上也采取保守态度了。“比如原先一个房子卖8000元／平方米，实际卖会超过这个数；现在原来预期8000元／平方米，那么销售的价格要比这水平低一些。”

打折更多是玩噱头？

日前，受到楼市调控政策的影响，恒大地产日前率先带头，约40个楼盘同时推出八五折促销让利活动，备受关注。而目前深圳个别新楼盘的特价房、打折等促销活动也开始重现。房价下降的按钮已经启动了吗？

“房价是否真降，光看打折率是没有意义的。”深圳市文伟发展有限公司常务副总经理陈德才解释说，开发商完全可以拉高价格再狠打折，就像目前比较流行的商场“买多少送多少”，其实，商品价格还是很高，因此，恒大此次打八五折更多是促销的噱头而已。

陈德才说，目前想解决销售速度的问题，有两类开发商：一类是开发前储存了大量土地，面临着罚款，土地被收回，那么开发商要尽快启动前两年的地，这需要大量的资金；第二类，则是上市公司，为了使自己的报表给社会有个交代，此时销售额比利润的大小更重要。“这两种情况下，开发商就会为了保证资金快速回笼，可能会采取一些促销活动。”

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