美联一周楼市评论:新政满月 楼市成交量稳价增

一.本周新闻热点[1]

[政策]

1．发改委牵头制定房地产长期调控政策 正征意见

日前国家发展与改革委有关官员日前透露，发改委正在牵头制定一份促进房地产业健康发展的文件，包括住建部、国土资源部、银监会等在内的多个部委均有参与，目前已经在部委层面征求意见了，待国务院正式批准后或将很快出台。而上述官员称，这份文件将与国务院的“新国十条”互相呼应“新国十条”主要是为了遏制房价的过快上涨，属于短期性措施；而即将出台的房地产业文件则是着眼于房地产业中长期的健康发展，包括土地制度、商品房供应、保障性住房建设等“解决中国房地产的问题，必须两条腿走路，既要调控，更要改革，调控解决的短期问题，而改革解决的是长期问题。

美联评论：按发改委的意思，“国十条”仅仅是一个短期性的措施，若按一般我们对短中长期的理解，1年及以内叫短期，1-5年叫中期，5年以上叫长期，从这个角度来看，“国十条”或许一年后就“寿终正寝”了，而不是有些人士所说的2-3年。虽然“国十条”的时效现在讨论为时过早，不过有一点是可以肯定的，中国的房地产“游戏规划”要变天了，而且很可能是在“国十条”退出前出台，这样政策才有一个过渡。所以开发商现在“少”赚点，或许可以生存得更长久。

2．新房产税开征在即：将覆盖个人非营业性房产

5月12日，一则“上海近日将出台楼市调控细则并征收房产税”的消息占据各大网站的显著位置。而一个星期前的5月4日，国务院法制办财政金融司副司长季怀银也通过官方媒体透露：“开征住房保有环节的税收，是保证住房市场健康发展的治本之策，也是解决当前我国面临的多项棘手问题的治本之策，早开征比晚开征好，但需分步实施而非一蹴而就”。

这一表态意味着政府开征住房保有环节税的基本框架和政策措施已基本成型。

获悉，政府已紧锣密鼓地进行房产税各项准备工作，其中包括税种设置、征税范围、免征额和税率的设定等细节。财税部门的基本思路是，对1986年发布的《房产税暂行条例》进行修订，将房产税覆盖到个人非营业性房产，在某些房价上涨过快城市先行试点。

美联评论：按目前楼市的反应——降量不，就别指望政策在短期内会放松或取消，不出台更加严厉的政策就已经不错了。

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继深圳楼市调控细则发布之后，《深圳市房地产市场秩序专项整治工作方案》（简称工作方案）出台。昨天公开的一期政府公报全文刊登该工作方案，而且由深圳常务副市长许勤挂帅，市规划国土委、发展改革委、科工贸信委、财政委、审计局、住房建设局等13个部门机构相关负责人联合参与整治，对在建并已进入商品房预售环节的房地产开发项目全面清理，对有群众投诉或举报的商品房项目、中介机构违法违规情况重点检查。

这次专项行动整治内容广泛。包括重点查处房产开发企业违法用地、擅自改变规划配套、非法预售、发布虚假广告、囤积土地和房源、合同欺诈、哄抬房价和恶意违约、偷漏税费等。房产中介违法违规长期广受诟病，因此整治另一重点是，查处未取得房地产经纪机构备案证书的机构，以及未取得房地产经纪人资格证书人员从事经纪业务；欺诈客户、超出规定收取客户定金、诱骗客户交易资金、挪用客户资金、不按规定打印居间和买卖合同等经纪机构及其从业人员违法违规等行为。

美联评论：这次整顿工作涉及到一、二手房交易市场，打击面比较大，并对投诉举报的企业、项目重点检查，可见地方政府对房地产市场的规范性相当重视。

[规划与交通]

本周无相关信息！

[市况]

1．深圳上月CPI涨3%

国家统计局深圳调查队公布4月CPI数据。数据显示，我市4月CPI同比涨3.0%。据国家统计局深圳调查队队长孔爱玲解释，CPI涨幅主要受食品类和居住类价格上涨影响所致，从月环比看，4月的居民消费价格总水平比3月份还略有下降，降幅为0.5%。

美联评论：CPI同比上涨3%，并不表示会来带来恶性通胀，也不必因同比数据上涨过高形成恐慌，因为CPI环比下降了0.5%，，通胀的压力并不明显。加之考虑到去年经济的“翘尾因素”，以及去年同期数据较低，CPI上涨3%依然是在可控的范围内，是可以接受的。

2．新政"满月"观察：一线城市成交大跌房价未降

新“国十条”出台一个月来，各地楼市陷入观望，成交量锐减，部分城市楼市成交量出现多达六成的降幅。消费者对房价下跌预期增强，观望氛围越来越浓。虽然楼市的销售拐点已然出现，但成交均价仍然坚挺，甚至还有不少楼盘不降反升，逆市提价。

楼市新政出台前，深圳楼市一周成交一手房1061套，新政出台后周(4月19日-4月25日)成交量即跌至417套，跌幅超六成。4月30日成交66套，5月1日成交27套，5月2日成交7套。5月3日恰逢春交会期间，楼市却几乎“零成交”，成交量仅有1套。

据深圳市国土房产部门5月1日公布的统计数据显示，4月份，深圳市新建商品住宅销售均价为每平方米20567元，比上年同期上涨66.79%，但销售面积却比上年同期下降60.95%，为29.12万平方米。

价格而言，目前深圳只有少数楼盘搞起了促销，大多数楼盘项目仍然在观望。

美联评论：成交量的下降只不过是开发商不想售房所致，所以仅从成交量来考量新政成效是片面的。

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3．侨城馨苑“热情”开盘 一次性付款折扣多

5月16日，火热全城的华侨城楼盘——侨城馨苑终于开盘外售。受众人关注的当属售价了，以前有人猜测单价会上4万/平方米。或许受新政严厉政策影响，或许是侨城馨苑所在的城中村边缘的地理位置，尽管是戴着华侨城烙印的侨城馨苑，还是给了大家“惊喜”，开盘现场还能找到17000元/平米的房子，这个价钱与同为白石洲上的二手房侨城豪苑的价钱不相上下。

单价20000元的单位被抢购 30000元以上单位遇冷

一次性付款轻松享93折 按揭就要打98折

美联评论：从上次丽湾国际至这次的侨城馨苑，可以看出：当下一个新盘若想开盘成功，的办法：；否则将是过去的“日光盘”成为“见光死”了。

4．首5月全市房屋租金涨5%

市出租屋综管布了《深圳市2010年房屋租赁指导租金》及测定的相关情况。据了解，今年首5个月，我市房屋租赁市场整体运行平稳，各类出租屋租金均有上涨，平均涨幅为5．3％，龙岗区住宅类租金领涨全市，达到9．4％。

住宅和商铺类上涨明显，均超过了6％，其中住宅类上涨7．5％，商铺类涨幅6．2％；类和厂房仓库类上涨幅度稍微逊色，类涨3．1％，厂房仓库类略涨1．8％。就地段而言，关内及关口的民治、坂田、布吉、新安等地房租普遍有所上涨；而一些较为偏远的地段如坪山、坪地、葵涌、公明、松岗等地租金基本上属于原地踏步，有时甚至有所降低。

美联评论：租金虽然与价格背道而驰，但只是因为价格上涨过快受压后，而实现的一次罢了。

6．深房产拍卖境遇惨淡 深圳房价或降20%—30%

14日，尽管有多名客现身，但由深圳土地房产交易公开拍卖的17套房产仅4套成交，一些比市场价低15%的房产因竞拍人数未达到2人而流拍。一名资深客称，现在市场的行情很不好，虽然房市长期仍看好，但近两三年都会在政策影响下走低，深圳房价可能降低20%—30%。

被拍走的7号房产只有1人举牌，以24.096万元的底价出让；位于平湖满庭芳的一套89平方米的单位也以底价41.4363万元成交，均价4649.50元/平方米。

真正有竞拍者竞争的房产一是桃源居的一处房产，另外一处则位于大芬村。桃源居159平方米的单位起拍价107.1512万元，终以119万元成交；大芬村58平方米的单位因总价仅10万余元而引起众多买家关注，终以21万元成交，“这套房产成交价虽然，仍没到市场价，这套房产3—5年内动迁，还可能获得巨大。”一名参与竞拍的市民说。

美联评论：所谓“成也调控，败也调控”，看来这次调控让买家已经形成了很强烈的预期。

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7．中国“人口红利”期还有25年

国务院参事马力18日指出，我国人口抚养比将在2013年出现“拐点”，但仍然有25年“人口红利”期。据马力介绍，我国劳动年龄人口超过欧洲人口总和。2008年15岁～64岁劳动年龄人口为9．55亿人，“十二五”期间将净增2449万人。

随着生育率的下降和人口再生产类型的转变，出现庞大的劳动年龄人口和相对较少的老年人和儿童，这一人口年龄结构富生产性、人口抚养负担较轻的时期通常称为“人口红利”期。

人口抚养比是指总人口中非劳动年龄人数与劳动年龄人数之比，以百分数表示。一般以15岁至64岁为劳动年龄人口，14岁以下和65岁以上为非劳动年龄人口。

美联评论：中国经济自改革开放以来一起在高速增长，其中一个重要的原因是中国的“人口红利”大，若人口红利期还要待续25年，则意味着中国经济以较快速度增长的过程还会持续相当一段时间。

8．南山豪宅4家零成交 开发商死扛同时担心政策

对后海湾的宝能太古城、鸿威海怡湾、君汇新天，蛇口的半岛城邦二期和兰溪谷二期以及华侨城区域的首地容御调查发现，上周有成交的只有宝能太古城、鸿威海怡湾和首地容御。而且这些楼盘均只成交一套，另外4个楼盘则完全是零成交。

一豪宅开发商透露了一组数据：从5月10日到15日，君汇新天客户到访量52批，三湘海尚花园到访量54批，太古城到访量75批，鸿威海怡湾到访量50批，首地容御到访量93批，其余如半岛城邦二期、兰溪谷二期到访量在20多批左右。“到访量还是有，刚需也存在，但是更多人都选择了观望。”一品牌开发商负责人表示。

成交清零，开发商也着急，但是大部分开发商都表示他们没有计划。“小户型优惠可能还有市场，大户型也没用，打个9折，总价还得三四百万，所以很难用来解决问题。”蛇口一开发商负责人表示。现在除鸿威海怡湾和宝能太古城每周有营销活动外，其余的楼盘连营销活动都没有。

“开发商现在十分尴尬，大家都在观望，没有应对方案，但是如果开发商一直不，硬挺着，到了6、7月份，一看政策调控没有起到作用，可能还会出台后续政策，我们现在担心的是这个。”上述品牌开发商负责人表示。

美联评论：按照美联集团对香港过往楼市的研究表明，在楼市上升期，豪宅回升速度比普通住宅要快很多；但是潜台词就是在楼市不好的时候，豪宅的价值缩水也将是的。

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9．开发商“假摔”房价高位徘徊

在新一轮楼市调控压力下，一些房地产商以打折抢占市场，打折的重磅似乎释放出市场骤变的信号。记者走访深圳、广州两地的楼市，发现虽然售房优惠不断，但是房价依然只在高位小幅波动，房价未见真正回落。

美联评论：恒大打折只是个别行为，目前在售新盘只有少量项目有优惠单位推出，而且优惠幅度有限。在房地产的营销策略中，往往是应对市场变化的的一招。普遍的方式是先硬挺，而后优惠，才是。

[开发商动态]

本周无开发商动态。

二.土地市场

三．二级市场

[新增预售]

[全市成交]

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1．罗湖

6月佳兆业金翠园A-D座51-120㎡非毛坯空间享95折；

2．南山

6月万豪月半山开放营销及样板房；

5月21日太古城花园北区D-H座76㎡2房小户3.8万元/㎡；

3．盐田

5月21日金山碧海花园1-6号楼景观房送20-38万装修款；

4．宝安

5月20日花样年花郡2期曼哈顿在趣园会所举行产品发布会鹿鼎记；

5月21日天健时尚空间35-91㎡时尚小户享98*98折；

5．龙岗

6月城龙花园4期御府名筑开盘，现正开放营销咨询登记；

5月21日佳兆业上品雅园1、3-7栋72-128㎡非毛坯现楼按时签约享98折；

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四．三级市场

[全市成交]

[公司成交]

本周，全市成交二手房3435套，环比减少1.63%。六区表现各异，其中福田依然是六区中成交为活跃的区域，本周，福田区成交二手房746套，环比增加1.22%，市场成交份额占比为21.72%，居于六区之首。龙岗区成交742套，环比增加0.41%，市场成交份额占比为21.60%，紧随福田区之后。宝安区成交654套，环比增加2.99%，增幅居六区之首。罗湖、南山、盐田三区成交量有所回落，分别为675、539、79套，环比分别减少3.02%、8.95%、15.05%。由于国土规划委数据存在一定时滞，因此其反映的市场状态与实际存在一定差别，从我司成交居来看，新政出台后，二手房成交量明显减少，降幅约为八成。预计这一情况将很快在国土规划委数据中体现出来。本周二手房成交均价为24132元/平米，环比升32.88%，由于成交量较少，个盘结构性影响效应增大，致使价格走势出现较大波动。

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